Terza e ultima puntata: La “pace ligrestiana”, il Pgt e il Parco Sud; Il diktat di Formigoni, gli altri progetti faraonici; Aeroporti impazziti; Contro Milano; La bufala del social housing

Un viaggio in più puntate nella bolla milanese che deve ancora scoppiare: dal bilancio del Comune, ai derivati e al contesto di nuova bolla finanziaria che incombe a livello internazionale, per passare poi ai grandi progetti edilizi in crisi, agli intrecci finanza-mattone e alle bolle prossime e venture del cemento e degli aeroporti. (scarica il file pdf stampabile con il testo completo delle 3 puntate)

LA “PACE LIGRESTIANA”, IL PGT E IL PARCO SUD

Nelle prime due puntate del nostro speciale sulla “bolla che deve ancora scoppiare” abbiamo passato in rassegna i casi più clamorosi della crisi finanziaria e immobiliare che incombe su Milano, e non solo. In quest’ultima puntata passiamo invece in rassegna una serie di sviluppi meno eclatanti, ma altrettanto indicatori della tesa frenesia che continua a contraddistinguere l’urbanistica milanese e lombarda. Lo facciamo cominciando dall’intreccio Ligresti-Piano di governo del territorio (Pgt)-Parco Sud. La notizia più recente è quella della raggiunta “pace” tra Salvatore Ligresti e Palazzo Marino, con il ritiro da parte del primo della richiesta alla Provincia di commissariare il Comune di Milano (si veda “Il cemento sul piede di guerra“). L’accordo è arrivato nella più totale mancanza di trasparenza dopo una serie di riunioni private, anche presso l’abitazione del sindaco, che hanno coinvolto tra gli altri, oltre alle società del gruppo Ligresti, la Moratti, l’assessore Masseroli e perfino Manfredi Catella del gruppo Hines (non si capisce cosa c’entri quest’ultimo nella storia della richiesta di commissariamento: sta sì realizzando insieme a Ligresti il megaprogetto Garibaldi-Repubblica, ma non è assolutamente coinvolto nella questione che avrebbe dovuto essere oggetto dei colloqui, evidentemente si è negoziato anche su altro). L’opinione più diffusa nei media è che si sia raggiunto qualche accordo riguardo alla vera posta in gioco, i diritti edificatori delle vaste aree del Parco Sud di proprietà di Ligresti e il ruolo della Provincia nell’urbanistica milanese.

Come scriveva il Corriere della Sera del 6 ottobre, Podestà “ha osservato che il Pgt non tiene conto dei Piani di Cintura, cioè dello strumento urbanistico che dipende interamente dalla Provincia e che riguarda i criteri e le regole sulla possibilità di edificazione nella zona del Parco Sud” e ha chiesto che i Piani di cintura vengano integrati nel Pgt, sollevando inoltre questioni riguardo alla filosofia generale del Piano e in particolare sulla perequazione (cioè la possibilità di utilizzare altrove i diritti edificatori di cui non si può godere sui terreni di propria proprietà, in base a specifici indici di edificabilità). L’assessore provinciale all’urbanistica, Fabio Altitonante, ha detto che il lavoro sui Piani di cintura comincerà subito, ma richiederà almeno 16 mesi, specificando che si tratta di un territorio che riguarda il 40-50% delle volumetrie del piano regolatore (circa 18 milioni di metri cubi). Il Pgt invece, secondo i piani del Comune, dovrebbe essere approvato al massimo a gennaio. I Piani di cintura urbani riguardano nello specifico aree al confine tra la metropoli e otto comuni dell’hinterland comprese nel Parco Sud o in altri polmoni verdi come il Bosco in Città, il Parco delle Abbazie, i Navigli, il Parco Est Idroscalo, Lambro-Monluè, per una superficie di 4.800 ettari, più del 10% del totale del Parco Sud. Secondo la Repubblica del 6 ottobre, a Podestà “non piacerebbe un’impostazione del Pgt che accentrerebbe a Milano le nuove costruzioni – e le relative volumetrie – trascurando le possibilità di espansione dell’hinterland”. A quanto abbiamo riferito sopra si aggiungono altri due recenti sviluppi. Il 6 ottobre il consiglio comunale di Milano ha approvato la variante urbanistica per la costruzione del megacentro di cura e ricerca Cerba all’interno del Parco Sud, su un’area di proprietà di Ligresti, mentre qualche giorno dopo ha deciso che non si costruirà nella zona dell’ippodromo di San Siro, dove era previsto un megaprogetto di edilizia di lusso. Roberto Losito, immobiliarista e finanziere consulente della Snai, che ha un diritto di opzione sull’acquisto delle aree, si dice non stupito dalla decisione e formula un velenoso commento: “Immagino che se fosse uscita sul mercato, l’offerta qualitativa di San Siro avrebbe creato grossi problemi alla concorrenza”, cioè, si intuisce, ad altri grandi progetti come CityLife o Garibaldi-Repubblica che vedono Ligresti in prima fila, per esempio.

CHE LA GUERRA COMINCI

Un quadro complessivo di grandi manovre e grandi tensioni, e addirittura grandi veleni, dovuti al fatto che si stanno adottando (con un’assoluta mancanza di trasparenza) decisioni che orienteranno l’urbanistica milanese, e quindi il business del mattone, per svariati anni. La posta in gioco del Piano di governo del territorio è molto alta, soprattutto in questo momento di crisi: 14 miliardi di euro. Lo scrive sul Sole 24 Ore del 16 ottobre Marco Alfieri. Il Pgt infatti definisce “15 grandi progetti di interesse pubblico e 31 ambiti di trasformazione” che vanno da Cascina Merlata, Stephenson ed Expo, a Bovisa/Farini, all’area Porta Genova/San Cristoforo e molto altro ancora, per “ben 42 milioni di metri quadrati interessati su un tessuto urbano consolidato attuale di 134. [...] La rivoluzione costerà la bellezza di 14,3 miliardi. E’ questa la vera incognita. Non basta infatti estendere il meccanismo della perequazione negoziale che, in teoria, consentirà a palazzo Marino di acquisire a costi nulli 2,6 milioni di metri quadrati di suoli strumentali alle dotazioni della città pubblica riconoscendo ai privati proprietari diritti edificatori sfruttabili altrove in città. Non basta il gettito derivante dai mega oneri di urbanizzazione che, sull’intero Pgt, dovrebbero aggirarsi sui 3 miliardi di euro [...]. Il disavanzo resta comunque superiore agli 8 miliardi” e quindi andranno trovate altre formule. Come “il project financing, i trasferimenti pubblici a fondo perduto, le cartolarizzazioni, il ricorso ai Boc, alla Cassa depositi e prestiti o alla Bei (Banca Europea per gli Investimenti). Altrimenti sarà difficile resistere alle pressioni dei grandi costruttori (e ai soldi delle banche). Anche perché le volumetrie più appetibili del Pgt riguardano soprattutto aree come gli scali ferroviari dismessi e le caserme. Terreni di demanio pubblico non ‘catturabili’ con la perequazione”. C’è in più l’incognita politica, “perché è evidente – abbozza una fonte – che se s’incentiva a costruire in città vietando al contempo di edificare nel Parco Sud, che peraltro è intercomunale, chi governa l’urbanistica dell’hinterland si vedrà giocoforza svuotato di competenze e cantieri…”. Insomma, è stata fatta la pace, ora può cominciare la guerra. E c’è subito chi tenta di avviare la guerra con idee apparentemente balzane, ma dalle finalità ben chiare. L’architetto Paolo Caputo (ha lavorato per la realizzazione del villaggio Expo a Cascina Merlata, del Pirellone bis e per Santa Giulia…) ha lanciato la proposta di cementificare il Parco Sud creando intorno alle cascine “nuclei per 500-600 abitanti”. Oltre al fatto che difficilmente si troverà chi vuole andare a vivere in posti isolati a fianco di maleodoranti allevamenti di vacche e maiali, è chiaro che un tale progetto richiederebbe in breve tempo la costruzione di strade, infrastrutture… cioè sarebbe una testa di ponte verso una totale cementificazione del Parco Sud.

IL DIKTAT DI FORMIGONI, GLI ALTRI PROGETTI FARAONICI

Su quella che sembrava a essere destinata a diventare la “madre di tutte le bolle”, e cioè l’Expo 2015, non si registra ancora alcuna novità concreta, a un anno e mezzo dell’assegnazione dell’evento a Milano e a sei mesi dalla nomina del berlusconiano di ferro Lucio Stanca che, secondo quanto promesso, avrebbe dovuto dare il via immediato all’organizzazione pratica dell’evento. Intanto però è stata messa in atto l’ennesima mossa per porre un’ipoteca politica sulla sua gestione. Con un colpo di mano il governatore lombardo Roberto Formigoni e la Lega Nord, nella persona dell’assessore regionale all’urbanistica Davide Boni, hanno assegnato alla giunta regionale il potere di decidere in totale autonomia la necessità o meno di effettuare una valutazione dell’impatto ambientale per le opere essenziali per l’Expo 2015. In pratica, come spiega il verde Carlo Monguzzi, “Formigoni potrà decidere in autonomia se un’autostrada, una centrale o un insediamento industriale saranno compatibili con l’ambiente e la salute dei cittadini”, aggirando le regole urbanistiche e per la salvaguardia dell’ambiente. E’ prevista addirittura l’autocertificazione da parte dei costruttori. E, lo si noti bene, questi poteri vengono assegnati alla giunta e non al consiglio regionale. Quindi le decisioni non saranno nemmeno oggetto di una discussione pubblica e verranno prese senza la minima trasparenza: è questo evidentemente il concetto di democrazia che hanno Comunione e Liberazione e i suoi alleati leghisti. La finalità, oltre alla concentrazione del potere decisionale nelle loro mani, è quella di consentire ai loro amici capitalisti e speculatori di agire rapidamente e senza regole.

