La bolla immobiliare come destino
di Andrea Ferrario
Mentre intorno a Milano l’industria è in crisi nera, e i servizi registrano una brusca frenata nella stessa città, l’oligarchia politico-finanziaria della capitale lombarda continua a puntare sulla bolla immobiliare e sul conseguente rialzo delle rendite per i pochi soliti noti. A farne le spese è la vivibilità sociale e ambientale della città, sempre più lasciata in preda ai cementificatori e alla totale mancanza di ogni pianificazione.
A parte la grottesca saga Expo (continuiamo ad attenderci, alla fine, una partenza più che tardiva, con le successive misure eccezionali per assegnare i lavori senza trasparenza e senza controlli efficaci dei costi, a tutto vantaggio degli speculatori), nella capitale lombarda continuano ad aprirsi nuovi fronti per la valanga di cemento che soffoca il territorio.
Direttamente legati all’Expo sono i destini dell’Ortomercato di via Lombroso, situato in un’appetibilissima area di circa 700.000 di mq in una zona semicentrale di Milano. All’ascesa di Lucio Stanca alla guida di Expo 2015 SpA ha fatto quasi immediatamente seguito la proposta di indire un referendum consultativo nel quale i cittadini avrebbero potuto indicare la destinazione da loro preferita per le aree Expo dopo la fine della manifestazione del 2015. Un’operazione di puro marketing per dare un’apparenza di democraticità a un’operazione gestita da una ristretta oligarchia. E infatti da Expo 2015 SpA hanno subito precisato che il referendum era solo consultativo e la società avrebbe deciso indipendentemente dal parere dei cittadini. L’ipotesi che si sta facendo sempre più quotata ai vertici milanesi è quella di creare a Rho-Pero, nell’area che dopo il 2015 verrà lasciata libera dall’Expo, la Città del Gusto, un “polo della gastronomia” dove si trasferirà l’Ortomercato lasciando così libera la ben più preziosa e centrale area di via Lombroso. Nei progetti originari, invece, la Città del Gusto avrebbe dovuto essere costruita intorno all’odierna sede dell’Ortomercato, provvedendo per quest’ultimo unicamente a una ristrutturazione. I motivi di questo cambiamento di rotta? Lo spiega Giuseppina Piano su Repubblica: da una soluzione del genere trarranno vantaggio unicamente “i proprietari dell’area di Rho-Pero, dove si terrà l’Esposizione del 2015, cioè la Fiera e il gruppo Cabassi. Prima lasceranno che sui loro terreni si faccia l’Esposizione, poi non li riavranno più indietro, ma li scambieranno con via Lombroso, con la sede dell’Ortomercato che è tutta di proprietà comunale. Lì potranno costruire. Il tutto creerà una plusvalenza a molti zeri”. Su tutto incombe già l’ombra di un pesante conflitto di interessi: il presidente leghista della provincia di Como, Leonardo Carioni, è allo stesso tempo membro del consiglio di amministrazione di Expo 2015 SpA e presidente di Sviluppo Sistema Fiera, la società immobiliare della Fiera di Milano che possiede circa la metà del milione di metri quadri dell’area Expo di Rho-Pero. Significa cioè che nell’ambito della pianificazione e delle trattative relative a quest’area siederà contemporaneamente sia dalla parte dei “venditori” sia da quella degli “acquirenti”. Tra l’altro, secondo Repubblica, si starebbe profilando anche un accordo tra Sviluppo Sistema Fiera e Infrastrutture Lombarde (la potente società controllata dalla Regione) per la gestione congiunta dell’organizzazione dell’Expo.
Si prospetta un cambiamento di fronte anche per il progetto della nuova Cittadella della Giustizia, che dovrebbe accogliere il Tribunale e il carcere di San Vittore in aree periferiche, liberando così aree preziosissime per la speculazione nel pieno centro di Milano. Il relativo accordo di programma, già firmato, prevedeva la costruzione della Cittadella a Porto di Mare, nella problematica zona Corvetto (area di 1,2 milioni di mq, per la metà però non edificabile perché sorge su una ex discarica). Una soluzione mai vista con favore dagli avvocati, che dovrebbero spostarsi dalla lussuosa area intorno a Porta Vittoria in quello che viene considerato un quartiere degradato. Secondo quanto scrive Repubblica ora si sta pensando di destinare la Cittadella della Giustizia alla ben più prestigiosa area dell’ippodromo di San Siro, da anni nelle mire degli speculatori immobiliari, ma oggetto da lungo tempo di diatribe all’interno della nomenklatura politica milanese (lotte tra le varie fazioni della destra, come Cielle, An e Lega). Nel complesso gioco del do ut des questa soluzione permetterebbe di salvare in parte l’idea di cementificare l’area dell’ippodromo, attualmente 1 milione di mq con di prevalenza verde, con case di extralusso, negozi, uffici (la vicinanza del Tribunale ne aumenterebbe vertiginosamente il valore, vista la necessità per gli avvocati di spostare i loro studi in zona). In tale modo qualcuno potrebbe realizzare profitti a San Siro, ad altri verrebbe lasciata mano libera nella aree resesi libere in centro. L’ippodromo, lo ricordiamo, dovrebbe essere in tale caso trasferito nel Parco Sud, aggiungendo così un altro tassello alla guerra di conquista mossa dagli speculatori contro questa area agricola.
