A Milano la bolla finanziaria e immobiliare è stata messa in standby. Da Risanamento salvata (per ora) dal fallimento, fino agli aumenti di capitale, alle fusioni societarie e agli esercizi provvisori del bilancio, si sta cercando di mettere in qualche modo una pezza a una situazione che permane pesantissima e appare ancora senza vie di uscita. Un aggiornamento del nostro speciale in tre puntate “La bolla che deve ancora scoppiare”.

La bolla immobiliare e finanziaria milanese che deve ancora scoppiare (si veda il nostro speciale in tre puntate: Parte 1, Parte 2, Parte 3) continua a pendere come una spada di Damocle sulla città. Gli sviluppi dell’ultimo mese vanno quasi tutti in un’unica direzione, quella degli sforzi per mettere una pezza temporanea a una situazione potenzialmente esplosiva. Da Risanamento che è stata salvata dal fallimento, ma viene tenuta sotto stretta osservazione, all’aumento di capitale di Citylife che evita l’arresto dei cantieri, ma non garantisce la futura realizzazione del progetto, alle spese autorizzate dal Cipe per Expo e Pedemontana, che non costituiscono però un’effettiva erogazione dei fondi, alle manovre per porre rimedio in qualche modo ai problemi di Pirelli Re e a quelli dell’immobiliare Statuto, fino a quelle del Comune per tappare i grandi buchi apertisi nel bilancio, tutto parla di un frenetico lavoro per rimandare nel tempo lo sgonfiarsi della bolla. Nel momento in cui scriviamo il mondo finanziario globale trema per il possibile crack del Dubai e per i suoi 59 miliardi di debiti, un segno che la crisi è ancora molto lontana dall’essersi esaurita – anche se nessuno lo dice, la bolla milanese non è poi così lontana, in termini di volumi di denaro in gioco, da quella dell’emirato arabo.

RISANAMENTO SOTTO OSSERVAZIONE

Cominciamo la nostra rassegna degli sviluppi più recenti dal caso più rilevante, quello di Risanamento. Il 10 novembre il Tribunale di Milano ha respinto la richiesta di fallimento per la società immobiliare di Luigi Zunino, ritenendo che il piano di salvataggio delle banche sia idoneo a escludere lo stato di insolvenza. Un giro di parole dei giudici illustra tuttavia chiaramente come dietro alla decisione di non avviare il fallimento ci sia comunque una forte dose di incertezza: l’ipotesi di vendere le aree Falck a Sesto San Giovanni per 450 milioni e di cedere un’ampia quota di Santa Giulia vengono definite dai giudici “non manifestamente illogiche”, una frase alquanto tortuosa, come d’altronde un’altra frase, e cioè il “non appaiono poco probabili” usato in relazione alle ipotesi sulla capacità del piano delle banche di generare liquidità a breve termine. I giudici hanno poi riconosciuto che la richiesta di fallimento dei pm ha “inibito l’eventuale tentazione di ricorrere a metodi estemporanei o poco trasparenti di composizione della crisi”, parole che, seppure indirettamente, sono molto pesanti nei confronti delle banche. Inoltre, come osserva il Sole 24 Ore, la decisione del tribunale resta avvolta da incertezza: d’ora in avanti “sarà necessario un monitoraggio costante della società” e saranno i pm, continuano i giudici, che dovranno effettuare “un’attenta vigilanza sulla regolare attuazione degli accordi di ristrutturazione”. Frasi che equivalgono a dire che le banche hanno ottenuto il respingimento del fallimento, ma saranno sottoposte alla stretta sorveglianza dell’ufficio dei pubblici ministeri. D’altronde, come prosegue lo stesso quotidiano, il decreto dei giudici sottolinea che rimangono per il futuro “inevitabili fattori di rischio”, come l’andamento dell’economia e del settore immobiliare o le inchieste giudiziarie che hanno interessato Santa Giulia – tant’è che i giudici mettono le mani avanti sottolineando che il tribunale si limita a considerare “le circostanze fin qui documentate” e non può prevedere il futuro. La Repubblica si spinge ancora più in là commentando: “come dire che il fallimento, schivato oggi, potrebbe anche essere nuovamente chiesto in futuro”.

La pubblicazione dei conti di Risanamento al terzo trimestre 2009, solo pochi giorni dopo la decisione dei giudici, ha non a caso portato alla luce un notevole peggioramento della posizione della società. La perdita netta è di oltre 213 milioni di euro, in peggioramento del 26% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre il risultato operativo è calato addirittura del 112%. La posizione finanziaria netta è in profondissimo rosso e in peggioramento: -2,85 miliardi di euro rispetto ai -2,63 del 2008. Intanto la holding personale di Zunino ha deciso di mettere sul mercato immobili, per la maggior parte a Milano, al fine di fare fronte a parte del debito verso le banche. Sul mercato dovrebbero quindi riversarsi vendite per 194 milioni di euro, che copriranno solo parte dei 431 milioni dovuti agli istituti finanziari, che hanno già messo in conto una perdita del 55%. Nel frattempo è stato deciso che Risanamento sarà guidata da Claudio Calabi, che lascia la poltrona di ad del Sole 24 Ore, mentre per sbloccare la situazione di Santa Giulia, resa ancora più complicata da alcuni articoli del Giornale in cui si avanza l’ipotesi che i terreni su cui è stata costruita non siano stati bonificati a norma, vengono avanzate due soluzioni: la creazione di un fondo immobiliare e l’intervento di soccorso del Comune di Milano con la decisione di insediarvi la “cittadella della giustizia” in modo tale da aumentarne l’appetibilità. In questi giorni in cui gli Emirati arabi sono sull’orlo del crack (guarda caso, originato dalla speculazione immobiliare) sorge poi spontaneo a proposito di Risanamento un pensiero davvero malizioso: meno di un anno fa per la società di Zunino sembrava imminente l’uscita dalla crisi tramite la vendita delle aree e del progetto Falck al fondo Dubai Limitless (un “limitless”, cioè “senza limite”, che alla luce degli ultimi sviluppi suona alquanto inquietante…), ipotesi poi rientrata all’ultimo secondo. Cosa ne sarebbe oggi di quell’enorme area e di quel progetto miliardario, con Dubai che sta andando a picco? Su tutta la vicenda Risanamento ha scritto parole molto precise e dure Massimo Mucchetti sul Corriere della Sera dell’11 novembre: “La fine dell’impero di Luigi Zunino pone una questione più generale: la bolla edilizia, chi l’ha alimentata e finanziata, chi aveva la cultura per denunciarla e invece discetta degli alberi in piazza del Duomo. La bolla edilizia non è un affare da furbetti del quartierino. E’ la conseguenza della privatizzazione non dichiarata dell’urbanistica. [...] Gli immobiliaristi hanno avviato progetti assai ambiziosi nel quadro di piani di governo del territorio (i piani regolatori generali di un tempo) che prevedono grandi aumenti delle volumetrie. Strumenti urbanistici e investimenti privati sono il risultato di trattative tra giunte, costruttori e immobiliaristi, con i consigli comunali imbrigliati dal conformismo di maggioranza blindate e opposizioni ideologiche o cooptate, dunque incapaci di esercitare il controllo. [...] E le banche credono all’incredibile prima perché la rendita fondiaria in tal modo creata rivaluta le garanzie ricevute dalle vecchie industrie, e poi perché, per interposti Zunini, entrano nella gestione delle città. E le star dell’architettura, immemori dell’urbanistica, firmano e tacciono sulla sostenibilità dei progetti”.

UNA NUOVA POTENZIALE MINA

Messa in standby la bomba a orologeria della Risanamento spunta subito una “nuova potenziale mina da almeno 1 miliardo di euro nei confronti delle banche esposte”, come hanno scritto Luca Fornovo e Gianluca Paolucci sulla Stampa. Si tratta della pesante situazione dell’immobiliarista campano Giuseppe Statuto, che ha interessi soprattutto a Milano. Il suo gruppo, come riferisce il Sole 24 Ore del 21 novembre, è in difficoltà e ha un’esposizione di 1,2 miliardi di euro nei confronti del Banco Popolare, che è giunto a un’intesa con l’immobiliarista per dimezzarla a 648 milioni. Prima dello scoppio della bolla Statuto aveva inoltre contratto debiti per 250 milioni di euro con Merrill Lynch per l’acquisto dell’hotel Four Season a Milano e per 400 milioni di euro con l’ex Lehman Brothers per alcuni sviluppi immobiliari nella capitale lombarda. Ma ora Statuto non riesce a fare cassa vendendo i propri immobili a un prezzo soddisfacente per fare fronte ai suoi debiti. A inizio novembre sono stati poi pubblicati i dati di Pirelli Re per il primi nove mesi del 2009, dopo l’aumento di capitale e l’ottenimento di nuove linee di credito per 320 milioni di euro. Nel corso dei tre trimestri Pirelli Re ha perso quasi 58 milioni di euro rispetto ai quasi 13 dello stesso periodo 2008, mentre il risultato operativo è passato da un utile di 22,4 milioni a un passivo di 30,2 milioni. A metà novembre è stato ufficialmente annunciato che è allo studio una fusione di Pirelli Re con la Fimit (Fondi Immobiliari Italiani) guidata da Massimo Caputi (su di lui, e in generale sul connubio banche-mattone si veda l’inchiesta “Banche al ballo del mattone” di Vittorio Malagutti, pubblicata dall’Espresso). Pirelli si libererebbe così dal suo braccio immobiliare in difficoltà, che ha in gestione un portafoglio di asset immobiliari da 5,7 miliardi di euro, che insieme a Fimit (gestisce 13 fondi immobiliari per un totale di 4,7 miliardi di euro) darebbe vita a una grande società di finanza immobiliare concentrata prevalentemente sulla gestione e i servizi. Fimit ha come propri soci quattro grandi enti di previdenza, che vanno dall’Inpdap, dipendenti pubblici e 3,6 milioni di iscritti, ad altri enti previdenziali del settore commercio, sport e spettacolo, ingegneri e architetti che hanno un totale di 700.000 iscritti. Le casse di previdenza corrono non pochi rischi puntando sulla finanza immobiliare. Lo testimonia il caso di Fasc Immobiliare, veicolo della cassa di previdenza degli spedizionieri che gestisce svariati immobili di pregio a Milano e che fa affari tra gli altri con il Gruppo Statuto. Attualmente i debiti finanziari verso Fasc ammontano a ben 173 milioni di euro.