Formigoni e la Lega Nord sono in prima fila nel promuovere altri due progetti faraonici che possono giovare unicamente agli speculatori e ai costruttori. Il primo è quello dell’Autostrada dell’acqua, di cui riferisce Repubblica del 6 ottobre. Si tratterebbe di rendere navigabile il Po fino all’Adriatico, un’idea che all’apparenza sembrerebbe allettante, perché suscita immagini di acque naturali, di verde e di trasporti “puliti”. La realtà è esattamente opposta. Innanzitutto il costo di realizzazione sarebbe astronomico, 2,4 miliardi di euro (che come è regola aumenterebbero di molto in corso d’opera) destinati a finire in mano ai cementificatori e ai baroni dell’energia. Eh sì, perché per dare vita all’Autostrada dell’acqua bisognerebbe creare lungo il corso del Po cinque dighe di altezza compresa tra i 2 e i 5 metri, e questo già non suona molto ecologico. Poi il costo dell’opera verrebbe ripagato in parte dalla creazione di quattro centrali idroelettriche lungo il corso del fiume (l’altro vero motivo del progetto). Infine i materiali da costruzione verrebbero prelevati da cave lungo il Po, con il conseguente abbassamento del livello del fiume. Citiamo ancora Carlo Monguzzi: “Il Po era già navigabile prima che rubassero l’acqua ai campi per le centrali elettriche. Questo piano è peggio del ponte sullo Stretto di Messina”. L’altro progetto faraonico, che non a caso ha un costo preventivato identico, di 2,4 miliardi di euro, è fortemente voluto dall’assessore ciellino all’urbanistica milanese Carlo Masseroli. Si tratta del maxitunnel sotterraneo che dovrebbe collegare Linate con l’autostrada dei laghi. Il Comune ha dato il via libera, entro tre mesi ci dovrebbe essere la gara d’appalto per la prima tratta e nel 2010 quella per la seconda e ultima tratta. I lavori verranno realizzati dalla società Torno (già in difficoltà finanziarie e responsabile in larga parte degli enormi ritardi nella realizzazione dell’ultima tratta della linea 3 della metropolitana) con il probabile finanziamento di Intesa Sanpaolo e Unicredit. Per percorrere l’intero tunnel bisognerà pagare oltre 10 euro, un costo che evidentemente non spingerà a utilizzarlo da un capo all’altro della città disintasando così le tangenziali, ma ne farà un tunnel per il business di fascia medio-alta destinato a riversare in centro altro traffico automobilistico.

C’è infine il capitolo dei parcheggi voluti a suo tempo dalla giunta di Gabriele Albertini, che da anni hanno ridotto Milano a un gruviera, ma in compenso hanno rimpinzato le tasche dei costruttori. Dopo 5 anni dal varo del progetto, e innumerevoli proteste e polemiche, il Comune ha fatto marcia indietro sul parcheggio della Darsena, uno dei capitoli più folli dell’impresa parcheggi. L’area, ridotta da lungo tempo a una discarica a cielo aperto a causa dei lavori per il parcheggio, sarà oggetto di interventi di ripristino. Il progetto non è stato definitivamente annullato (potrebbe essere ripreso dopo il 2015), ma intanto è stato cancellato il contratto con la ditta che aveva vinto la gara d’appalto e aveva realizzato parte dei lavori, la Darsena SpA. Ora probabilmente partirà una guerra dei ricorsi che potrebbe costare cara al Comune (la Darsena SpA afferma di avere già investito 14 milioni di euro, oltre a lamentare di essere costretta a licenziare 40 operai) e che in più potrebbe bloccare per lungo tempo i lavori di ripristino. Albertini, invece di pagare i danni arrecati alla città con questo e altri progetti, nonché per i fallimentari derivati, ha addirittura il coraggio di non escludere una sua ricandidatura a sindaco. Nel frattempo sono stati cancellati i progetti relativi ad altri due parcheggi, ma in compenso è stato confermato quello di piazza S. Ambrogio e ne sono stati approvati di nuovi, come quello che andrà a deturpare una delle zone più storiche e verdi del centro storico di Milano, in via Marina, e quello di via Canaletto a Città Studi. Ed è stato approvato il progetto della criticatissima “Gronda Nord” (ora si chiamerà Zara-Expo), una specie di autostrada urbana da 105 milioni di euro contro la quale si erano pronunciati praticamente tutti, dai comitati locali agli urbanisti, fatta eccezione per il Comune. L’unica novità è che si farà la valutazione di impatto ambientale.

AEROPORTI IMPAZZITI

Accanto alla bolla immobiliare sempre più incombente e ai vari megaprogetti miliardari c’è da registrare l’ulteriore peggioramento del caos nel sistema aeroportuale lombardo e italiano, che ha già causato danni enormi alla Lombardia (si veda in merito  “Sulle ali del caos“). E’ tornato alla ribalta l’aeroporto bresciano di Montichiari (il D’Annunzio), che rischia di aggiungere una nuova tessera al caos generato dalla concorrenza reciproca tra Malpensa, Linate e Orio al Serio. Attualmente Montichiari è nelle mani della società che gestisce l’aeroporto Catullo di Verona (a sua volta controllata dalla Provincia di Trento…) e nella primavera scorsa a Brescia si è costituita una cordata costituita da Comune, Provincia, Camera di Commercio e Associazione Industriali locali per rilevarne il controllo, con un’operazione dal costo complessivo di circa 80 milioni di euro (lo scalo bresciano, va notato, è in passivo di 4-5 milioni di euro all’anno), il tutto all’insegna dello slogan “fare di Montichiari il volano dello sviluppo territoriale”. All’inizio di ottobre l’accordo, voluto tra l’altro fortemente da Umberto Bossi, sembrava ormai imminente. Poi sono arrivati i primi intoppi. A Verona si è cominciato a parlare del fatto che la cessione di quote ai bresciani sarebbe stata una svendita, nonché del rischio che si formasse un polo lombardo (Orio, Malpensa e Linate) a svantaggio della città veneta e via dicendo, sulle ali delle eterne lotte intestine tra le lobby di destra. Il 24 ottobre si arriva alla rottura delle trattative, in mezzo a penosi scambi di accuse non solo tra le due opposte fazioni, quella bresciana e quella veronese, ma addirittura al loro interno. Salta subito all’occhio che l’idea di “brescianizzare” Montichiari non è il frutto di una strategia di largo respiro per mettere ordine nel caotico sistema aeroportuale del Nord Italia, ma solo una misera guerra di campanile da combattersi subito, senza idee per il futuro.

Che la situazione del sistema dei trasporti aerei sia in Italia del tutto fuori controllo lo testimonia la nuova Alitalia, su cui pesano debiti per circa 450 milioni di euro, che ha registrato una calo delle attività pari al 30% e ha ridotto di oltre 7.000 unità i propri dipendenti. Negli ultimi anni in Italia, grazie anche alle situazioni di monopolio, sono stati investiti 2,5 euro a passeggero a fronte di una media europea di 12 euro, e il sistema sta collassando. La Adr dei Benetton che gestisce lo scalo romano di Fiumicino ha 1,6 miliardi di debiti, la Sea risente dei problemi enormi di Malpensa. Dei 47 aeroporti italiani, per fare solo un esempio della mancanza di programmazione, appena 5 sono raggiungibili con il treno. Tutto questo non impedisce di programmare altro caos. Nella sola Sicilia, Enna ha in previsione un mega-aeroporto internazionale, ambizioni analoghe hanno anche Agrigento, Messina e Comiso. In Campania è guerra aperta tra Caserta e Salerno per il ruolo di secondo aeroporto campano nel momento in cui lo scalo napoletano di Capodichino è saturo. Nel Lazio la lotta a tutto campo è tra Viterbo e Frosinone, che puntano entrambe a conquistarsi i voli della Ryanair che dovrà traslocare da Ciampino. In Toscana è in corso da anni un conflitto aperto tra gli aeroporti di Firenze e Pisa. In Lombardia, come se non bastasse la caotica situazione che coinvolge Malpensa, Orio, Linate, Montichiari e la contigua Verona, si aggiungono le ambizioni di Mantova, che vuole riattivare la pista di cui è dotata.