E proprio per quanto riguarda il Parco Sud c’è la notizia dello sblocco del progetto Cerba, il megacentro di ricerca e cura voluto dall’”oncologarca” Umberto Veronesi su un’area di circa 620.000 metri quadri, in parte di proprietà Silvio Ligresti. Questa operazione da 1,2 miliardi di euro stimati viene considerata da molti come una prima testa di ponte per la cementificazione del Parco ed era rimasta bloccata a lungo dai finanziatori in considerazione della crisi mondiale. Oltre al cemento degli edifici, il progetto porterà con sé anche l’accesso stimato di 19.000 persone al giorno, con le conseguenze ambientali che è facile immaginarsi. Dietro le attività di ricerca ci sarà naturalmente anche il business sanitario: sono previsti 45.000 ricoveri e 800.000 visite ambulatoriali all’anno.
Sono iniziate le prevendite degli appartamenti che verranno costruiti nell’ambio del progetto Citylife, sull’area dell’ex Fiera, che verrà realizzato da un consorzio che fa capo a FonSai (Ligresti), Generali, Allianz e Lamaro. Antonio Talarico, presidente di Immobiliare Lombarda (FonSai) afferma che l’andamento delle prevendite sta andando bene. I 1.100 appartamenti, tutti di lusso e con una metratura media di 130 mq, vengono venduti a 8.000 al mq, come da budget, afferma Talarico. Metà dell’importo dovrà essere versato dai compratori entro giugno, l’altra metà a fine lavori, tra due anni circa. Chissà se tutti i compratori allora avranno i soldi per la seconda rata, visti i tempi che corrono? Citylife parte con una leva finanziaria enorme, che la dice lunga sul suo carattere prettamente speculativo e lo fa rientrare a pieno titolo nella bolla immobiliare: l’80% del costo totale previsto verrà finanziato da un consorzio di banche guidato da Euro Hypo e di cui fanno parte anche le solite Unicredit, Intesa Sanpaolo e Bpm. Solo il 20% verrà messo dai soci. Con la vendita di tutte le porzioni immobiliari si prevede di incassare 1,7 miliardi, coprendo così per intero o quasi il costo previsto di 1,7-1,8 miliardi. Come spiega Giovanni Pons su Repubblica: “Se questo flusso di denaro si concretizzerà sarà anche sufficiente a costruire i tre grattacieli che tanto hanno fatto discutere. [...] Tutto questo però è ancora sulla carta, nonostante l’aggiudicazione definitiva della gara alla cordata Citylife risalga al 2005″. E se il flusso non si concretizzerà? Un’ipotesi non peregrina visto anche che la metà degli incassi sarà sì in bilancio, ma dovrebbe arrivare concretamente tra due anni, un traguardo molto lontano in questo periodo di crisi. Avremo un altro caso come quello del quartiere Santa Giulia della Risanamento di Zunino, cioè un quartiere costruito a metà e senza infrastrutture adeguate, ma questa volta nel pieno centro di Milano? E con tanto di metropolitana portata lì e non altrove proprio per la presenza di Citylife? Il rischio che si corre si fa più evidente se si pensa che proprio la ormai fallimentare Risanamento di Zunino nel 2004 aveva perso in dirittura di arrivo la gara per aggiudicarsi quello che poi è diventato il progetto Citylife: se avesse vinto ora tutto sarebbe bloccato. E Zunino, come il consorzio che oggi dovrebbe realizzare Citylife, ha operato in questi anni di follie immobiliari con leve finanziarie simili a quelle citate sopra, lasciando dietro di sé un buco di quasi 3 miliardi di euro. Nonostante i rischi (e la nessuna convenienza per i cittadini milanesi, che hanno bisogno di ben altro) l’operazione deve essere promossa a tutti i costi. Ecco allora l’archistar Daniel Libeskind, il “papà” del previsto grattacielo storto di Citylife (destinato a un albergo a 5 stelle e ad appartamenti di lusso), che si spreca in dichiarazioni iperboliche: Milano “è una delle città più belle del mondo, gli edifici sono incredibili”, con l’Expo “i fari del mondo saranno puntati qui” (tutti i dati concreti dicono invece che l’Expo sarà un evento di carattere limitatamente nazionale, si veda il nostro “Expo, cosa sta succedendo” – http://milanointernazionale.it/2009/02/20/milano-internazionale-cronache-n-13-del-20-febbraio-2009) e la manifestazione “aiuterà il Terzo Mondo [??] e farà di Milano una città sostenibile [??]“. Parla della città anche un’altra archi(un po’meno)star, Stefano Boeri, che fa parte della consulta degli architetti per Expo 2015. Prendendo spunto dal Salone del Mobile scrive che Milano “è davvero una città arcipelago: ‘piccola’, compatta, e composta da isole che hanno ciascuna una propria propensione funzionale” un modo elegante per dire che la capitale lombarda è sempre più un “gran casino” per la mancanza di pianificazione e la mano libera lasciata agli speculatori. Boeri poi si pronuncia a favore dello spostamento dell’Ortomercato a Rho-Fiera dopo il 2015 e della creazione della Città del Gusto, un “grande polo” (frase che ormai è diventata un mantra del mattone) che “potrebbe davvero produrre quell’alchimia di curiosità culturali, interessi commerciali e generosità sociale [??] che può garantire il successo, nel mondo, della nostra Expo”. In realtà abbiamo visto che quello che è in gioco è semplicemente un calcolo di rendite da generare. A ciò va aggiunto che ormai è chiaro a tutti che l’Expo non è affatto “nostra”, a meno che Boeri con la prima persona plurale non intenda indicare se stesso e la ristretta oligarchia che gestisce l’operazione.