CITYLIFE COSTA CARA

Meno di un paio di settimane prima della decisione dei giudici relativa a Risanamento si sono avuti due nuovi sviluppi, apparentemente positivi, anche per Citylife. Il 28 ottobre il cda della società che gestisce il progetto sull’area ex Fiera ha deciso un aumento di capitale di 105 milioni di euro, una decisione che deve essere costata molta fatica ad alcuni dei soci, come Ligresti e Toti, che sono a corto di liquidi. Ma non c’era alternativa, perché il rischio era il fermarsi dei cantieri nel giro di un mese (cioè proprio nei giorni in cui scriviamo). Ora si potranno realizzare due dei blocchi residenziali per avviarne le vendite, sperando che vadano bene. Sulle famose tre torri invece rimane il punto di domanda, non è più sicuro che si facciano, dipenderà dalla liquidità disponibile. Le banche intanto hanno chiesto nuove garanzie per l’aumento del loro prestito, scrive la Repubblica del 31 ottobre: “un’estensione dei pegni sulle azioni Citylife e un aumento dei tassi da 145 a 200 punti base sopra l’Euribor “. Inoltre, secondo lo stesso quotidiano, la banca tedesca Eurohypo starebbe pensando di sfilarsi dall’operazione. Contemporaneamente all’aumento di capitale Citylife ha ottenuto un’apparente vittoria ottenendo il via libera definitivo al progetto, in conseguenza del respingimento di due ricorsi presentati da comitati della zona. Il Tribunale amministrativo regionale ha infatti deciso che sull’area è possibile costruire con indici di cubatura più alti che nel resto della città (1,15 invece di 0,65). Il cantiere non verrà quindi bloccato, ma per Citylife si apre un ulteriore onere da affrontare. Il Comune è stato infatti troppo “morbido” nel calcolare la monetizzazione degli standard, cioè dei servizi che Citylife sarebbe stata tenuta a costruire, ma che sono stati sacrificati a vantaggio delle aumentate volumetrie. Palazzo Marino ha calcolato la monetizzazione come pari a 43 milioni di euro, secondo il tribunale il calcolo giusto è 163 milioni di euro, una differenza di 120 milioni che rischia di andare subito a mangiarsi per intero l’aumento di capitale da parte dei soci Citylife. Tra l’altro la magistratura ha avviato un’inchiesta penale proprio sulla monetizzazione degli standard. Non sembra invece risentire della crisi il progetto Porta Nuova-Garibaldi, sul quale però va riscontrato anche una generale mancanza di interesse dei media, tutti presi dalle ultime emergenze, e quindi una carenza di informazioni aggiornate. In un’intervista rilasciata a Milano Finanza il 31 ottobre, Manfredi Catella, direttore del ramo italiano del gruppo immobiliare americano Hines, protagonista del progetto, parla del conferimento delle aree e dei progetti da realizzarsi in zona (tre lotti: Porta Nuova-Garibaldi, Porta Nuova-Varesine e Porta Nuova-Isola) a dei rispettivi fondi immobiliari. Per il secondo, riferisce Catella, ci sono già 300 prenotazioni (non si capisce però su quante unità previste): in realtà la cifra fornita non ha pressoché rilevanza al fine di prevedere quale sarà l’esito dell’operazione, perché chi prenota versa una cauzione di 5.000 euro che, in caso di rinuncia, gli verrà interamente restituita, quindi prenotare non costa pressoché nulla e pertanto non è sufficientemente vincolante. Secondo le parole dello stesso manager i fondi immobiliari di Hines mirano in particolare a catturare il patrimonio delle casse previdenziali e dei fondi pensione, riguardo ai quali rimandiamo alle considerazioni formulate più sopra.

EXPO E PEDEMONTANA, FINANZIAMENTI IN ALTO MARE

A inizio novembre il Cipe (Comitato interministeriale per la programmazione economica) ha autorizzato circa 5,8 miliardi di euro di spese per le opere fondamentali e quelle connesse dell’Expo 2015, su 9 miliardi complessivi approvati dal Cipe stesso per l’intera Italia (alla faccia di chi gridava qualche mese fa che tutti i soldi vanno a Roma o a Catania…). Di questi, 1,2 miliardi riguardano le due linee della metropolitana da realizzarsi, con la sanzione definitiva della cancellazione del progetto della linea 6 e lo spostamento di circa metà dei relativi fondi sulla linea 4. Più precisamente, la linea 5 verrà portata a termine in project financing (soluzione che prevede investimenti in larga parte di privati, ma il più di volte con una formula di garanzia pubblica sui redditi da generarsi e quindi con forti rischi per il pubblico) con la copertura da parte dello stato di 384 dei 657 milioni necessari, mentre per la linea 4 ci sarà una copertura statale di 400 milioni su 910 milioni di costi previsti per il secondo lotto, mentre per il primo (da S. Cristoforo a Linate, 790 milioni di costi previsti) il Comune di Milano dovrà indebitarsi per 550 milioni di euro e il governo dovrebbe pertanto varare un’apposita deroga al patto di stabilità. I politici hanno tra le altre cose presentato l’autorizzazione di spesa da parte del Cipe come se fosse un’erogazione di fondi. In realtà non è così, si tratta solo di una decisione di programmazione e non c’è nessuna garanzia che i fondi verranno effettivamente erogati (come vedremo più sotto anche per il caso della Pedemontana). Per quanto riguarda la voce spese per l’Expo 2015 sono in arrivo dolori per le amministrazione pubbliche. Passata la sbornia dello sbandieramento ideologico dell’Expo come bacchetta magica per lo sviluppo per Milano arriva il conto da pagare: Regione, Provincia e Comune dovranno infatti tirare fuori complessivamente la cifra astronomica di quasi 900 milioni di euro per le opere essenziali. Entro il 2010 dovranno infatti presentare “tassativamente” (cioè pena la perdita dell’assegnazione dell’evento) al Bie, l’ente che assegna e supervisiona l’organizzazione della manifestazione, “l’impegno formale a garantire la propria quota di finanziamento di Expo 2015 per la realizzazione dell’intero progetto (2009-2015)”, cioè nel caso dei tre enti la somma summenzionata. Si tratta di un impegno di enorme entità e cade proprio in un momento in cui il Comune di Milano in particolare si trova ad affrontare un grosso buco di bilancio e non può più fare conto su alcune delle sue principali voci di entrata. Rimane poi l’enorme punto di domanda sulla partecipazione dei privati, che dovrebbe essere notevole se si vuole realizzare l’evento: in questo periodo di mancanza di liquidità e di banche che non erogano finanziamenti ci si chiede quanti saranno in grado di gettarsi nell’avventura e con quali garanzie di continuità. A fronte di tutto questo, la società Expo 2015 S.p.A. sta pensando di acquistare direttamente i terreni su cui dovrebbero sorgere le infrastrutture, in modo tale da poterli rivenderli dopo averli “valorizzati”, gettandosi cioè su una operazione di speculazione immobiliare che alle già pesanti uscite aggiunge un ulteriore fattore di rischio finanziario. Rischio che nel complesso è comunque molto alto, se si guarda alle esperienze degli altri: le Expo non sono un buon affare, come ha tra l’altro dimostrato il caso di Saragozza 2008, chiusasi con un pesante passivo per la locale amministrazione municipale. Il commento quindi è che l’Expo 2015, in versione hard, light o “verde”, è solo un’operazione di megaspreco di denaro pubblico (ma anche di denaro privato, che comunque ha sempre ricadute pubbliche, come ci sta insegnando questa crisi) priva di giustificazioni razionali fondate. Il Cipe ha approvato nell’ambito delle opere Expo 2015 anche i fondi per la Pedemontana. Come spiega sul Corriere Economia il giornalista Jacopo Tondelli (già il titolo del suo articolo è eloquente: “Grandi opere: sì ai progetti, i soldi dopo”), “lo ‘sblocco’ deliberato dal Cipe per 4,1 miliardi di euro non è l’approvazione di un finanziamento, ma la deliberazione politica definitiva su un piano costi”. I costi vivi dell’opera, come spiega Tondelli, dovrebbero essere pari a 4,1 miliardi, dei quali 1,2 di finanziamento pubblico già erogato e 0,5 già versato dagli azionisti privati (in prima fila, come al solito, Intesa Sanpaolo). Ma alcuni studi rivelerebbero nuove spese in precedenza non preventivate per quasi 1 miliardo di euro, che non sono coperte dal pubblico. Anche in questo caso i politici e molti media hanno dato fiato alle fanfare, ma la situazione dei finanziamenti naviga ancora in alto mare, e si tratta di un mare che in questo momento è duramente colpito dalla tempesta della crisi internazionale.