Intanto la romana Adr e la lombarda Sea aumenteranno le tariffe aeroportuali applicate ai passeggeri per rimpinguare le proprie casse sempre più vuote. A fronte dell’aumento dei prezzi hanno promesso al premier Silvio Berlusconi di effettuare investimenti di 5 miliardi entro il 2011 e di altri 10 entro il 2040 (cioè più di trenta anni!). Ma si tratta solo di promesse, come spiega il Corriere della Sera: “a giugno di due anni fa il Cipe aveva fatto discendere l’eventuale aumento tariffario dalla stipula di contratti tra i gestori e l’Enac (Ente aviazione civile): insomma, prima gli impegni scritti dei gestori, dopo i rincari”. Ma siccome la stipula dei contratti “sta procedendo a rilento”, si è passati a un altro principio: prima gli aumenti poi eventualmente si penserà ai contratti. Il decreto con cui sono stati approvati gli aumenti tariffari è tra l’altro in contraddizione con la direttiva europea che impone la mediazione di un’Agenzia imparziale per gli adeguamenti tariffari concertati tra i gestori e i vettori. Vale a dire che, esattamente come nel caso della milanese A2A citato nella prima puntata di questo nostro speciale, le società aeroportuali ora incassano, ma con il forte rischio che tra anni l’Italia sia costretta da Bruxelles a pagare multe enormi il cui peso ricadrà sui contribuenti. A Malpensa intanto si pianificano 2 miliardi di nuovi investimenti entro il 2020, in assenza di strategie valide coordinate a livello lombardo che evitino il caos attuale. Entro il 2010 dovrebbe essere realizzato un nuovo terminal uno, insieme agli alberghi di fronte all’aeroporto; entro il 2015 dovrebbe essere pronto un nuovo terminal low-cost, la cargo-city e la terza pista, mentre entro il 2010 dovrebbero essere realizzati un nuovo terminal e un nuovo polo logistico. Con ogni probabilità, visto quanto esposto sopra, si tratterà delle ennesime cattedrali nel deserto. E infine un’amenità targata Formigoni. Su decisione della Regione, gli aeroporti milanesi verranno dotati di detector speciali che riveleranno la temperatura dei passeggeri al fine di contrastare la diffusione del virus H1N1, per un costo totale di 100.000 euro. Briciole rispetto alle cifre citate sopra, ma “briciole” davvero buttate al vento. Installare tali apparecchi avrebbe forse avuto senso nella primavera scorsa, quando in Italia il virus non era ancora molto diffuso. Ora è diffuso tanto in Italia quanto nel resto del mondo e la misura (che tra l’altro non si sa con precisione quando verrà realizzata) non ha alcuna razionalità. Senza poi contare il fatto che non viene detto cosa ne sarà dei poveri passeggeri con la febbre. Una buffonata che la dice lunga sull’inettitudine di chi ci governa.

CONTRO MILANO

Il Comune di Milano ha varato il suo secondo fondo immobiliare, proprio come ha fatto Ligresti con alcune sue proprietà. Nel fondo confluiranno 67 immobili comunali per un valore stimato (ma per le stime degli immobili dei fondi immobiliari si veda la Puntata 2 di questo speciale sulla bolla) di 100 milioni e Palazzo Marino dice che potrebbe ricavarne 15-20 milioni di euro di plusvalenza con i quali conta di coprire in parte la mancata corresponsione dei dividendi da parte dell’A2A. Si tratta di (ipotetici) introiti che in realtà l’attuale normativa vieta ai comuni di utilizzare per investimenti ma, spiegano i funzionari, Tremonti starebbe rivedendo tali norme. Un’operazione fatta nel momento peggiore, quando le quotazioni degli immobili sono al ribasso, e che in più costituisce l’ennesimo travaso dal pubblico al privato. C’è però un altro particolare. Tra gli immobili che verranno inseriti nel fondo per essere “valorizzati” ci sono luoghi storici della Milano democratica come il Circolo Arci Bellezza nei pressi della Bocconi, il centro anarchico Ponte della Ghisolfa in viale Monza, il centro sociale Torchiera in piazzale Cimitero Maggiore e il centro sociale Cox di via Conchetta, dove tra l’altro è conservato il preziosissimo archivio di Primo Moroni, la sede della Cgil di via Giambellino e il palazzo di Via Bagutta 12 che ospita alcune associazioni. Un vero e proprio attacco alla tradizione alternativa e democratica di Milano (descritta tra l’altro con minuzia dallo stesso Moroni, si veda il nostro “Dalle bande di quartiere ai centri sociali“) all’insegna della politica bancarottiera del Comune di Milano e della speculazione immobiliare. Intanto stanno per partire le aste del primo fondo immobiliare del Comune, creato nel 2007 per un “valore stimato” di 255 milioni e sempre gestito da Bnp Paribas. Verranno venduti immobili ex popolari come quello di via Cesariano 11 e la Casa di via Morigi, occupata da decenni e che ospita numerose associazioni nonché attività culturali.

LA BUFALA DEL SOCIAL HOUSING

Se da un lato si buttano via miliardi di euro nella speculazione finanziaria e immobiliare, dall’altro a Milano tutto ciò che veramente serve a chi studia o vive del proprio lavoro non funziona. Ne sono una dimostrazione gli ultimi urgenti appelli per mettere in sicurezza le scuole, sempre più a rischio crolli, o il recente ennesimo incidente tramviario verificatosi a Milano, questa volta con quattro feriti, dovuto al problema ormai cronico dell’errato funzionamento di scambi vetusti. E sono solo due degli innumerevoli esempi che si potrebbero fare. Di fronte a questa situazione di sfascio Palazzo Marino si fa bello lanciando qua e là qualche iniziativa di “social housing” venduta al pubblico come prova della sensibilità dell’amministrazione, degli speculatori e delle banche per gli aspetti sociali. In realtà si tratta di un’operazione che punta a regalare agli speculatori anche il mercato delle abitazioni per i ceti medi (a tutto svantaggio dell’edilizia popolare ed effettivamente sociale), diventato molto appetibile in questo periodo di crisi dopo anni di “sovrapproduzione edilizia” nel settore lusso ed extralusso. Un’operazione che prevede scandalose sovvenzioni pubbliche per gli speculatori, come illustriamo più sotto. Ma prima vediamo l’ultimo caso, quello della Social Main Street (!), cioè una torre di 14 piani interamente in legno che offrirà posti letto e bilocali in affitto nel quartiere periferico e scarsamente appetibile della Bicocca. I prezzi? 250 euro/mese per uno scarno posto letto, 480 euro per il bilocale in condivisione, cifre ben lontante dall’essere popolari. Si tratta di un bel business per le cooperative legate a Comunione e Liberazione (ma anche per quelle della Legacoop, con la quale c’è una sempre maggiore sintonia). L’iniziativa infatti parte dalla Compagnia dell’Abitare, che fa parte della ciellina Compagnia delle Opere ed è presieduta da un personaggio ormai storico della galassia Cl, Antonio Intiglietta. Al progetto ha collaborato lo studio di ingegneria Urbam (sempre galassia Cl) e la torre sarà amministrata dalle cooperative La Ringhiera (Compagnia delle Opere) e Auprema (Legacoop). Il progetto è stato presentato con una conferenza stampa alla quale hanno preso parte, oltre a esponenti dei summenzionati soggetti, anche Roberto Formigoni (Cl) e l’assessore milanese all’urbanistica Carlo Masseroli (Cl). Ma per capire meglio il lucrativo business che c’è dietro queste operazioni bisogna spiegare cosa è il social housing. Lo facciamo riprendendo un pezzo da noi scritto nel novembre 2008, quando Milano Internazionale non era ancora su web:

“Quando in politica si comincia a parlare in inglese c’è sempre di mezzo un inganno. Lo conferma il caso del social housing (i più temerari provano a italianizzarlo a metà parlando di “housing sociale”), un termine che negli ultimi mesi politici, imprenditori e stampa stanno riversando a fiumi nel mare della propaganda che ci assale quotidianamente. Grazie a un’ingegnosa ingegneria politico-imprenditoriale, ci viene raccontato, verranno messe sul mercato migliaia di abitazioni a prezzo “agevolato”, “calmierato”, “convenzionato”. L’idea può apparire appetibile al comune cittadino, che si trova a dovere affrontare costi esorbitanti e insostenibili per soddisfare il bisogno primario di avere un’abitazione. Ma conoscendo chi propone o sostiene questo progetto (per esempio, il summenzionato assessore Masseroli, oppure le banche) è naturale essere diffidenti. Perché mai chi ha fatto del profitto e della speculazione un motivo di vita dovrebbe all’improvviso gettarsi a capofitto in un’attività a prezzi inferiori a quelli “di mercato” (ma sarebbe meglio dire: a quelli gonfiati dalla bolla immobiliare)? I motivi in realtà sono semplici: perché permette un ennesimo travaso di valori dal pubblico al privato, perché è un utile strumento propagandistico per nascondere altre enormi operazioni di carattere puramente speculativo e perché comunque è di per se stessa un ottimo affare. Riguardo all’ultimo motivo, è chiaro che in questo momento di crisi mondiale del settore immobiliare e di aumento dell’incertezza i progetti di social housing sono una vera manna per gli immobiliaristi. Le loro società perdono utili, valore e capitali a tutto spiano (i 22 fondi immobiliari italiani quotati hanno perso il 18% da fine dicembre 2007 a fine agosto 2008, cioè ancora prima dell’inasprirsi della crisi) e il social housing offre rendimenti del 3% più inflazione (di questi giorni un tasso appetibilissimo), con la possibilità di eliminare ogni elemento di rischio grazie a finanziamenti agevolati e garanzie pubbliche sulla solvenza degli affittuari. Inoltre, pressoché tutti i progetti di social housing prevedono in realtà solo una quota molto piccola di affitti calmierati, la grande maggior parte del costruito è affittabile, o vendibile, a prezzi di mercato. In molti casi si tratta poi solo di uno specchietto per allodole di stampo prettamente populista: si sbandiera il “progetto sociale”, ma in realtà grazie alla perequazione (cioè, nelle politiche attualmente applicate, la licenza di costruire, o di costruire di più, laddove non era possibile, in cambio della realizzazione di opere di utilità pubblica o sociale) si realizzano enormi affari a danno dei cittadini. In pratica, per spiegare il concetto: l’immobiliarista/banca/fondo costruisce con finanziamenti e regali dei contribuenti 1 in social housing, comunque più che profittevole, e riceve in cambio 4, 5 o addirittura 10 in licenze di costruzione, direttamente tramutabili in profitto mediante attività edilizie o che comunque consentono una rivalutazione astronomica di terreni già posseduti. Basta prendere a esempio il “piano Milano”, citato dal Corriere Economia. Il Comune ha messo a disposizione (gratis!) otto aree per costruire 3.300 alloggi. Chi vi costruirà, potrà vendere a prezzi di mercato fino al 75% delle case realizzate, appena un quarto invece dovrà essere a prezzo calmierato, cioè in “social housing”. Ma non è tutto. Il Comune mette inoltre a disposizione 20 milioni per abbassare i tassi di finanziamento bancario, mentre la Regione ce ne mette altri 30 per “ridurre il rischio insolvenza affitti”. Insomma, terreni regalati dagli enti pubblici, soldi pubblici per costruire, soldi pubblici per eliminare ogni rischio di mancato incasso degli affitti e gli “investitori” possono vendere fino al 75% a prezzi di mercato – altroché social housing, questa è una vera e propria cassa di assistenza pubblica per i signori del mattone! E le cifre in gioco sono da capogiro: secondo le stime di Sergio Urbani, della Fondazione Housing Sociale di Cariplo, il social housing in salsa pubblico-privata vale 3 miliardi all’anno di sviluppo del mercato. Cariplo (la fondazione azionista di Banca Intesa San Paolo) è per l’appunto uno dei principali attori di queste operazioni, insieme ad altre delle numerose e potenti fondazioni bancarie. Non mancano naturalmente gli immobiliaristi, come per esempio la Pirelli Re guidata da Puri Negri, nonché le cooperative rosse e cielline – anzi, la torta è così appetibile che Legacoop e i ciellini della Compagnia delle Opere hanno superato i vecchi steccati ideologici unendo le forze per dare insieme vita alla Fondazione Abitare (che conta tra le sue fila l’avvocato Guido Bardelli, vicino a Cielle, citato a suo tempo dal Corriere della Sera come una delle possibili scelte di Moratti ad assessore per l’urbanistica). Oltre agli enti locali, tra i finanziatori vi sarà anche lo stato tramite la Cassa Depositi e Prestiti (Cdp), sempre più coinvolta nel ruolo di crocerossina per i capitalisti a corto di fondi, la quale avrà un ruolo non proprio in armonia con il principio dell’inammissibilità del conflitto di interessi: la Cdp è infatti partecipata al 30% dalle fondazioni bancarie e si ritroverà, attraverso il veicolo di un’appositamente costituita Società di gestione del risparmio, a promuovere progetti di social housing tramite finanziamenti di cui godranno in molti casi… le fondazioni bancarie. Dietro a tutto questo, naturalmente, l’assenza di ogni politica per la casa che vada a favore di chi lavora, e non di chi arraffa”.

Fine

Seconda puntata: CityLife e la crisi del binomio finanza-mattone; Valutazioni sospette; I problemi finanziari di Pedemontana e quelli di Pirelli Re; I grattacieli portano sfiga

Un viaggio in più puntate nella bolla milanese che deve ancora scoppiare: dal bilancio del Comune, ai derivati e al contesto di nuova bolla finanziaria che incombe a livello internazionale, per passare poi ai grandi progetti edilizi in crisi, agli intrecci finanza-mattone e alle bolle prossime e venture del cemento e degli aeroporti.

DAL FLOP…

Doveva essere “il sogno nel cielo di Milano”, anche se a chi non è un cultore dell’architettura bollaiola faceva piuttosto pensare a un incubo avvolto dallo smog della città. Ma la Torre delle Arti, 24 piani di cemento per 96 metri di altezza, affiancati da due edifici più bassi, non si farà. Secondo i progetti originari doveva essere terminata entro il 2010 in via Principe Eugenio, una residenza di extralusso alla cui realizzazione avrebbero dovuto contribuire anche noti artisti, ma da dieci mesi il cantiere era fermo. E’ scoppiata la bolla e per il fondo immobiliare australiano Babcock & Brown, attualmente in amministrazione controllata (e “con rapporti molto stretti con il gruppo assicurativo Generali”, scrive Repubblica), i 70 milioni di euro di investimento sono evidentemente ormai senza prospettiva di rendita adeguata. Al posto dei 20.000 mq per 140 appartamenti di lusso che si intendeva vendere a 10.000 euro al mq per ora rimane solo un enorme buco. Si tratta del primo rilevante progetto immobiliare milanese che dà completamente forfait dopo lo scoppio della bolla ed è una pessima notizia per gli speculatori immobiliari, perché potrebbe essere un primo caso seguito da altri e ben peggiori naufragi. E i sintomi di uno stato di profonda malattia del settore sono davvero tanti e preoccupanti.

…AL CRACK?

Solo alcuni giorni dopo questo annuncio il Tribunale di Milano rimandava la decisione su un eventuale dichiarazione di fallimento per la Risanamento di Luigi Zunino (probabilmente verrà presa verso metà novembre). La fragilità dell’operazione di salvataggio prevista dalle banche (si veda per i dettagli L’allegra Milano della bolla) è testimoniata tra le altre cose da un nuovo sviluppo e più precisamente dal fatto che prima dell’ultima udienza queste ultime abbiano dovuto aggiungere al loro piano una nuova linea di credito di 76 milioni per i problemi dell’immobiliare milanese con l’Agenzia delle entrate. I pm hanno inoltre contestato che una quota non indifferente del valore dell’operazione di salvataggio delle banche andrebbe a finire in commissioni, parcelle, oneri vari, e non nelle casse della Risanamento. Da parte loro i legali delle banche vanno all’attacco con argomenti che paiono minacciosi: il fallimento della società costituirebbe il “dissesto più grave dopo Parmalat, con conseguenze gravissime in termini di costo sociale e sul comportamento delle istituzioni finanziarie chiamate a risolvere numerose le crisi di impresa”. Non hanno tutti i torti e lo testimonia indirettamente il fatto che nel giro di una sola settimana nuove nubi si sono addensate su Risanamento e Zunino. La Stampa il 24 ottobre rileva che il fisco ha contestato alla società una serie di irregolarità contabili per 12 milioni, e che se le banche italiane creditrici spingono per il piano, meno entusiaste sembrerebbero quelle estere (che vantano crediti per oltre 170 milioni di euro), mentre Pirelli Re ha fatto partire un decreto ingiuntivo nei confronti di Risanamento per 2 milioni di euro di credito mai onorato. Sulle pagine del Corriere Economia il giornalista Jacopo Tondelli formula alcune osservazioni su quello che è uno dei pilastri del piano di salvataggio delle banche, cioè la vendita delle aree Falck di Sesto San Giovanni, sulle quali era prevista la realizzazione di un progetto da 5 miliardi di euro: “per passare dalla carta al cantiere, bisogna poter contare su cinque miliardi in cinque anni. ‘Cifre,’, secondo protagonisti del mercato immobiliare milanese, ‘che oggi risultano fantascientifiche e che erano sostenibili sia in termini di investimenti che in termini di prezzi offerti al mercato solo quando il mattone era ai massimi’”. Il rischio è che l’operazione si dilati di anni. Come se non bastasse, negli ultimi giorni sulla testa di Risanamento è caduto il mattone dell’arresto di Giuseppe Grossi (si veda in merito il nostro articolo Casei Gerola: la speculazione al posto della produzione) nell’ambito di un’inchiesta partita con le indagini sulle fatture gonfiate per la bonifica del quartiere di Santa Giulia. Risulta sotto inchiesta anche lo stesso Luigi Zunino per una (finora presunta) appropriazione indebita di 1 milione di euro della società. Indagine che preoccupa in modo particolare le banche creditrici perché potrebbe incidere sulla decisione dei giudici in merito all’eventuale fallimento. Per loro ora, scrive la Stampa, “la parola d’ordine è quella di allontanare il più possibile la figura di Zunino da Risanamento. Operazione non facilissima anche perché [...] il piano di ristrutturazione prevede che Zunino resti azionista con una quota anche superiore al 20%. Quota che solo in un secondo tempo potrebbe passare in altre mani grazie alla liquidazione delle tre holding dell’immobiliarista”. Ci si mette poi anche Il Sole 24 Ore, che pubblica prima un articolo (“Quell’asse tra Panama e il Lussemburgo”) sul sistema di società personali di Zunino e della moglie e con perno tra Panama e il Lussemburgo, “scomparse” quando la capogruppo dell’immobiliarista, la società off-shore Domus Fin, nel 2006 è diventata una società di diritto italiano con il nome di Zunino Investimenti Italia, e poi un impietoso, ma davvero ottimo, articolo di Marco Alfieri (“I sogni infranti della old new town”) sul progetto fallimentare di Santa Giulia, anch’esso un pilastro del piano di salvataggi delle banche, un articolo che vi consigliamo caldamente di leggere per avere un’immagine concreta delle cause e, soprattutto, delle conseguenze della bolla immobiliare milanese.