E stanno diventando sempre meno “nostre” (se per “noi” si intendono i cittadini) tutte le aree della città. Basti citare che, come riferisce il Corriere della Sera in un articolo sul Salone del Mobile, in un’area fino a non moltissimo tempo fa popolare come quella di via Tortona “il valore del mattone è più che raddoppiato. Oggi per affittare un piccolo laboratorio artigianale, in via Tortona, ci vogliono oltre seimila euro per sei giorni”.
In zona Città Studi è partita invece la rivolta contro l’ecomostro di via Botticelli, il nuovo Campus universitario che dovrebbe sorgere al posto dell’ex Istituto Rizzoli per le arti grafiche: 15 piani, più quattro interrati per 170 posti auto, circa 600 unità abitative e negozi. “Un edificio di dimensioni spropositate dall’impatto ambientale devastante”, denuncia il Comitato di zona 3 per via Botticelli. “E’ speculazione immobiliare privata: una residenza di lusso per studenti che possono permettersi prezzi elevati con solo una piccola quota (10%) a canone calmierato”.
La fame di suolo da offrire in passato agli speculatori è tale che si arriva a crearne di “nuovo”. Nei primi giorni di maggio è stato annunciato che verranno interrati i binari delle Ferrovie Nord nella zona tra piazza Cadorna e il cavalcavia Bacula per fare spazio alla costruzione di palazzi e negozi (naturalmente con il consueto gadget di zone a verde) su un’area totale di 114.000 mq. Il “Progetto Cadorna” è così entrato a fare parte dell’elenco di 26 nuovi quartieri per i quali il Piano di governo del territorio di Palazzo Marino, il documento urbanistico che sostituirà il vecchio Piano regolatore, prevede la riprogettazione e ricostruzione. Di interrare i binari delle Ferrovie Nord si parla già fin dall’inizio degli anni ’80, ma in passato si ipotizzavano ben altre dimensioni (10.000 mq).
A Varedo, alle porte di Milano, è stato presentato l’ennesimo nuovo grande progetto immobiliare. Si tratta di quello per l’area ex Snia, dove la Marconi 2000, società di sviluppo immobiliare, edificherà 1,2 milioni di mq, per il 40% edifici residenziali e il resto commerciale (600-700 negozi!) e industriale, per un investimento complessivo di 500 milioni. A pompare la bolla anche questa volta Unicredit, che è banca di riferimento per il relativo progetto di sviluppo.
E per finire, la ciliegina sulla torta. “Comuni, liberi tutti: cemento in cambio di una firma”, come titola la Repubblica. La giunta regionale ha approvato un provvedimento, presentato dall’assessore leghista all’urbanistica, Davide Boni, per “rilanciare il settore dell’edilizia”. Come spiega Andrea Montanari di Repubblica: “Basterà una semplice dichiarazione di ‘congruenza’ firmata da un tecnico progettista del piano integrato di intervento in variante [si tratta dei cosiddetti Pii, i progetti realizzati in deroga ai piani urbanistici] che garantisca che si tratta di infrastrutture di interesse pubblico, e da ora in poi i comuni potranno avere mani libere nella riqualificazione delle aree degradate con nuovi quartieri”. L’opposizione parla di un via libera a una nuova colata di cemento sulla Lombardia e denuncia che in base ai criteri applicativi i Comuni (per esempio Milano) potranno approvare i propri progetti direttamente in giunta, senza discussione pubblica. Commenta il capogruppo verde Carlo Monguzzi: “Formigoni incentiva i Pii anziché frenarli. Non ci sarà alcun freno a una delle scorciatoie urbanistiche più utilizzate in questi anni per realizzare case, capannoni, centri commerciali. I costruttori utilizzeranno ampiamente le nuove disposizioni approvate ieri dalla giunta per continuare a edificare, tenendo in scacco i Comuni che, privati di fondi per i servizi ai cittadini da Berlusconi e Tremonti, continueranno ad avallare i Pii per fare cassa con gli oneri di urbanizzazione”.
(fonti: Repubblica, 22 aprile, 24 aprile, 29 aprile, 7 maggio, 9 maggio; Corriere della Sera, 24 aprile, 26 aprile, 3 maggio 2009; DNews, 29 aprile; Finanza e Mercati, 7 maggio; Sole 24 Ore, 22 aprile)