COMUNE PROVVISORIO

In alto mare anche il bilancio del Comune di Milano, sul quale sono arrivate le prime cifre precise. Per il bilancio preventivo 2010 c’è un buco di 160 milioni di euro, dovuto oltre ai mancati dividendi A2A e alla cancellazione dell’Ici sulla prima casa, di cui avevamo già parlato, anche a un calo degli oneri di urbanizzazione calcolato come pari a 40 milioni di euro. Il risultato è che il bilancio preventivo 2010 non verrà approvato entro fine dicembre, come avviene normalmente, e si passerà alla soluzione di emergenza dell’esercizio provvisorio, cioè andando avanti un mese alla volta limitandosi alla gestione ordinaria, come spiega il Corriere della Sera. Per porre rimedio alla difficile situazione sono state messe a punto soluzioni creative. Palazzo Marino, per esempio, avrebbe dovuto versare 130 milioni di euro all’Atm (che a giudicare dall’impressionante serie di incidenti ne ha proprio bisogno), ma visti i tempi si tratta di una cifra che il Comune fa fatica a esborsare. Così si è giunti a una decisione salomonica: il Comune verserà sì i 130 milioni all’Atm, ma quest’ultima ne distribuirà subito 65 milioni al Comune come dividendi: in pratica i finanziamenti all’azienda di trasporti pubblici sono stati tagliati del 50%. Un giorno avremo quindi l’Expo, ma non un tram che ci garantisca di arrivarci senza deragliare: è questa la filosofia del bilancio comunale. E’ inoltre allo studio la creazione di un terzo fondo immobiliare del Comune, per giungere a un’alienazione di immobili pubblici e fare cassa. Intanto il procuratore Alfredo Robledo ha chiesto il rinvio a giudizio di quattro banche e tredici persone, di cui undici dirigenti bancari e due funzionari comunali (l’ex direttore generale del Comune e braccio destro di Gabriele Albertini, Giorgio Porta, e il consulente economico, sempre di Albertini, Mario Mauri) con l’accusa di truffa aggravata in relazione al famoso bond da 1,7 miliardi di euro coperto da derivati. Con l’occasione il centrosinistra ha depositato una nota in cui si stima che il passivo generato dai derivati di Albertini ammonta attualmente a 174 milioni di euro. Intanto si aggiunge un nuovo capitolo alla storia della privatizzazione del patrimonio pubblico. I media hanno riportato con risalto la notizia della “privatizzazione dell’acqua” voluta dal decreto Ronchi per la liberalizzazione dei servizi pubblici locali. La giusta battaglia per preservare il controllo pubblico sull’acqua ha messo però in secondo piano la reale portata del decreto, che stabilisce l’obbligo per le amministrazioni locali di scendere, entro il 31 dicembre 2010, al di sotto di una quota del 30% nelle società che gestiscono servizi pubblici, nonché il divieto di affidare gli stessi a una società a controllo prevalentemente pubblico. Non solo l’erogazione dell’acqua, ma tutti i servizi finora pubblici, fatta eccezione per i trasporti ferroviari, il gas e le farmacie comunali, passeranno sotto il controllo privato. Un passaggio nelle mani dei privati che in Lombardia verrà gestito da una classe politica che sembra sempre più vicina a una nuova “mani pulite” (sullo scandalo Grossi, Gariboldi, Ponzoni ecc., che secondo molte fonti lambisce Formigoni e Comunione e Liberazione, segnaliamo due inchieste dell’Espresso (“Premiato clan Lady Lombardia” e “Grandi, grossi e Formigoni“) e un articolo del Sole 24 Ore (“La coppia Grossi-Zunino e l’area Sisas a costo zero“).

Chiudiamo questo articolo che dipinge un quadro non certo esaltante della situazione milanese con una notizia invece davvero positiva. Il centro sociale Conchetta, il Circolo Anarchico Ponte della Ghisolfa, il Circolo Arci Bellezza non finiranno nel secondo fondo immobiliare del Comune di Milano, e quindi per il momento si salvano da una privatizzazione che avrebbe comportato uno sgombero. Lo ha deciso il Consiglio Comunale, che con un solo voto di scarto ha purtroppo invece confermato il destino fondo per il centro sociale Torchiera. A votare a favore dell’estromissione dei luoghi storici della sinistra milanese dall’iniziativa di alienazione sono stati anche molti consiglieri del Pdl. I motivi in realtà sono come al solito di bassa lega finanziaria: l’inserimento di queste vere e proprie istituzioni della Milano democratica avrebbero comportato una diminuzione del valore del fondo, a causa delle proteste sociali che la loro vendita potrebbe causare.

Seconda puntata: CityLife e la crisi del binomio finanza-mattone; Valutazioni sospette; I problemi finanziari di Pedemontana e quelli di Pirelli Re; I grattacieli portano sfiga

Un viaggio in più puntate nella bolla milanese che deve ancora scoppiare: dal bilancio del Comune, ai derivati e al contesto di nuova bolla finanziaria che incombe a livello internazionale, per passare poi ai grandi progetti edilizi in crisi, agli intrecci finanza-mattone e alle bolle prossime e venture del cemento e degli aeroporti.

DAL FLOP…

Doveva essere “il sogno nel cielo di Milano”, anche se a chi non è un cultore dell’architettura bollaiola faceva piuttosto pensare a un incubo avvolto dallo smog della città. Ma la Torre delle Arti, 24 piani di cemento per 96 metri di altezza, affiancati da due edifici più bassi, non si farà. Secondo i progetti originari doveva essere terminata entro il 2010 in via Principe Eugenio, una residenza di extralusso alla cui realizzazione avrebbero dovuto contribuire anche noti artisti, ma da dieci mesi il cantiere era fermo. E’ scoppiata la bolla e per il fondo immobiliare australiano Babcock & Brown, attualmente in amministrazione controllata (e “con rapporti molto stretti con il gruppo assicurativo Generali”, scrive Repubblica), i 70 milioni di euro di investimento sono evidentemente ormai senza prospettiva di rendita adeguata. Al posto dei 20.000 mq per 140 appartamenti di lusso che si intendeva vendere a 10.000 euro al mq per ora rimane solo un enorme buco. Si tratta del primo rilevante progetto immobiliare milanese che dà completamente forfait dopo lo scoppio della bolla ed è una pessima notizia per gli speculatori immobiliari, perché potrebbe essere un primo caso seguito da altri e ben peggiori naufragi. E i sintomi di uno stato di profonda malattia del settore sono davvero tanti e preoccupanti.

…AL CRACK?

Solo alcuni giorni dopo questo annuncio il Tribunale di Milano rimandava la decisione su un eventuale dichiarazione di fallimento per la Risanamento di Luigi Zunino (probabilmente verrà presa verso metà novembre). La fragilità dell’operazione di salvataggio prevista dalle banche (si veda per i dettagli L’allegra Milano della bolla) è testimoniata tra le altre cose da un nuovo sviluppo e più precisamente dal fatto che prima dell’ultima udienza queste ultime abbiano dovuto aggiungere al loro piano una nuova linea di credito di 76 milioni per i problemi dell’immobiliare milanese con l’Agenzia delle entrate. I pm hanno inoltre contestato che una quota non indifferente del valore dell’operazione di salvataggio delle banche andrebbe a finire in commissioni, parcelle, oneri vari, e non nelle casse della Risanamento. Da parte loro i legali delle banche vanno all’attacco con argomenti che paiono minacciosi: il fallimento della società costituirebbe il “dissesto più grave dopo Parmalat, con conseguenze gravissime in termini di costo sociale e sul comportamento delle istituzioni finanziarie chiamate a risolvere numerose le crisi di impresa”. Non hanno tutti i torti e lo testimonia indirettamente il fatto che nel giro di una sola settimana nuove nubi si sono addensate su Risanamento e Zunino. La Stampa il 24 ottobre rileva che il fisco ha contestato alla società una serie di irregolarità contabili per 12 milioni, e che se le banche italiane creditrici spingono per il piano, meno entusiaste sembrerebbero quelle estere (che vantano crediti per oltre 170 milioni di euro), mentre Pirelli Re ha fatto partire un decreto ingiuntivo nei confronti di Risanamento per 2 milioni di euro di credito mai onorato. Sulle pagine del Corriere Economia il giornalista Jacopo Tondelli formula alcune osservazioni su quello che è uno dei pilastri del piano di salvataggio delle banche, cioè la vendita delle aree Falck di Sesto San Giovanni, sulle quali era prevista la realizzazione di un progetto da 5 miliardi di euro: “per passare dalla carta al cantiere, bisogna poter contare su cinque miliardi in cinque anni. ‘Cifre,’, secondo protagonisti del mercato immobiliare milanese, ‘che oggi risultano fantascientifiche e che erano sostenibili sia in termini di investimenti che in termini di prezzi offerti al mercato solo quando il mattone era ai massimi’”. Il rischio è che l’operazione si dilati di anni. Come se non bastasse, negli ultimi giorni sulla testa di Risanamento è caduto il mattone dell’arresto di Giuseppe Grossi (si veda in merito il nostro articolo Casei Gerola: la speculazione al posto della produzione) nell’ambito di un’inchiesta partita con le indagini sulle fatture gonfiate per la bonifica del quartiere di Santa Giulia. Risulta sotto inchiesta anche lo stesso Luigi Zunino per una (finora presunta) appropriazione indebita di 1 milione di euro della società. Indagine che preoccupa in modo particolare le banche creditrici perché potrebbe incidere sulla decisione dei giudici in merito all’eventuale fallimento. Per loro ora, scrive la Stampa, “la parola d’ordine è quella di allontanare il più possibile la figura di Zunino da Risanamento. Operazione non facilissima anche perché [...] il piano di ristrutturazione prevede che Zunino resti azionista con una quota anche superiore al 20%. Quota che solo in un secondo tempo potrebbe passare in altre mani grazie alla liquidazione delle tre holding dell’immobiliarista”. Ci si mette poi anche Il Sole 24 Ore, che pubblica prima un articolo (“Quell’asse tra Panama e il Lussemburgo”) sul sistema di società personali di Zunino e della moglie e con perno tra Panama e il Lussemburgo, “scomparse” quando la capogruppo dell’immobiliarista, la società off-shore Domus Fin, nel 2006 è diventata una società di diritto italiano con il nome di Zunino Investimenti Italia, e poi un impietoso, ma davvero ottimo, articolo di Marco Alfieri (“I sogni infranti della old new town”) sul progetto fallimentare di Santa Giulia, anch’esso un pilastro del piano di salvataggi delle banche, un articolo che vi consigliamo caldamente di leggere per avere un’immagine concreta delle cause e, soprattutto, delle conseguenze della bolla immobiliare milanese.