IL NODO CITYLIFE

Alle sempre più evidenti difficoltà di CityLife, uno dei maggiori progetti edilizi di Milano, avevamo già accennato di recente. Visti gli ultimi sviluppi nel settore immobiliare vale la pena di ripercorrere in poche righe la storia di questo progetto, con particolare riferimento alle origini delle attuali difficoltà. La gara per la realizzazione del progetto sull’area dell’ex Fiera di Milano è stata vinta nel 2004 da una cordata formata da Generali, Ras (ora Allianz), Immobiliare Lombarda (Ligresti) e Gruppo Lamaro. A fronte della vendita dell’area alla cordata che ha preso il nome di CityLife, la Fiera Milano SpA preventivava di ottenere 200-250 milioni di euro. Alla fine si è giunti a un prezzo che quasi tutti gli osservatori hanno giudicato gonfiatissimo, 530 milioni di euro. Rispetto al progetto originario è però stata successivamente approvata una variante che ha ampiamente aumentato il valore dell’operazione CityLife: l’indice di edificabilità di zona è stato portato dallo 0,65 mq/mq vigente in tutta la città a 1,15 mq/mq. Sulla superficie utile di 366.000 mq si riverseranno circa 900.000 metri cubi tra residenziale extralusso e commerciale, con tre grattacieli alti fino a 204 metri. La data prevista per il completamento è quella fatidica del 2014-2015 (per materiali sulla storia del progetto CityLife si vedano le ricche e aggiornate rassegne stampa dell’Associazione Vivi e progetta un’altra Milano e del Comitato Residentifiera). E’ da tempo che il progetto CityLife evidenzia criticità. Nel giugno del 2007 la Banca d’Italia aveva contattato i maggiori gruppi bancari italiani cercando di riportarli all’ordine: i finanziamenti immobiliari non avrebbero dovuto superare il 70% del valore del rispettivo progetto. CityLife ha sempre viaggiato sull’80%, Garibaldi-Repubblica sul 75%-85%. Ma l’avvertimento della Banca d’Italia era solo una moral suasion priva di vincoli obbligatori: i risultati li si vedono oggi. E non a caso il Sole 24 Ore nello stesso anno scriveva che “lo sviluppo immobiliare di Milano riproduce il bancocentrismo dell’industria italiana” e in un altro articolo notava che “le iniziative in corso rischiano di arrivare sul mercato in tempi ravvicinati e di creare eccesso di offerta”. Nello stesso 2007 ci sono state le dimissioni di Ugo Debernardi da presidente di CityLife, in merito alle quali il Sole 24 Ore scriveva: “Il motivo? Diversità di vedute con Salvatore Ligresti: la sensazione è che CityLife abbia costi enormi dai quali bisognerà rientrare in fase di vendita”. Prosegue il giornale: “Ora, secondo indiscrezioni, il progetto originario si starebbe rilevando più costoso del previsto [...], lo stesso Salvatore Ligresti avrebbe rilevato che spese troppo elevate potrebbero essere un boomerang. In particolare, l’innalzamento del costo per metro quadrato potrebbe rendere difficile la successiva vendita sul mercato. [...] Il progetto iniziale non è modificabile. Infatti proprio in virtù del piano architettonico presentato, il raggruppamento CityLife aveva battuto Pirelli e Risanamento con un’offerta di 523 milioni di euro economicamente più elevata dell’8% rispetto ai contendenti”. Riassumendo: già più di due anni fa erano in molti a rilevare che si trattava di un’operazione con una leva finanziaria enorme, altamente rischiosa e vulnerabile di fronte all’andamento della finanza globale. I nodi ora stanno venendo al pettine. Ne scrive nei dettagli Vittorio Malagutti su L’Espresso del 22 ottobre, giungendo a dire che CityLife “rischia di essere ridimensionato se non addirittura di naufragare”. Come abbiamo già riferito, i costi del progetto sono lievitati dai 1,7 miliardi iniziali a 2,1 miliardi. L’unica che mostrerebbe qualche disponibilità a mettere mano al portafoglio per coprire la differenza è Generali. Non così Allianz, e tantomeno Ligresti e la Lamaro della famiglia Toti. Secondo L’Espresso questi ultimi due sarebbero addirittura pronti a vendere le quote, ma non riuscirebbero a trovare compratori. Le banche finanziatrici sarebbero altrettanto renitenti, a cominciare dai tedeschi di EuroHypo, già pieni di problemi a casa loro, fino a Intesa Sanpaolo e Unicredit, già altamente esposte al potenziale crack di Zunino. L’Espresso cita a tale proposito un verbale del consiglio di amministrazione di Generali Properties: “Dal giugno 2008 le banche finanziatrici hanno sospeso l’erogazione del finanziamento (a CityLife, ndr) e non si sono rese disponibili a finanziare l’importo finanziato pur a fronte delle modifiche intervenute sul progetto” e ipotizza un compromesso, “le banche sarebbero pronte a sbloccare i finanziamenti rilevando anche la quota dei tedeschi in uscita. Il fabbisogno finanziario, però, dovrà essere rivisto al ribasso e quindi è facile prevedere che CityLife verrà ridimensionata”. Ma c’è ancora dell’altro. Nonostante i responsabili del progetto si mostrino ottimisti, a fine settembre di quest’anno erano stati stipulati compromessi solo per 45 sulle 300 residenze già messe in vendita, su un totale di oltre mille che verranno realizzate, senza contare che poi bisognerà vendere anche il commerciale e il terziario. E più si tarda, più bisogna pagare interessi sugli enormi prestiti contratti, senza coprirli con gli introiti delle vendite. Abbiamo quindi molti dei sintomi che hanno preceduto il precipitare della situazione di Risanamento: problemi di finanziamento, costosissimi ritardi, sempre maggiore esposizione delle banche creditrici alla bolla immobiliare.

I GRATTACAPI DI DON SALVATORE E I FONDI POCO TRASPARENTI

Come abbiamo già scritto in precedenza (Cemento sul piede di guerra), l’impero immobiliare e finanziario di Salvatore Ligresti dà preoccupanti segni di scricchiolio. Tra debiti non rimborsati alla scadenza, società come Sinergia (la “cassaforte” del gruppo) e Imco con perdite in aumento e debiti in rapida ascesa, i problemi sono davvero molti. Insomma, come scrive Milano Finanza, “una situazione reddituale che a partire dal 2008 si è andata appannando”. E così il peso massimo del gruppo Ligresti, cioè la FonSai, ha deciso la cessione di immobili situati a Milano, Torino e Firenze per un valore di perizia di 523 milioni di euro e un valore di libro di 340 milioni, mediante il loro conferimento a un fondo immobiliare che verrà costituito appositamente, il Fondo Rho. Tramite un complesso giro di finanziamenti bancari, accollamenti di debiti, conferimenti immobiliari e altro ancora, il gruppo Ligresti dovrebbe trarre risorse liquide per 339 milioni di euro, di cui 215 milioni di rivenienti dal debito bancario e 123 milioni dal collocamento delle quote. Nulla cambia nella sostanza, ma l’alchimia finanziaria produce “liquidità” e, lo notiamo ancora una volta, le banche rimangono esposte. Abbiamo citato a proposito degli immobili del gruppo Ligresti il termine “valore di perizia“. Si tratta di un termine alquanto imbarazzante in questo momento, soprattutto se riferito ai fondi immobiliari (cioè fondi aperti ai piccoli investitori o chiusi e riservati agli investitori istituzionali, che permettono di investire indirettamente in immobili gestiti da apposite società come se fossero normali prodotti finanziari). La Consob, l’organo che tutela tra le altre cose la trasparenza del mercato mobiliare italiano, ha adottato recentemente un position paper in cui richiama l’attenzione su numerosi aspetti preoccupanti dei rapporti tra fondi e periti che effettuano le valutazioni. Scrive il Sole 24 Ore del 17 ottobre: “a partire da giugno 2008 vi è stata una progressiva flessione dei principali indicatori [del valore degli immobili]. Flessione, spiegano in Consob, che invece non si ritrova nei rendiconti al 31 dicembre 2008 dei fondi immobiliari italiani, i cui valori sono rimasti in linea con il 2007. [...] Una rigidità nell’adeguarsi al mercato quanto meno strana. Eppure i gestori sanno bene ciò che sta avvenendo nel mondo del mattone (Risanamento insegna)”. Inoltre la Consob ha constatato che addirittura l’81% delle perizie vengono effettuate da due sole società, la CB Richard Ellis e la Reag. Tali società, che oltre ad agire come periti forniscono anche consulenze per la compravendita, traggono i loro guadagni non tanto dalle attività di perizia, quanto essenzialmente dalle percentuali sui valori di compravendita suggeriti. La Consob rileva che vi è un potenziale conflitto di interessi nell’esercizio contemporaneo delle due attività. Milano Finanza del 13 ottobre scrive poi che la Consob “lamenta che le metodologie adottate [dalle società di valutazione] non consentono di ricostruire il processo speculativo: le scelte non sono argomentate, il tasso di attualizzazione non indica le componenti di rischio e i prezzi di riferimento non sono noti” e osserva che deve essere evitato, “come accaduto, di indicare per esempio immobili vuoti per pieni”! Per riassumere: vi è una pressoché totale mancanza di controlli effettivi sui valori di perizia degli immobili con la conseguente loro scarsa credibilità, un altro elemento che potrebbe ulteriormente alimentare la nuova bolla in corso. Non è un caso che, come riferisce Milano Finanza del 17 ottobre, nonostante l’attuale situazione di grave crisi i fondi immobiliari chiusi abbiano registrato a fine settembre forti rialzi che li hanno riportati agli “stessi livelli dell’estate 2008 prima che si verificasse il fallimento di Lehman Brothers”.