IL NODO CITYLIFE

Alle sempre più evidenti difficoltà di CityLife, uno dei maggiori progetti edilizi di Milano, avevamo già accennato di recente. Visti gli ultimi sviluppi nel settore immobiliare vale la pena di ripercorrere in poche righe la storia di questo progetto, con particolare riferimento alle origini delle attuali difficoltà. La gara per la realizzazione del progetto sull’area dell’ex Fiera di Milano è stata vinta nel 2004 da una cordata formata da Generali, Ras (ora Allianz), Immobiliare Lombarda (Ligresti) e Gruppo Lamaro. A fronte della vendita dell’area alla cordata che ha preso il nome di CityLife, la Fiera Milano SpA preventivava di ottenere 200-250 milioni di euro. Alla fine si è giunti a un prezzo che quasi tutti gli osservatori hanno giudicato gonfiatissimo, 530 milioni di euro. Rispetto al progetto originario è però stata successivamente approvata una variante che ha ampiamente aumentato il valore dell’operazione CityLife: l’indice di edificabilità di zona è stato portato dallo 0,65 mq/mq vigente in tutta la città a 1,15 mq/mq. Sulla superficie utile di 366.000 mq si riverseranno circa 900.000 metri cubi tra residenziale extralusso e commerciale, con tre grattacieli alti fino a 204 metri. La data prevista per il completamento è quella fatidica del 2014-2015 (per materiali sulla storia del progetto CityLife si vedano le ricche e aggiornate rassegne stampa dell’Associazione Vivi e progetta un’altra Milano e del Comitato Residentifiera). E’ da tempo che il progetto CityLife evidenzia criticità. Nel giugno del 2007 la Banca d’Italia aveva contattato i maggiori gruppi bancari italiani cercando di riportarli all’ordine: i finanziamenti immobiliari non avrebbero dovuto superare il 70% del valore del rispettivo progetto. CityLife ha sempre viaggiato sull’80%, Garibaldi-Repubblica sul 75%-85%. Ma l’avvertimento della Banca d’Italia era solo una moral suasion priva di vincoli obbligatori: i risultati li si vedono oggi. E non a caso il Sole 24 Ore nello stesso anno scriveva che “lo sviluppo immobiliare di Milano riproduce il bancocentrismo dell’industria italiana” e in un altro articolo notava che “le iniziative in corso rischiano di arrivare sul mercato in tempi ravvicinati e di creare eccesso di offerta”. Nello stesso 2007 ci sono state le dimissioni di Ugo Debernardi da presidente di CityLife, in merito alle quali il Sole 24 Ore scriveva: “Il motivo? Diversità di vedute con Salvatore Ligresti: la sensazione è che CityLife abbia costi enormi dai quali bisognerà rientrare in fase di vendita”. Prosegue il giornale: “Ora, secondo indiscrezioni, il progetto originario si starebbe rilevando più costoso del previsto [...], lo stesso Salvatore Ligresti avrebbe rilevato che spese troppo elevate potrebbero essere un boomerang. In particolare, l’innalzamento del costo per metro quadrato potrebbe rendere difficile la successiva vendita sul mercato. [...] Il progetto iniziale non è modificabile. Infatti proprio in virtù del piano architettonico presentato, il raggruppamento CityLife aveva battuto Pirelli e Risanamento con un’offerta di 523 milioni di euro economicamente più elevata dell’8% rispetto ai contendenti”. Riassumendo: già più di due anni fa erano in molti a rilevare che si trattava di un’operazione con una leva finanziaria enorme, altamente rischiosa e vulnerabile di fronte all’andamento della finanza globale. I nodi ora stanno venendo al pettine. Ne scrive nei dettagli Vittorio Malagutti su L’Espresso del 22 ottobre, giungendo a dire che CityLife “rischia di essere ridimensionato se non addirittura di naufragare”. Come abbiamo già riferito, i costi del progetto sono lievitati dai 1,7 miliardi iniziali a 2,1 miliardi. L’unica che mostrerebbe qualche disponibilità a mettere mano al portafoglio per coprire la differenza è Generali. Non così Allianz, e tantomeno Ligresti e la Lamaro della famiglia Toti. Secondo L’Espresso questi ultimi due sarebbero addirittura pronti a vendere le quote, ma non riuscirebbero a trovare compratori. Le banche finanziatrici sarebbero altrettanto renitenti, a cominciare dai tedeschi di EuroHypo, già pieni di problemi a casa loro, fino a Intesa Sanpaolo e Unicredit, già altamente esposte al potenziale crack di Zunino. L’Espresso cita a tale proposito un verbale del consiglio di amministrazione di Generali Properties: “Dal giugno 2008 le banche finanziatrici hanno sospeso l’erogazione del finanziamento (a CityLife, ndr) e non si sono rese disponibili a finanziare l’importo finanziato pur a fronte delle modifiche intervenute sul progetto” e ipotizza un compromesso, “le banche sarebbero pronte a sbloccare i finanziamenti rilevando anche la quota dei tedeschi in uscita. Il fabbisogno finanziario, però, dovrà essere rivisto al ribasso e quindi è facile prevedere che CityLife verrà ridimensionata”. Ma c’è ancora dell’altro. Nonostante i responsabili del progetto si mostrino ottimisti, a fine settembre di quest’anno erano stati stipulati compromessi solo per 45 sulle 300 residenze già messe in vendita, su un totale di oltre mille che verranno realizzate, senza contare che poi bisognerà vendere anche il commerciale e il terziario. E più si tarda, più bisogna pagare interessi sugli enormi prestiti contratti, senza coprirli con gli introiti delle vendite. Abbiamo quindi molti dei sintomi che hanno preceduto il precipitare della situazione di Risanamento: problemi di finanziamento, costosissimi ritardi, sempre maggiore esposizione delle banche creditrici alla bolla immobiliare.

I GRATTACAPI DI DON SALVATORE E I FONDI POCO TRASPARENTI

Come abbiamo già scritto in precedenza (Cemento sul piede di guerra), l’impero immobiliare e finanziario di Salvatore Ligresti dà preoccupanti segni di scricchiolio. Tra debiti non rimborsati alla scadenza, società come Sinergia (la “cassaforte” del gruppo) e Imco con perdite in aumento e debiti in rapida ascesa, i problemi sono davvero molti. Insomma, come scrive Milano Finanza, “una situazione reddituale che a partire dal 2008 si è andata appannando”. E così il peso massimo del gruppo Ligresti, cioè la FonSai, ha deciso la cessione di immobili situati a Milano, Torino e Firenze per un valore di perizia di 523 milioni di euro e un valore di libro di 340 milioni, mediante il loro conferimento a un fondo immobiliare che verrà costituito appositamente, il Fondo Rho. Tramite un complesso giro di finanziamenti bancari, accollamenti di debiti, conferimenti immobiliari e altro ancora, il gruppo Ligresti dovrebbe trarre risorse liquide per 339 milioni di euro, di cui 215 milioni di rivenienti dal debito bancario e 123 milioni dal collocamento delle quote. Nulla cambia nella sostanza, ma l’alchimia finanziaria produce “liquidità” e, lo notiamo ancora una volta, le banche rimangono esposte. Abbiamo citato a proposito degli immobili del gruppo Ligresti il termine “valore di perizia“. Si tratta di un termine alquanto imbarazzante in questo momento, soprattutto se riferito ai fondi immobiliari (cioè fondi aperti ai piccoli investitori o chiusi e riservati agli investitori istituzionali, che permettono di investire indirettamente in immobili gestiti da apposite società come se fossero normali prodotti finanziari). La Consob, l’organo che tutela tra le altre cose la trasparenza del mercato mobiliare italiano, ha adottato recentemente un position paper in cui richiama l’attenzione su numerosi aspetti preoccupanti dei rapporti tra fondi e periti che effettuano le valutazioni. Scrive il Sole 24 Ore del 17 ottobre: “a partire da giugno 2008 vi è stata una progressiva flessione dei principali indicatori [del valore degli immobili]. Flessione, spiegano in Consob, che invece non si ritrova nei rendiconti al 31 dicembre 2008 dei fondi immobiliari italiani, i cui valori sono rimasti in linea con il 2007. [...] Una rigidità nell’adeguarsi al mercato quanto meno strana. Eppure i gestori sanno bene ciò che sta avvenendo nel mondo del mattone (Risanamento insegna)”. Inoltre la Consob ha constatato che addirittura l’81% delle perizie vengono effettuate da due sole società, la CB Richard Ellis e la Reag. Tali società, che oltre ad agire come periti forniscono anche consulenze per la compravendita, traggono i loro guadagni non tanto dalle attività di perizia, quanto essenzialmente dalle percentuali sui valori di compravendita suggeriti. La Consob rileva che vi è un potenziale conflitto di interessi nell’esercizio contemporaneo delle due attività. Milano Finanza del 13 ottobre scrive poi che la Consob “lamenta che le metodologie adottate [dalle società di valutazione] non consentono di ricostruire il processo speculativo: le scelte non sono argomentate, il tasso di attualizzazione non indica le componenti di rischio e i prezzi di riferimento non sono noti” e osserva che deve essere evitato, “come accaduto, di indicare per esempio immobili vuoti per pieni”! Per riassumere: vi è una pressoché totale mancanza di controlli effettivi sui valori di perizia degli immobili con la conseguente loro scarsa credibilità, un altro elemento che potrebbe ulteriormente alimentare la nuova bolla in corso. Non è un caso che, come riferisce Milano Finanza del 17 ottobre, nonostante l’attuale situazione di grave crisi i fondi immobiliari chiusi abbiano registrato a fine settembre forti rialzi che li hanno riportati agli “stessi livelli dell’estate 2008 prima che si verificasse il fallimento di Lehman Brothers”.