PROBLEMI FINANZIARI ANCHE PER LA PEDEMONTANA

Aria di problemi anche per la Pedemontana, la megautostrada lombarda i cui costi stimati sono già lievitati da 3 a oltre 4 miliardi di euro (l’opera rientra nell’elenco delle opere connesse a Expo 2015) e il cui progetto di realizzazione è gestito dalla società Pedemontana Lombarda, controllata al 68% dalla Provincia di Milano tramite la società Serravalle e per il 26% da Intesa Sanpaolo tramite la Biis. Dopo l’arrivo di Guido Podestà alla guida della Provincia di Milano i vertici di Pedemontana sono stati azzerati, l’ad delegato Fabio Terragni, uomo di Filippo Penati, è stato rimosso dal proprio incarico, e sono stati nominati nuovi vertici più vicini alla destra. Ma i problemi ai quali accennavamo non sono questi e sono in realtà molto più preoccupanti. E’ stata infatti effettuata recentemente, prima da Deloitte&Touche e poi da Kpmg, un’analisi del piano economico-finanziario per la realizzazione dell’autostrada che dovrebbe partire tra pochi mesi, nel marzo 2010, e sono emerse “alcune criticità”. Citiamo a proposito il Sole 24 Ore del 18 ottobre: “Il piano a oggi non sarebbe bancabile, ovvero le banche non lo finanzierebbero. Tra i punti critici principali: la valutazione dei rischi di costruzione, che non terrebbe conto del fatto che i costi di realizzazione potrebbero essere maggiori del previsto (si parla di un miliardo in più); i rischi legati al nuovo sistema di riscossione pedaggi introdotto (senza barriere, dunque con potenziali mancati incassi sul pedaggio che richiederebbero di prevedere nel piano tassi di non riscosso maggiori di quelli programmati); le garanzie sul valore di subentro, ovvero l’entità dell’indennizzo che il concessionario riceverebbe qualora, a scadenza della concessione, non avesse ammortizzato tutti i lavori. [...] E’ difficile che le complesse alchimie del piano possano essere risolte a breve per far approdare la convenzione di Pedemontana al Cipe”. Nel frattempo ci dovrebbe essere un aumento dell’esposizione delle banche al progetto: Serravalle cederà il 30% del capitale di Pedemontana Lombarda e tra i candidati in lizza vi sarebbero Unicredit, Bpm, Bnp Paribas e Santander. Le criticità di Pedemontana, quindi, assomigliano in parte a quelli di CityLife: problemi di finanziamento, insufficiente messa in conto dei rischi, banche sempre più esposte a questi ultimi. Colpisce in particolare il fatto che Intesa Sanpaolo sia esposta in prima linea a quasi tutte le situazioni di rischio che abbiamo affrontato in questo viaggio nella nuova bolla, e cioè Risanamento, CityLife e Pedemontana.

QUALCHE ALTRA CILIEGINA SULLA TORTA

Va rilevata anche la posizione della Pirelli e in particolare del suo ramo immobiliare, rappresentato da Pirelli Re che, lo ricordiamo, si ritrovava a fine 2008 con 195 milioni di perdita in bilancio e le cui azioni hanno subito un tracollo dopo lo scoppio della bolla (o meglio, della prima fase dello scoppio della bolla), si veda a proposito “La parabola di Pirelli Re”, pubblicato da Repubblica il 20 aprile scorso. Il primo semestre 2009 non ha migliorato le cose: si è chiuso con una perdita di oltre 42 milioni, ricavi in calo, indebitamento netto di 430 milioni di euro. Per porre rimedio alla situazione è stato effettuato un aumento di capitale di 400 milioni ed è stato siglato un accordo con un pool di banche (tra cui Unicredit e Intesa Sanpaolo) per una ristrutturazione delle linee di credito da svariate centinaia di milioni che ha fornito ossigeno (la situazione era [è] davvero preoccupante, tanto che il 31 luglio scorso il Corriere della Sera scriveva: “È chiaro che il braccio immobiliare della Bicocca, oggi che il trading e la rotazione del portafoglio real estate sono pressoché bloccati, non ha la cassa per coprire tutte le scadenze [di rimborso dei prestiti]“). Inoltre Intesa Sanpaolo (sempre lei!) è già entrata come socio al 5% e aumenterà la sua quota al 10%. Intanto a Milano è stata siglata una delle maggiori operazioni immobiliari dell’anno. Il Maciachini Center (86.000 mq, ma è un progetto che va ancora portato a termine nel suo complesso) è stato acquistato da Generali Immobiliare per 300 milioni di euro, una delle maggiori operazioni del settore in Europa e la maggiore in Italia in questo 2009. Generali, lo ricordiamo, è già esposta a CityLife. A livello nazionale c’è da rilevare la moratoria sui mutui annunciata dalle banche italiane. Una mossa strombazzata dai media come una testimonianza della responsabilità sociale degli istituti finanziari italiani. Per chi conosce bene le banche si tratta di una spiegazione poco credibile. I veri motivi li spiega con chiarezza Luca Fornovo sulla Stampa del 22 ottobre: la moratoria è uno strumento che può essere di grande aiuto alle banche perché evita loro di dovere mettere a bilancio prestiti non rimborsati e di creare maggiori accantonamenti per le relative sofferenze. Non a caso proprio in questi giorni l’Associazione bancaria italiana “ha annunciato che per effetto della recessione continua a peggiorare la qualità del credito. A fine agosto le sofferenze lorde delle banche italiane hanno raggiunto quasi 52 miliardi di euro, oltre 12 miliardi in più rispetto a novembre 2008, quando avevano raggiunto il valore più basso degli ultimi anni”. Secondo altri esperti citati da Fornovo, quest’anno i conti economici delle banche saranno inoltre gravati da 8 miliardi di utili in meno a causa dei maggiori accantonamenti. “Secondo stime prudenti degli esperti”, scrive Fornovo, “il beneficio della moratoria dei mutui potrebbe tradursi per le banche in minori accantonamenti per 150-200 milioni. C’è poi un terzo piccione da prendere [con la singola fava della moratoria]. La moratoria potrebbe servire anche a limitare i pignoramenti delle case ed evitare una caduta del mercato immobiliare in Italia come è avvenuto negli Stati Uniti, dove c’è stato un vero e proprio crollo, dopo il boom delle confische di immobili”. La moratoria non è quindi un gesto filantropico, quanto piuttosto una mossa studiata dalle banche per mettere una pezza alla loro difficile situazione, ed è anche un segno di quanto ancora si temano gli effetti dello scoppio della bolla.

E PER FINIRE…

Dopo avere parlato tanto di mattone e finanza, chiudiamo con una piccola nota di storia dell’architettura: i grattacieli, per dirla un po’ volgarmente, portano sfiga. Lo ha rilevato, seppure con uno stile elegantemente britannico, il Financial Times, constatando che durante gli ultimi cento anni nei periodi immediatamente precedenti alle crisi economiche vi è sempre e regolarmente stato un boom dei grattacieli. Mentre tra gli anni venti e gli anni trenta la torre della Chrysler e l’Empire State Building lottavano per diventare l’edificio più alto del mondo, intorno a loro l’economia crollava. Il World Trade Center è stato completato quando nel mondo iniziava il pesante periodo della stagflazione. In Malaysia, le due enormi Petronas Towers sono state terminate nel 1997, quando si è verificato il crollo dei mercati asiatici. Negli ultimi anni a Londra è stata pianificata la costruzione di decine di grandi torri e, puntuale, è spuntata la crisi. Non osiamo immaginarci, aggiungiamo noi, cosa si debba attendere Milano con i suoi folli progetti di grattacieli di ogni forma, dalla fallica nuova sede della Regione di Formigoni, fino al beffardo Bosco verticale di Garibaldi-Repubblica e all’inedita banana di CityLife. C’è comunque una consolazione, scrive il Financial Times. I periodi successivi alle crisi hanno sempre visto un abbandono degli eccessi della “oligarchitettura” e il ritorno a stili molto più sobri: la crisi degli anni trenta ha portato all’emergere del modernismo, mentre quella della fine degli anni ottanta ha posto fine agli eccessi del postmodernismo. Speriamo quindi che anche il bancointeso-ligrestismo milanese sia ormai prossimo al tramonto.

Nella prossima puntata de “La bolla che deve ancora arrivare” ci occuperemo di vendite di immobili comunali, Piano di governo del territorio, cementificazione del Parco Sud, Expo 2015, aeroporti, social housing e altro ancora

di Andrea Ferrario

Dietro alla clamorosa richiesta di commissariamento del Comune di Milano avanzata da società del gruppo Ligresti ci sono un’aspra battaglia politica e, soprattutto, le difficoltà del mondo finanziario e immobiliare a seguito dello scoppio della bolla. Ne sono una testimonianza anche i casi Risanamento, Citylife e Aedes. Intanto, tra Piano casa, Expo e nuovi megaprogetti la cementificazione continua.