PROBLEMI FINANZIARI ANCHE PER LA PEDEMONTANA

Aria di problemi anche per la Pedemontana, la megautostrada lombarda i cui costi stimati sono già lievitati da 3 a oltre 4 miliardi di euro (l’opera rientra nell’elenco delle opere connesse a Expo 2015) e il cui progetto di realizzazione è gestito dalla società Pedemontana Lombarda, controllata al 68% dalla Provincia di Milano tramite la società Serravalle e per il 26% da Intesa Sanpaolo tramite la Biis. Dopo l’arrivo di Guido Podestà alla guida della Provincia di Milano i vertici di Pedemontana sono stati azzerati, l’ad delegato Fabio Terragni, uomo di Filippo Penati, è stato rimosso dal proprio incarico, e sono stati nominati nuovi vertici più vicini alla destra. Ma i problemi ai quali accennavamo non sono questi e sono in realtà molto più preoccupanti. E’ stata infatti effettuata recentemente, prima da Deloitte&Touche e poi da Kpmg, un’analisi del piano economico-finanziario per la realizzazione dell’autostrada che dovrebbe partire tra pochi mesi, nel marzo 2010, e sono emerse “alcune criticità”. Citiamo a proposito il Sole 24 Ore del 18 ottobre: “Il piano a oggi non sarebbe bancabile, ovvero le banche non lo finanzierebbero. Tra i punti critici principali: la valutazione dei rischi di costruzione, che non terrebbe conto del fatto che i costi di realizzazione potrebbero essere maggiori del previsto (si parla di un miliardo in più); i rischi legati al nuovo sistema di riscossione pedaggi introdotto (senza barriere, dunque con potenziali mancati incassi sul pedaggio che richiederebbero di prevedere nel piano tassi di non riscosso maggiori di quelli programmati); le garanzie sul valore di subentro, ovvero l’entità dell’indennizzo che il concessionario riceverebbe qualora, a scadenza della concessione, non avesse ammortizzato tutti i lavori. [...] E’ difficile che le complesse alchimie del piano possano essere risolte a breve per far approdare la convenzione di Pedemontana al Cipe”. Nel frattempo ci dovrebbe essere un aumento dell’esposizione delle banche al progetto: Serravalle cederà il 30% del capitale di Pedemontana Lombarda e tra i candidati in lizza vi sarebbero Unicredit, Bpm, Bnp Paribas e Santander. Le criticità di Pedemontana, quindi, assomigliano in parte a quelli di CityLife: problemi di finanziamento, insufficiente messa in conto dei rischi, banche sempre più esposte a questi ultimi. Colpisce in particolare il fatto che Intesa Sanpaolo sia esposta in prima linea a quasi tutte le situazioni di rischio che abbiamo affrontato in questo viaggio nella nuova bolla, e cioè Risanamento, CityLife e Pedemontana.

QUALCHE ALTRA CILIEGINA SULLA TORTA

Va rilevata anche la posizione della Pirelli e in particolare del suo ramo immobiliare, rappresentato da Pirelli Re che, lo ricordiamo, si ritrovava a fine 2008 con 195 milioni di perdita in bilancio e le cui azioni hanno subito un tracollo dopo lo scoppio della bolla (o meglio, della prima fase dello scoppio della bolla), si veda a proposito “La parabola di Pirelli Re”, pubblicato da Repubblica il 20 aprile scorso. Il primo semestre 2009 non ha migliorato le cose: si è chiuso con una perdita di oltre 42 milioni, ricavi in calo, indebitamento netto di 430 milioni di euro. Per porre rimedio alla situazione è stato effettuato un aumento di capitale di 400 milioni ed è stato siglato un accordo con un pool di banche (tra cui Unicredit e Intesa Sanpaolo) per una ristrutturazione delle linee di credito da svariate centinaia di milioni che ha fornito ossigeno (la situazione era [è] davvero preoccupante, tanto che il 31 luglio scorso il Corriere della Sera scriveva: “È chiaro che il braccio immobiliare della Bicocca, oggi che il trading e la rotazione del portafoglio real estate sono pressoché bloccati, non ha la cassa per coprire tutte le scadenze [di rimborso dei prestiti]“). Inoltre Intesa Sanpaolo (sempre lei!) è già entrata come socio al 5% e aumenterà la sua quota al 10%. Intanto a Milano è stata siglata una delle maggiori operazioni immobiliari dell’anno. Il Maciachini Center (86.000 mq, ma è un progetto che va ancora portato a termine nel suo complesso) è stato acquistato da Generali Immobiliare per 300 milioni di euro, una delle maggiori operazioni del settore in Europa e la maggiore in Italia in questo 2009. Generali, lo ricordiamo, è già esposta a CityLife. A livello nazionale c’è da rilevare la moratoria sui mutui annunciata dalle banche italiane. Una mossa strombazzata dai media come una testimonianza della responsabilità sociale degli istituti finanziari italiani. Per chi conosce bene le banche si tratta di una spiegazione poco credibile. I veri motivi li spiega con chiarezza Luca Fornovo sulla Stampa del 22 ottobre: la moratoria è uno strumento che può essere di grande aiuto alle banche perché evita loro di dovere mettere a bilancio prestiti non rimborsati e di creare maggiori accantonamenti per le relative sofferenze. Non a caso proprio in questi giorni l’Associazione bancaria italiana “ha annunciato che per effetto della recessione continua a peggiorare la qualità del credito. A fine agosto le sofferenze lorde delle banche italiane hanno raggiunto quasi 52 miliardi di euro, oltre 12 miliardi in più rispetto a novembre 2008, quando avevano raggiunto il valore più basso degli ultimi anni”. Secondo altri esperti citati da Fornovo, quest’anno i conti economici delle banche saranno inoltre gravati da 8 miliardi di utili in meno a causa dei maggiori accantonamenti. “Secondo stime prudenti degli esperti”, scrive Fornovo, “il beneficio della moratoria dei mutui potrebbe tradursi per le banche in minori accantonamenti per 150-200 milioni. C’è poi un terzo piccione da prendere [con la singola fava della moratoria]. La moratoria potrebbe servire anche a limitare i pignoramenti delle case ed evitare una caduta del mercato immobiliare in Italia come è avvenuto negli Stati Uniti, dove c’è stato un vero e proprio crollo, dopo il boom delle confische di immobili”. La moratoria non è quindi un gesto filantropico, quanto piuttosto una mossa studiata dalle banche per mettere una pezza alla loro difficile situazione, ed è anche un segno di quanto ancora si temano gli effetti dello scoppio della bolla.

E PER FINIRE…

Dopo avere parlato tanto di mattone e finanza, chiudiamo con una piccola nota di storia dell’architettura: i grattacieli, per dirla un po’ volgarmente, portano sfiga. Lo ha rilevato, seppure con uno stile elegantemente britannico, il Financial Times, constatando che durante gli ultimi cento anni nei periodi immediatamente precedenti alle crisi economiche vi è sempre e regolarmente stato un boom dei grattacieli. Mentre tra gli anni venti e gli anni trenta la torre della Chrysler e l’Empire State Building lottavano per diventare l’edificio più alto del mondo, intorno a loro l’economia crollava. Il World Trade Center è stato completato quando nel mondo iniziava il pesante periodo della stagflazione. In Malaysia, le due enormi Petronas Towers sono state terminate nel 1997, quando si è verificato il crollo dei mercati asiatici. Negli ultimi anni a Londra è stata pianificata la costruzione di decine di grandi torri e, puntuale, è spuntata la crisi. Non osiamo immaginarci, aggiungiamo noi, cosa si debba attendere Milano con i suoi folli progetti di grattacieli di ogni forma, dalla fallica nuova sede della Regione di Formigoni, fino al beffardo Bosco verticale di Garibaldi-Repubblica e all’inedita banana di CityLife. C’è comunque una consolazione, scrive il Financial Times. I periodi successivi alle crisi hanno sempre visto un abbandono degli eccessi della “oligarchitettura” e il ritorno a stili molto più sobri: la crisi degli anni trenta ha portato all’emergere del modernismo, mentre quella della fine degli anni ottanta ha posto fine agli eccessi del postmodernismo. Speriamo quindi che anche il bancointeso-ligrestismo milanese sia ormai prossimo al tramonto.

Nella prossima puntata de “La bolla che deve ancora arrivare” ci occuperemo di vendite di immobili comunali, Piano di governo del territorio, cementificazione del Parco Sud, Expo 2015, aeroporti, social housing e altro ancora

di Andrea Ferrario

Dietro alla clamorosa richiesta di commissariamento del Comune di Milano avanzata da società del gruppo Ligresti ci sono un’aspra battaglia politica e, soprattutto, le difficoltà del mondo finanziario e immobiliare a seguito dello scoppio della bolla. Ne sono una testimonianza anche i casi Risanamento, Citylife e Aedes. Intanto, tra Piano casa, Expo e nuovi megaprogetti la cementificazione continua.