Può succedere anche questo nella Milano che si sta ancora risvegliando dopo il torpore estivo: uno dei più agguerriti cementificatori che la città abbia mai visto, l’assessore all’urbanistica Carlo “Attila” Masseroli, viene all’improvviso presentato dalla stampa, insieme al sindaco Moratti, come un convinto sostenitore della difesa del verde e dell’interesse pubblico nella pianificazione urbana. Lo spunto per questa sua improvvisa beatificazione, che trapela soprattutto dalle righe del quotidiano Repubblica, è venuto dalla vicenda Ligresti-Comune di Milano di cui tutti gli organi di stampa cittadini hanno ampiamente riferito. Riassumiamo brevemente i fatti. Due settimane fa è trapelata, ed è poi stata ufficialmente confermata, la notizia che l’imprenditore Salvatore Ligresti ha chiesto alla Provincia il commissariamento del Comune di Milano per sbloccare tre progetti edilizi di altrettante società a lui riconducibili, motivando la propria domanda con i ritardi dell’amministrazione pubblica nell’affrontare le relative problematiche. Le tre società sono la Imco, l’Altair e la Zero, mentre i progetti riguardano la via Natta, nei pressi dell’Ippodromo di San Siro, dove dovrebbero essere costruiti dei palazzoni alti fino a 50 metri, troppi per il contesto, un’area a Bruzzano, a nord della città, e la via Macconago, a due passi dal Parco Sud e dall’area in cui sorgerà, su terreni dello stesso Ligresti, il mega-centro europeo Cerba per la ricerca medica, uno dei maggiori progetti speculativo-cementizi milanesi. Ai sensi della legge regionale 12 approvata nel 2005, in casi simili è possibile richiedere alla Regione o alla Provincia il commissariamento del Comune. Le società di Ligresti hanno scelto la Provincia, una decisione politicamente non casuale, così come appare non casuale la tempistica della richiesta di commissariamento. La Provincia infatti ora è guidata da Guido Podestà, un fedelissimo di Berlusconi e operativo nel settore sanitario in concorrenza alla “nemica” lobby ciellina formigoniana, della quale il già citato Masseroli è uno dei principali attori.

TRA POLITICA E AFFARI

La politica

La mossa di Ligresti va a incunearsi nelle profonde divisioni già esistenti nella maggioranza e che trovano una delle loro più concrete espressioni proprio nell’urbanistica. Come scrive Il Foglio, a Milano ormai esiste una specie di pentapartito ambrosiano: la Lega, i fedelissimi della Moratti (ridottisi al lumicino), la lobby Formigoni-Comunione e Liberazione, i Pdl ex An e il Pdl berlusconiano/tremontiano. Divisioni che si stanno inasprendo nell’imminenza delle elezioni regionali dell’anno prossimo e di quelle comunali del 2011, con la sempre più probabile mancata ricandidatura della Moratti, che se vuole sopravvivere politicamente deve giocarsi il tutto per tutto fin da ora. E su tutti, o quasi, pende qualche spada di Damocle: per Formigoni lo scandalo Niguarda e quello dei derivati della Regione, che covano sotto la brace, per il Comune l’altro scandalo derivati e quello Zincar, sulle varie appendici della lobby finanziaria e del mattone il caso Risanamento. Ligresti, nonostante i profondi legami con la famiglia La Russa e la vicinanza a Berlusconi, si è in realtà mosso sempre molto prudentemente, avendo presente prioritariamente i propri affari. Ora sembra avere deciso di partire all’attacco per girare a proprio favore le divisioni politiche. La posizione assunta da Masseroli, le cui idee e il cui operato sono ben noti a tutti da anni, è esclusivamente una posizione di difesa politica e di lobby. Un indice del punto di tensione a cui si è arrivati è poi la misteriosa faccenda della microspia trovata negli ultimi giorni sotto un tavolo del direttore generale di Palazzo Marino, il potente Giuseppe Sala, braccio destro di Letizia Moratti nominato nel gennaio 2009 con uno stipendio annuale di 250.000 euro. Secondo i primi dati la microspia, che non è di quelle in dotazione per le inchieste della procura, è stata collocata nell’ufficio di Sala non prima di agosto, ma la bonifica con la quale è stata ritrovata sarebbe stata richiesta da un funzionario comunale nel giugno scorso, non si sa per quali motivi. Ovviamente è cominciata subito la corsa a cercare di capire quali siano potute essere le conversazioni più appetibili per gli anonimi spioni. E a tale proposito i giornali scrivono che in quelle stanze sicuramente si è parlato di derivati del Comune, di Piano di governo del territorio, di A2A (della quale Sala è consigliere di gestione) e di altre società municipali.

Gli affari

Riguardo alla tempistica, tutti hanno notato che la mossa di Ligresti è arrivata nell’imminenza del varo del Piano di governo del territorio (Pgt), che andrà a sostituire il Piano regolatore vecchio di trent’anni. Si tratta di un documento quadro che stabilirà le direttive a lungo termine per lo sviluppo urbanistico di Milano (nulla toglie che poi siano possibili ritocchi, deroghe e quant’altro). Sotto la pressione della richiesta di commissariamento, la maggioranza ha inaspettatamente dato il via libera al Pgt in questi giorni, superando temporaneamente le divisioni in merito. A ottobre dovrà essere discusso in giunta e a novembre, sempre se i tempi verranno rispettati, dovrebbe cominciare l’esame in Consiglio comunale. Secondo molti commentatori Ligresti, più che alle tre aree ora in questione, punta a mettere un’ipoteca proprio sul Pgt. C’è per esempio la questione delle aree di Ligresti nel Parco Sud, circa 280.000 mq (le tre aree oggetto della richiesta di commissariamento ammontano invece complessivamente a soli 72.000 mq) per le quali è probabile che il Pgt preveda la non edificabilità. Il progetto di Pgt prevede inoltre a tale proposito la creazione, voluta da Masseroli, di una Borsa della perequazione dove verrebbero scambiati i diritti volumetrici dei proprietari relativi alle aree dichiarate non edificabili. Le aree possedute da Ligresti nel Parco Sud, però, “fruttano” sotto questo aspetto un indice di edificazione dello 0,2, rispetto allo 0,65 del resto della città. La partita di Ligresti pertanto potrebbe giocarsi, tra le altre cose, proprio sull’innalzamento di questo indice. Ma anche più in generale sull’asserzione del proprio potere per farlo valere in futuro. Non è affatto una guerra tra “ambientalisti” e “cementificatori”, ma solo tra chi dal cemento guadagnerà di più e chi di meno. Masseroli non ha mai fatto segreto della sua contrarietà riguardo alla preservazione del Parco Sud così come è. La richiesta di commissariamento avanzata dalle società di Ligresti è poi un modo per chiudere anche ogni piccolo spazio di dibattito pubblico sul futuro urbanistico della città e gestire tutto dietro le quinte. Per ora tutto è in sospeso: Podestà ha chiesto a Ligresti e Comune di integrare la documentazione fornita entro il 4 ottobre, data a partire dalla quale il caso si riaprirà.

Ma dietro a tutto ci sono anche le difficoltà dell’impero finanziario e del cemento di Salvatore Ligresti. Un impero che comprende partecipazioni in Unicredit, Mediobanca, Generali, Rizzoli-Corriere della Sera, Alitalia e che tra i suoi pilastri la potentissima società edile Impregilo, ma anche la finanziaria Premafin e l’assicuratrice FonSai. A Milano poi Ligresti è massicciamente presente in tutti i maggiori progetti di speculazione edilizia, da Citylife a Garibaldi-Repubblica, dal Cerba all’Istituto europeo di oncologia. Ma è un impero che dà qualche segno di scricchiolio, tanto più preoccupante nel momento in cui un altro impero milanese del mattone come Risanamento rischia il fallimento. Riguardo alle difficoltà delle società di Ligresti basta citare alcuni dati. Il 20 aprile la sua società-cassaforte Sinergia non è riuscita a onorare nei confronti delle banche un prestito di 31 milioni di euro, poi riscadenziato, ed entro novembre dovrà trovare 108 milioni per rimborsare un altro prestito. Per Sinergia il 2008 si è chiuso con una perdita di 24 milioni di euro (nel 2007 la perdita era stata di soli 4 milioni) e un aumento dei debiti a 321 milioni di euro rispetto ai 256 del 2007. La controllata Imco è passata da un utile 2007 di 49 milioni di euro a una perdita 2008 di 13 milioni, con un indebitamento cresciuto a 305 milioni da 212 milioni. Insomma, troppi “sintomi Risanamento”. Ligresti ha quindi la necessità impellente di valorizzare in bilancio le decine di terreni comprati nell’area del Parco Sud, sul modello di quanto avverrà con la costruzione del Cerba, un progetto da 900 milioni su un’area (sua) costata poco meno di 10 milioni. Il Comune, attraverso l’Expo, gli ha già porto una mano con il progetto di commercializzare il Parco trasformando le aziende agricole in strutture alberghiere e di accoglienza, una vera e propria manna per Don Salvatore. Ma evidentemente quest’ultimo vuole di più e, come ha scritto Ettore Livini su Repubblica: “ha deciso di forzare la mano. Quasi come se ci fosse in gioco la sopravvivenza del suo impero di famiglia”.