Può succedere anche questo nella Milano che si sta ancora risvegliando dopo il torpore estivo: uno dei più agguerriti cementificatori che la città abbia mai visto, l’assessore all’urbanistica Carlo “Attila” Masseroli, viene all’improvviso presentato dalla stampa, insieme al sindaco Moratti, come un convinto sostenitore della difesa del verde e dell’interesse pubblico nella pianificazione urbana. Lo spunto per questa sua improvvisa beatificazione, che trapela soprattutto dalle righe del quotidiano Repubblica, è venuto dalla vicenda Ligresti-Comune di Milano di cui tutti gli organi di stampa cittadini hanno ampiamente riferito. Riassumiamo brevemente i fatti. Due settimane fa è trapelata, ed è poi stata ufficialmente confermata, la notizia che l’imprenditore Salvatore Ligresti ha chiesto alla Provincia il commissariamento del Comune di Milano per sbloccare tre progetti edilizi di altrettante società a lui riconducibili, motivando la propria domanda con i ritardi dell’amministrazione pubblica nell’affrontare le relative problematiche. Le tre società sono la Imco, l’Altair e la Zero, mentre i progetti riguardano la via Natta, nei pressi dell’Ippodromo di San Siro, dove dovrebbero essere costruiti dei palazzoni alti fino a 50 metri, troppi per il contesto, un’area a Bruzzano, a nord della città, e la via Macconago, a due passi dal Parco Sud e dall’area in cui sorgerà, su terreni dello stesso Ligresti, il mega-centro europeo Cerba per la ricerca medica, uno dei maggiori progetti speculativo-cementizi milanesi. Ai sensi della legge regionale 12 approvata nel 2005, in casi simili è possibile richiedere alla Regione o alla Provincia il commissariamento del Comune. Le società di Ligresti hanno scelto la Provincia, una decisione politicamente non casuale, così come appare non casuale la tempistica della richiesta di commissariamento. La Provincia infatti ora è guidata da Guido Podestà, un fedelissimo di Berlusconi e operativo nel settore sanitario in concorrenza alla “nemica” lobby ciellina formigoniana, della quale il già citato Masseroli è uno dei principali attori.

TRA POLITICA E AFFARI

La politica

La mossa di Ligresti va a incunearsi nelle profonde divisioni già esistenti nella maggioranza e che trovano una delle loro più concrete espressioni proprio nell’urbanistica. Come scrive Il Foglio, a Milano ormai esiste una specie di pentapartito ambrosiano: la Lega, i fedelissimi della Moratti (ridottisi al lumicino), la lobby Formigoni-Comunione e Liberazione, i Pdl ex An e il Pdl berlusconiano/tremontiano. Divisioni che si stanno inasprendo nell’imminenza delle elezioni regionali dell’anno prossimo e di quelle comunali del 2011, con la sempre più probabile mancata ricandidatura della Moratti, che se vuole sopravvivere politicamente deve giocarsi il tutto per tutto fin da ora. E su tutti, o quasi, pende qualche spada di Damocle: per Formigoni lo scandalo Niguarda e quello dei derivati della Regione, che covano sotto la brace, per il Comune l’altro scandalo derivati e quello Zincar, sulle varie appendici della lobby finanziaria e del mattone il caso Risanamento. Ligresti, nonostante i profondi legami con la famiglia La Russa e la vicinanza a Berlusconi, si è in realtà mosso sempre molto prudentemente, avendo presente prioritariamente i propri affari. Ora sembra avere deciso di partire all’attacco per girare a proprio favore le divisioni politiche. La posizione assunta da Masseroli, le cui idee e il cui operato sono ben noti a tutti da anni, è esclusivamente una posizione di difesa politica e di lobby. Un indice del punto di tensione a cui si è arrivati è poi la misteriosa faccenda della microspia trovata negli ultimi giorni sotto un tavolo del direttore generale di Palazzo Marino, il potente Giuseppe Sala, braccio destro di Letizia Moratti nominato nel gennaio 2009 con uno stipendio annuale di 250.000 euro. Secondo i primi dati la microspia, che non è di quelle in dotazione per le inchieste della procura, è stata collocata nell’ufficio di Sala non prima di agosto, ma la bonifica con la quale è stata ritrovata sarebbe stata richiesta da un funzionario comunale nel giugno scorso, non si sa per quali motivi. Ovviamente è cominciata subito la corsa a cercare di capire quali siano potute essere le conversazioni più appetibili per gli anonimi spioni. E a tale proposito i giornali scrivono che in quelle stanze sicuramente si è parlato di derivati del Comune, di Piano di governo del territorio, di A2A (della quale Sala è consigliere di gestione) e di altre società municipali.

Gli affari

Riguardo alla tempistica, tutti hanno notato che la mossa di Ligresti è arrivata nell’imminenza del varo del Piano di governo del territorio (Pgt), che andrà a sostituire il Piano regolatore vecchio di trent’anni. Si tratta di un documento quadro che stabilirà le direttive a lungo termine per lo sviluppo urbanistico di Milano (nulla toglie che poi siano possibili ritocchi, deroghe e quant’altro). Sotto la pressione della richiesta di commissariamento, la maggioranza ha inaspettatamente dato il via libera al Pgt in questi giorni, superando temporaneamente le divisioni in merito. A ottobre dovrà essere discusso in giunta e a novembre, sempre se i tempi verranno rispettati, dovrebbe cominciare l’esame in Consiglio comunale. Secondo molti commentatori Ligresti, più che alle tre aree ora in questione, punta a mettere un’ipoteca proprio sul Pgt. C’è per esempio la questione delle aree di Ligresti nel Parco Sud, circa 280.000 mq (le tre aree oggetto della richiesta di commissariamento ammontano invece complessivamente a soli 72.000 mq) per le quali è probabile che il Pgt preveda la non edificabilità. Il progetto di Pgt prevede inoltre a tale proposito la creazione, voluta da Masseroli, di una Borsa della perequazione dove verrebbero scambiati i diritti volumetrici dei proprietari relativi alle aree dichiarate non edificabili. Le aree possedute da Ligresti nel Parco Sud, però, “fruttano” sotto questo aspetto un indice di edificazione dello 0,2, rispetto allo 0,65 del resto della città. La partita di Ligresti pertanto potrebbe giocarsi, tra le altre cose, proprio sull’innalzamento di questo indice. Ma anche più in generale sull’asserzione del proprio potere per farlo valere in futuro. Non è affatto una guerra tra “ambientalisti” e “cementificatori”, ma solo tra chi dal cemento guadagnerà di più e chi di meno. Masseroli non ha mai fatto segreto della sua contrarietà riguardo alla preservazione del Parco Sud così come è. La richiesta di commissariamento avanzata dalle società di Ligresti è poi un modo per chiudere anche ogni piccolo spazio di dibattito pubblico sul futuro urbanistico della città e gestire tutto dietro le quinte. Per ora tutto è in sospeso: Podestà ha chiesto a Ligresti e Comune di integrare la documentazione fornita entro il 4 ottobre, data a partire dalla quale il caso si riaprirà.

Ma dietro a tutto ci sono anche le difficoltà dell’impero finanziario e del cemento di Salvatore Ligresti. Un impero che comprende partecipazioni in Unicredit, Mediobanca, Generali, Rizzoli-Corriere della Sera, Alitalia e che tra i suoi pilastri la potentissima società edile Impregilo, ma anche la finanziaria Premafin e l’assicuratrice FonSai. A Milano poi Ligresti è massicciamente presente in tutti i maggiori progetti di speculazione edilizia, da Citylife a Garibaldi-Repubblica, dal Cerba all’Istituto europeo di oncologia. Ma è un impero che dà qualche segno di scricchiolio, tanto più preoccupante nel momento in cui un altro impero milanese del mattone come Risanamento rischia il fallimento. Riguardo alle difficoltà delle società di Ligresti basta citare alcuni dati. Il 20 aprile la sua società-cassaforte Sinergia non è riuscita a onorare nei confronti delle banche un prestito di 31 milioni di euro, poi riscadenziato, ed entro novembre dovrà trovare 108 milioni per rimborsare un altro prestito. Per Sinergia il 2008 si è chiuso con una perdita di 24 milioni di euro (nel 2007 la perdita era stata di soli 4 milioni) e un aumento dei debiti a 321 milioni di euro rispetto ai 256 del 2007. La controllata Imco è passata da un utile 2007 di 49 milioni di euro a una perdita 2008 di 13 milioni, con un indebitamento cresciuto a 305 milioni da 212 milioni. Insomma, troppi “sintomi Risanamento”. Ligresti ha quindi la necessità impellente di valorizzare in bilancio le decine di terreni comprati nell’area del Parco Sud, sul modello di quanto avverrà con la costruzione del Cerba, un progetto da 900 milioni su un’area (sua) costata poco meno di 10 milioni. Il Comune, attraverso l’Expo, gli ha già porto una mano con il progetto di commercializzare il Parco trasformando le aziende agricole in strutture alberghiere e di accoglienza, una vera e propria manna per Don Salvatore. Ma evidentemente quest’ultimo vuole di più e, come ha scritto Ettore Livini su Repubblica: “ha deciso di forzare la mano. Quasi come se ci fosse in gioco la sopravvivenza del suo impero di famiglia”.

RISANAMENTO, CITYLIFE ED AEDES: LA BOLLA SCOPPIA

A inizio settembre è stato depositato presso il Tribunale di Milano il piano delle banche creditrici per il salvataggio dal fallimento del gruppo Risanamento, ormai non più controllato da Luigi Zunino (sull’intera vicenda si veda il nostro articolo “L’allegra Milano della bolla”). La complessa manovra prevede un’iniezione di capitale, prestiti convertendi, finanziamenti standby (per un totale complessivo di circa 800 milioni di euro, di cui però solo 130 come liquidità), oltre a dismissioni e alla ricerca di un partner per il progetto di Santa Giulia, il tutto lungo un periodo di cinque anni. I pm si sono opposti al piano e il giudice dovrà decidere il 15 ottobre se procedere o meno con la procedura di fallimento. In gioco ci sono i circa 3 miliardi di euro di buco di Risanamento più, indirettamente, quello stimato come pari a circa 1 miliardo della holding personale di Zunino. Secondo la procura il piano messo a punto dalle banche creditrici (Intesa, Unicredit, Banco Popolare, Bpm, Mps e Italease) non risolve lo stato di insolvenza e ha in realtà come obiettivo la liquidazione, e non la continuità e lo sviluppo aziendale. Tra i vari aspetti estremamente problematici su cui i pm hanno richiamato l’attenzione c’è in particolare il fatto che il piano si basa in parte anche sul valore futuro di beni che si intende vendere, cioè essenzialmente le aree Falck a Sesto San Giovanni e una quota minoritaria ma consistente di Santa Giulia. In realtà i valori realizzabili di tali aree non sono oggi stimabili con precisione. Per lungo tempo infatti Risanamento ha cercato di vendere le aree Falck senza successo, nonostante i ribassi di prezzo, mentre Santa Giulia allo stato delle cose è un progetto semifallimentare ben poco appettibile – come riassume il Sole 24 Ore: “si vuole sottrarre il gruppo a una situazione di crisi ‘certa’ con un piano che vede una realizzazione definitiva tutt’altro che sicura”. A proposito di Santa Giulia va aggiunto che proprio in questi giorni le imprese che dovevano terminare i lavori obbligatori di urbanizzazione dell’area hanno abbandonato i cantieri, secondo quanto riferisce il Corriere della Sera perché la Risanamento non li paga da maggio scorso. In realtà il Comune di Milano si era garantito contro tale rischio con una fideiussione per il 50% del costo dei lavori (e chissà perché appena il 50%), solo che la fideiussione è stata stipulata con la FonSai… di Salvatore Ligresti! Ovviamente non è proprio il momento di aprire un altro fronte con Don Salvatore, visto il già teso conflitto in corso, e pertanto Masseroli diplomaticamente ha rimandato ogni decisione sul da farsi a dopo il 15 ottobre, con la scusa che solo allora si saprà quale sarà il futuro di Risanamento.

Dietro alla patina ottimista dei politici che amministrano l’urbanistica si nasconde quindi in realtà una Milano finanziaria e immobiliaristica che cerca di rimandare con ogni stratagemma gli effetti, potenzialmente devastanti, delle proprie politiche. Oltre alla vera e propria bomba a orologeria della Risanamento, che se dovesse scoppiare avrebbe effetti enormi sul sistema bancario e sul settore immobiliare, vale la pena di ricordare anche il caso dell’immobiliare Aedes (quella proprietaria dei terreni su cui si trova lo stabilimento Innse, si veda “Il caso Innse: dieci mesi di lotta”), che si trovava in una situazione di debiti insoluti verso le banche simile a quella di Risanamento e che a fine luglio, dopo mille peripezie, è riuscita a portare a termine un piano di ricapitalizzazione, che però non è garanzia di uscita dalla situazione di crisi. E poi c’è l’enorme progetto Citylife, che ha viaggiato finora con una leva finanziaria dell’80%, ma che ora rischia grosso. Il progetto oggi non è più coperto finanziariamente perché i costi stimati sono incrementati da 1,7 a 2,15 miliardi. Servono quindi altri 700 milioni e, secondo quanto scrive Il Mondo, né le banche (Intesa, Unicredit, Mediobanca e la tedesca EuroHypo) né i soci (Generali, Ligresti, Allianz, Toti) sono disponibili a concedere altri fondi. La più avversa a questa ipotesi sarebbe la tedesca EuroHypo, che è già in difficoltà a casa sua in conseguenza della crisi finanziaria mondiale. Tra le varie ipotesi per uscire dall’impasse vi sono quella dell’erogazione di nuovi prestiti, a un costo di interessi però notevolmente maggiorato, e quella di complessi accordi di credito con garanzie incrociate per le future fasi del progetto che, secondo quanto scrive sempre Il Mondo, saranno “via via più rischiose per le banche”. Quindi da una parte abbiamo le banche sempre più esposte a debiti insoluti, a prestiti ad alto rischio e a partecipazioni azionarie (uno dei frequenti sbocchi dei piani di salvataggio) anch’esse pericolose, dall’altra un sistema immobiliare che è ben lungi dall’avere smaltito la bolla, con il risultato che potrebbero essere ridimensionati, o peggio finire arenati come Santa Giulia, altri grandi progetti milanesi. Una situazione descritta con grande efficacia dall’articolo “Credito e mattone” di Andrea Greco, pubblicato da Repubblica.

MATTONE E CEMENTO: GLI ALTRI SVILUPPI PIÙ RECENTI

Con l’occasione passiamo in rassegna alcuni altri sviluppi recenti nel settore della speculazione immobiliare e del cemento. Sta per partire il Piano casa del governo lombardo, quello che prevede la possibilità di aumentare del 20% la volumetria del già costruito e di abbattere e ricostruire edifici, anche nei centri storici e nei parchi. I comuni hanno la facoltà di indicare entro il 15 ottobre zone del loro territorio nelle quali ai privati non sarà consentita l’applicazione del Piano. Il Comune di Milano lo ha già fatto, estromettendo dal Piano casa tutta l’area all’interno della cerchia dei bastioni e 11 altre zone della città. L’assessore regionale all’urbanistica Davide Boni (Lega Nord) si è già lamentato dei limiti posti da Milano (ma anche da Mantova): “Troppi paletti. I comuni stanno mettendo paletti troppo rigidi”. Parole che non fanno sperare bene, visto che se a insindacabile giudizio della Regione le limitazioni non risulteranno “adeguatamente motivate”, i privati potranno lo stesso fare i lavori. Intanto continuano le difficoltà per il mercato immobiliare. Secondo gli ultimi dati citati dal Corriere della Sera a Milano ci sarebbero circa 80.000 alloggi sfitti, più una quantità stimata di 850.000 metri cubi di spazi per uffici vuoti. Negli ultimi anni nel complesso l’offerta ha superato la domanda, spiega Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, secondo cui inoltre si registra una perdita di attrattività complessiva della città, che ha portato alcune multinazionali a trasferirsi a Roma. Come spiega Guido Lodigiani del centro studi della Gabetti “a Milano nell’ultimo decennio si è costruito troppo” e “lo stock di immobili arrivato sul mercato è tutto concentrato nel settore medio-alto. E ora sono molti i proprietari che non riescono a vendere e che convertono l’offerta in affitto”. Sul fronte delle case popolari da ottobre si passerà dalla gestione privata a quella pubblica. Dopo la pessima esperienza dell’affidamento alla Romeo, alla Pirelli Re e alla Gefi, l’amministrazione degli alloggi popolari di Milano tornerà all’Aler. Si naviga ancora a vista invece per quanto riguarda l’Expo 2015, riguardo al quale si continuano a registrare solo notizie grottesche, folcloristiche o relative alle più svariate “poltrone”. Dopo la presentazione del masterplan (in realtà dietro al vocabolo inglese si nasconde solo una bozza di massima, che potrà anche essere completamente modificata), si è avuto un incontro di Diana Bracco con se stessa (in qualità di presidente Expo 2015 da una parte e di presidente del Comitato ristretto di Confindustria per l’Expo 2015, dall’altra) e il voto del Comitato incompatibilità della Camera con il quale Lucio Stanca è stato autorizzato a occupare contemporaneamente la poltrona di amministratore delegato di Expo 2015 Spa e di deputato. La Lega Nord, che si era detta a gran voce contraria, come al solito dopo avere sbraitato ha messo il timbro alla “bipoltrona” astenendosi. Da registrare infine l’idea di Daniele Farina, “leader storico” del centro sociale Leoncavallo, di convocare un social forum per il 2015 a Milano, in coincidenza con l’Expo. L’idea è stata comunicata a Letizia Moratti con una lettera in cui, secondo quanto riferisce il Corriere della Sera, si parlerebbe di un’integrazione delle due iniziative “in un’ottica di dialogo più che di divisione” con la speranza di diventare “partner ufficiale” della manifestazione. Sempre per l’Expo nell’area tra Rho e Milano si prevede di costruire parcheggi per 17.000 posti auto, che una volta finita la manifestazione rimarranno con molta probabilità inutilizzati in quanto situati in aree lontane dai centri cittadini. E’ prevista anche la realizzazione di una tangenzialina ad Arese nell’area ex Alfa, nonostante esista già una strada di collegamento. E allora perché farla? Come denuncia il centro sociale Sos Fornace, “perché una volta realizzata tutta la zona, attualmente agricola, diventerà edificabile”. Grandi manovre anche a Monza, dove il sindaco Marco Mariani ha annunciato una variante al Piano di gestione del territorio con la quale si prevede una valanga di cemento su ben 3 milioni di metri quadri. Le aree interessate sono quelle di San Fruttuoso, del Parco Villoresi, della Cascinazza, delle ex cave Rocca e dell’ex area industriale Pagnoni.

(fonti: le principali testate della stampa milanese e nazionale dal 14 al 27 settembre 2009)

di Andrea Ferrario

La richiesta di fallimento per l’immobiliare Risanamento di Luigi Zunino porta alla luce una Milano strangolata dal cemento e dalla finanza tossica, mentre le inchieste sui derivati del Comune e della Regione aprono nuove pagine inquietanti. Ma nonostante l’evidente scoppio della bolla, i palloni gonfiati del mattone e del capitale facile sembrano avere tutta l’intenzione di andare avanti come se nulla fosse.

Un paio di miliardi di derivati di qua, un centinaio abbondante di metri di grattacielo di là, una bella manciata di miliardi di crack finanziario e qualche bosco verticale, e poi una bella spremuta miliardaria di quel che resta di territorio e abbondanti iniezioni di denaro-spazzatura delle banche, giù fino ai centri storici e all’hinterland dati in pasto al nazional(regional)popolare piano casa. E’ l’allegra Milano della bolla immobiliare e finanziaria, che alla vigilia dell’agosto vacanziero e di un autunno che si profila cupissimo, continua a danzare come se nulla fosse la sua danza grigia di cemento e tossica di finanza spericolata. Nel mondo impervia una crisi che ha fatto capire anche ai bambini che così non si può, ma a Milano… chi se ne frega, impera l’ideologia del “dopo di noi il diluvio”, che i disastri li paghino gli altri e i posteri, l’importante è che noi ci abbuffiamo qui e subito. Immobiliaristi, sindaci e funzionari pubblici, banchieri, archistar e giornalisti compiacenti.