RISANAMENTO, CITYLIFE ED AEDES: LA BOLLA SCOPPIA

A inizio settembre è stato depositato presso il Tribunale di Milano il piano delle banche creditrici per il salvataggio dal fallimento del gruppo Risanamento, ormai non più controllato da Luigi Zunino (sull’intera vicenda si veda il nostro articolo “L’allegra Milano della bolla”). La complessa manovra prevede un’iniezione di capitale, prestiti convertendi, finanziamenti standby (per un totale complessivo di circa 800 milioni di euro, di cui però solo 130 come liquidità), oltre a dismissioni e alla ricerca di un partner per il progetto di Santa Giulia, il tutto lungo un periodo di cinque anni. I pm si sono opposti al piano e il giudice dovrà decidere il 15 ottobre se procedere o meno con la procedura di fallimento. In gioco ci sono i circa 3 miliardi di euro di buco di Risanamento più, indirettamente, quello stimato come pari a circa 1 miliardo della holding personale di Zunino. Secondo la procura il piano messo a punto dalle banche creditrici (Intesa, Unicredit, Banco Popolare, Bpm, Mps e Italease) non risolve lo stato di insolvenza e ha in realtà come obiettivo la liquidazione, e non la continuità e lo sviluppo aziendale. Tra i vari aspetti estremamente problematici su cui i pm hanno richiamato l’attenzione c’è in particolare il fatto che il piano si basa in parte anche sul valore futuro di beni che si intende vendere, cioè essenzialmente le aree Falck a Sesto San Giovanni e una quota minoritaria ma consistente di Santa Giulia. In realtà i valori realizzabili di tali aree non sono oggi stimabili con precisione. Per lungo tempo infatti Risanamento ha cercato di vendere le aree Falck senza successo, nonostante i ribassi di prezzo, mentre Santa Giulia allo stato delle cose è un progetto semifallimentare ben poco appettibile – come riassume il Sole 24 Ore: “si vuole sottrarre il gruppo a una situazione di crisi ‘certa’ con un piano che vede una realizzazione definitiva tutt’altro che sicura”. A proposito di Santa Giulia va aggiunto che proprio in questi giorni le imprese che dovevano terminare i lavori obbligatori di urbanizzazione dell’area hanno abbandonato i cantieri, secondo quanto riferisce il Corriere della Sera perché la Risanamento non li paga da maggio scorso. In realtà il Comune di Milano si era garantito contro tale rischio con una fideiussione per il 50% del costo dei lavori (e chissà perché appena il 50%), solo che la fideiussione è stata stipulata con la FonSai… di Salvatore Ligresti! Ovviamente non è proprio il momento di aprire un altro fronte con Don Salvatore, visto il già teso conflitto in corso, e pertanto Masseroli diplomaticamente ha rimandato ogni decisione sul da farsi a dopo il 15 ottobre, con la scusa che solo allora si saprà quale sarà il futuro di Risanamento.

Dietro alla patina ottimista dei politici che amministrano l’urbanistica si nasconde quindi in realtà una Milano finanziaria e immobiliaristica che cerca di rimandare con ogni stratagemma gli effetti, potenzialmente devastanti, delle proprie politiche. Oltre alla vera e propria bomba a orologeria della Risanamento, che se dovesse scoppiare avrebbe effetti enormi sul sistema bancario e sul settore immobiliare, vale la pena di ricordare anche il caso dell’immobiliare Aedes (quella proprietaria dei terreni su cui si trova lo stabilimento Innse, si veda “Il caso Innse: dieci mesi di lotta”), che si trovava in una situazione di debiti insoluti verso le banche simile a quella di Risanamento e che a fine luglio, dopo mille peripezie, è riuscita a portare a termine un piano di ricapitalizzazione, che però non è garanzia di uscita dalla situazione di crisi. E poi c’è l’enorme progetto Citylife, che ha viaggiato finora con una leva finanziaria dell’80%, ma che ora rischia grosso. Il progetto oggi non è più coperto finanziariamente perché i costi stimati sono incrementati da 1,7 a 2,15 miliardi. Servono quindi altri 700 milioni e, secondo quanto scrive Il Mondo, né le banche (Intesa, Unicredit, Mediobanca e la tedesca EuroHypo) né i soci (Generali, Ligresti, Allianz, Toti) sono disponibili a concedere altri fondi. La più avversa a questa ipotesi sarebbe la tedesca EuroHypo, che è già in difficoltà a casa sua in conseguenza della crisi finanziaria mondiale. Tra le varie ipotesi per uscire dall’impasse vi sono quella dell’erogazione di nuovi prestiti, a un costo di interessi però notevolmente maggiorato, e quella di complessi accordi di credito con garanzie incrociate per le future fasi del progetto che, secondo quanto scrive sempre Il Mondo, saranno “via via più rischiose per le banche”. Quindi da una parte abbiamo le banche sempre più esposte a debiti insoluti, a prestiti ad alto rischio e a partecipazioni azionarie (uno dei frequenti sbocchi dei piani di salvataggio) anch’esse pericolose, dall’altra un sistema immobiliare che è ben lungi dall’avere smaltito la bolla, con il risultato che potrebbero essere ridimensionati, o peggio finire arenati come Santa Giulia, altri grandi progetti milanesi. Una situazione descritta con grande efficacia dall’articolo “Credito e mattone” di Andrea Greco, pubblicato da Repubblica.

MATTONE E CEMENTO: GLI ALTRI SVILUPPI PIÙ RECENTI

Con l’occasione passiamo in rassegna alcuni altri sviluppi recenti nel settore della speculazione immobiliare e del cemento. Sta per partire il Piano casa del governo lombardo, quello che prevede la possibilità di aumentare del 20% la volumetria del già costruito e di abbattere e ricostruire edifici, anche nei centri storici e nei parchi. I comuni hanno la facoltà di indicare entro il 15 ottobre zone del loro territorio nelle quali ai privati non sarà consentita l’applicazione del Piano. Il Comune di Milano lo ha già fatto, estromettendo dal Piano casa tutta l’area all’interno della cerchia dei bastioni e 11 altre zone della città. L’assessore regionale all’urbanistica Davide Boni (Lega Nord) si è già lamentato dei limiti posti da Milano (ma anche da Mantova): “Troppi paletti. I comuni stanno mettendo paletti troppo rigidi”. Parole che non fanno sperare bene, visto che se a insindacabile giudizio della Regione le limitazioni non risulteranno “adeguatamente motivate”, i privati potranno lo stesso fare i lavori. Intanto continuano le difficoltà per il mercato immobiliare. Secondo gli ultimi dati citati dal Corriere della Sera a Milano ci sarebbero circa 80.000 alloggi sfitti, più una quantità stimata di 850.000 metri cubi di spazi per uffici vuoti. Negli ultimi anni nel complesso l’offerta ha superato la domanda, spiega Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, secondo cui inoltre si registra una perdita di attrattività complessiva della città, che ha portato alcune multinazionali a trasferirsi a Roma. Come spiega Guido Lodigiani del centro studi della Gabetti “a Milano nell’ultimo decennio si è costruito troppo” e “lo stock di immobili arrivato sul mercato è tutto concentrato nel settore medio-alto. E ora sono molti i proprietari che non riescono a vendere e che convertono l’offerta in affitto”. Sul fronte delle case popolari da ottobre si passerà dalla gestione privata a quella pubblica. Dopo la pessima esperienza dell’affidamento alla Romeo, alla Pirelli Re e alla Gefi, l’amministrazione degli alloggi popolari di Milano tornerà all’Aler. Si naviga ancora a vista invece per quanto riguarda l’Expo 2015, riguardo al quale si continuano a registrare solo notizie grottesche, folcloristiche o relative alle più svariate “poltrone”. Dopo la presentazione del masterplan (in realtà dietro al vocabolo inglese si nasconde solo una bozza di massima, che potrà anche essere completamente modificata), si è avuto un incontro di Diana Bracco con se stessa (in qualità di presidente Expo 2015 da una parte e di presidente del Comitato ristretto di Confindustria per l’Expo 2015, dall’altra) e il voto del Comitato incompatibilità della Camera con il quale Lucio Stanca è stato autorizzato a occupare contemporaneamente la poltrona di amministratore delegato di Expo 2015 Spa e di deputato. La Lega Nord, che si era detta a gran voce contraria, come al solito dopo avere sbraitato ha messo il timbro alla “bipoltrona” astenendosi. Da registrare infine l’idea di Daniele Farina, “leader storico” del centro sociale Leoncavallo, di convocare un social forum per il 2015 a Milano, in coincidenza con l’Expo. L’idea è stata comunicata a Letizia Moratti con una lettera in cui, secondo quanto riferisce il Corriere della Sera, si parlerebbe di un’integrazione delle due iniziative “in un’ottica di dialogo più che di divisione” con la speranza di diventare “partner ufficiale” della manifestazione. Sempre per l’Expo nell’area tra Rho e Milano si prevede di costruire parcheggi per 17.000 posti auto, che una volta finita la manifestazione rimarranno con molta probabilità inutilizzati in quanto situati in aree lontane dai centri cittadini. E’ prevista anche la realizzazione di una tangenzialina ad Arese nell’area ex Alfa, nonostante esista già una strada di collegamento. E allora perché farla? Come denuncia il centro sociale Sos Fornace, “perché una volta realizzata tutta la zona, attualmente agricola, diventerà edificabile”. Grandi manovre anche a Monza, dove il sindaco Marco Mariani ha annunciato una variante al Piano di gestione del territorio con la quale si prevede una valanga di cemento su ben 3 milioni di metri quadri. Le aree interessate sono quelle di San Fruttuoso, del Parco Villoresi, della Cascinazza, delle ex cave Rocca e dell’ex area industriale Pagnoni.

(fonti: le principali testate della stampa milanese e nazionale dal 14 al 27 settembre 2009)