Mentre la produzione crolla e l’economia è in rapidissima discesa (si veda il nostro ultimo Diario della crisi in Lombardia), con centinaia di migliaia di persone a rischio disoccupazione, una piccola raffica di notizie ante-agosto dipinge un quadro a dire poco sconcertante di cosa è oggi Milano. Per pronunciare la fatidica parola “fallimento” riguardo alla situazione della Risanamento di Luigi Zunino c’è voluto un intervento della procura, gli altri non se ne erano accorti. E c’è voluta ancora la procura (in questo caso, va riconosciuto, con un buon contributo di alcuni politici dell’opposizione e giornalisti) per portare di fronte alla giustizia dopo anni lo scandaloso disastro dei derivati del Comune di Milano e della Regione Lombardia. Riguardo ai secondi potete leggere un efficace articolo di Claudio Gatti sul Sole 24 Ore del 22 luglio sull’inchiesta che dalla nostra regione si sta allargando all’intera Italia, sui primi si registra l’incriminazione da parte della Procura per illecito amministrativo nei confronti delle banche JP Morgan Chase, Ubs, Deutsche Bank e Depfa, nonché di dodici loro funzionari e due dirigenti del Comune di Milano, accusati di truffa aggravata. Intanto il ciellino assessore all’urbanistica Carlo Masseroli continua imperterrito nella sua marcia “a passo di mattone” progettando valanghe di cemento sulle aree ferroviarie dismesse e puntando sulla finanziarizzazione del suolo con la proposta di istituire per la città “una banca dei diritti volumetrici per scambiare perequazione su pezzi di territorio”. Sullo sfondo, una città in piena crisi in cui però, senza un’effettiva pianificazione e senza utilità sociale, sono in questo momento aperti 3.700 cantieri, tra i quali quello enorme di CityLife che va avanti con una “leva finanziaria” spropositata, di circa l’80%, analoga a quella utilizzata dalla Risanamento che oggi si trova sull’orlo del crack.

IL CASO RISANAMENTO

Nelle scorse settimane è scoppiata la bomba, che covava da lungo tempo, della Risanamento di Luigi Zunino, società nota in particolare per due enormi progetti milanesi arenatisi nel pantano: quello del complesso di Santa Giulia, a Rogoredo, e quello delle ex aree Falck di Sesto San Giovanni, la più grande area industriale dismessa d’Europa. Il 16 luglio i pubblici ministeri Roberto Pellicano e Laura Pedio hanno depositato una richiesta di fallimento nei confronti della società, nella quale si scrive che “dall’occultamento della condizione di liquidazione di fatto [si] rileva l’esigenza di accertare l’eventuale reato di falsità in bilancio, [...] non è ipotizzabile che il gruppo possa riprendere una regolare attività economica”, perché, secondo una consulenza tecnica, “risulta acclarata la manifesta insolvenza, [c'è una] situazione di illiquidità concreta [e il] bilancio 2008 non poteva essere redatto secondo i principi di continuità aziendale”. Secondo quanto riassume Walter Galbiati su Repubblica, “l’impressione dei pubblici ministeri è che la società sia di fatto fallita e che sia tenuta artificialmente in vita per compiere dei pregiudizi nei confronti dei soci e del ceto creditorio. [...] Da qui l’esigenza di indagare Zunino per i reati di bancarotta, aggiotaggio, falso in bilancio e di capire se le banche hanno compiuto ‘una concessione abusiva di credito’”. Tradotto in soldoni, la Risanamento sarebbe da tempo di fatto fallita e vi è il sospetto che le banche creditrici la abbiano tenuta e la tengano artificialmente in vita in violazione della legge e per interessi privati. Le cifre in ballo sono enormi, si parla di 3,8 miliardi di euro di debiti per Risanamento (ma la stima è del 2007) ai quali, anche se al di fuori della procedura in corso, va aggiunta l’esposizione della holding di famiglia di Zunino, che la maggior parte delle fonti stima come superiore a 1 miliardo di euro. Le banche coinvolte maggiormente sono le solite: Intesa Sanpaolo e Unicredit, ma ci sono anche Banco Popolare, Monte dei Paschi e Popolare Milano. Secondo una perizia disposta dai pm la Risanamento avrebbe debiti in quantità quasi pari al proprio patrimonio immobiliare, che però è pressoché per intero vincolato da garanzie reali o altri vincoli. Inoltre, il valore a bilancio a fine 2008 del patrimonio immobiliare è sostanzialmente uguale a un anno prima nonostante la crisi immobiliare. A ciò vanno ad aggiungersi altri debiti insoluti per centinaia di milioni.

Vista l’entità delle cifre in questione, il fallimento di Risanamento avrebbe effetti gravissimi sul sistema bancario e finanziario, ma anche su quello immobiliare, visto che comporterebbe un’ulteriore impasse per i megaprogetti che la società ha in corso. Come scrive Alberto Mazzuca sul Giorno, Risanamento ha “una montagna di debiti, pari a circa la metà dei debiti industriali di una società come la Fiat, che è comunque la prima azienda industriale italiana”. Dopo che il Tribunale di Milano ha fissato la prima udienza per il 29 luglio, le banche si sono lanciate in una corsa affannata per mettere a punto un piano antifallimento. Per ora quello che hanno ottenuto è il rinvio dell’udienza al 22 settembre, con l’obbligo di presentare un piano definitivo di ristrutturazione dei debiti entro il 1 settembre: sarà un importante capitolo di quello che già si profila in generale come il “settembre nero” dell’economia milanese. Secondo la bozza di piano messa a punto le banche proporranno di tenere in vita Risanamento con un aumento di capitale di 150 milioni (in grado di soddisfare le esigenze di cassa per un anno) e nuova finanza per 350 milioni mediante una conversione dei crediti in capitale che avrà la forma di un prestito convertibile in azioni della durata massima di cinque anni – quasi tutte le fonti danno per scontato che Risanamento non riuscirà a saldare il debito e pertanto il prestito verrà convertito in azioni, aumentando tra le altre cose il profilo di rischio delle banche. La quota di Zunino passerà dal 73% al 32,8%, le banche saliranno al 55%, mentre il 12% è sul mercato. Per la holding familiare dell’immobiliarista sarebbe invece allo studio una massiccia vendita dei prestigiosi immobili posseduti, perlopiù a Milano (e sarà interessante vedere a che prezzi verranno realizzati e quali effetti avranno sul mercato immobiliare milanese). Intanto Zunino si è dimesso da tutte le cariche in Risanamento e, in seguito a un rimpasto, è stato nominato come nuovo presidente Vincenzo Mariconda, mentre nel consiglio di amministrazione entrerà con ogni probabilità Luigi Roth, area Comunione Liberazione-Formigoni, presidente di Fiera Milano ed eminenza grigia di CityLife. Le banche sembrano quindi avere l’intenzione di salvare in qualche modo capra e cavoli (cioè i propri bilanci) tenendo in vita questa “bolla delle bolle” mediante l’iniezione di altri fondi, incuranti del fatto che le precedenti iniezioni, 150 milioni nell’aprile 2008 e 75 milioni nel successivo novembre, sono andate bruciate con l’unico effetto di prolungarne l’agonia. Il fallimento invece chiuderebbe subito il capitolo con pesanti effetti in bilancio per gli istituti finanziari.

Ma da dove viene Luigi Zunino? Come si è potuti arrivare a questa situazione? Le cronache narrano che l’immobiliarista, di origini piemontesi, ha cominciato giovanissimo comprando e vendendo cavalli per il Palio di Siena e poi acquistando tenute agricole. Il salto di qualità e l’ingresso nell’immobiliare ad alta rendita alta lo ha fatto con l’Esselunga di Bernardo Caprotti, per la quale ha costruito supermercati e centri commerciali. Successivamente ha comprato alcune società (tra le quali la oggi altrettanto fallimentare Aedes, altra “bolla sull’orlo dello scoppio”: si veda il relativo capitolo nel nostro articolo “Il caso Innse: dieci medi di lotta”), fino alla svolta de 2000, quando ha acquistato dalla Banca d’Italia la Risanamento Napoli (secondo voci riportate dal Sole 24 Ore, con la benedizione di Antonio Bassolino), da cui è nata poi l’odierna spa. Cominciano i contatti con le banche, da Intesa Sanpaolo fino a Unicredit, e cominciano anche le feste mondane nei salotti milanesi e in sontuose ville al mare o in montagna. Zunino ha svolto molte transazioni anche con i “furbetti” Danilo Coppola e Stefano Ricucci con, per citare ancora il Sole 24 Ore, “un vorticoso passaggio di terreni, fabbricati e palazzi che rimpingua le casse delle società immobiliari”, fino a portare per breve tempo l’immobiliarista nel salotto buono della finanza italiana, Mediobanca, con una quota del 3,8%. Intanto, grazie alla leva finanziaria offerta delle banche, il suo impero cresce fino ai due megaprogetti di Santa Giulia (1,7 miliardi) e della ex Falck di Sesto San Giovanni. Ma il castello scricchiolava già allora, il primo progetto si è arenato a metà, il secondo non è nemmeno partito e oggi per Risanamento si parla apertamente di fallimento.

Santa Giulia è un caso da manuale. Un’enorme area di 1,2 milioni di metri quadri per il cui progetto Zunino ha coinvolto l’archistar Norman Foster. Un’area prevista in parte a edilizia convenzionata e in parte in edilizia extralusso, con in mezzo un “parco” (in realtà attraversato in larga parte dall’ultratrafficata Paullese). L’edilizia convenzionata è ben lungi dall’essere di natura popolare: dai 2.400 ai 3.500 euro al metro quadro, un prezzo che già oggi probabilmente è superiore a quello normale sul mercato reale, se si tiene conto della flessione dei prezzi e dello stato di degrado dell’area. Santa Giulia infatti è stata costruita solo a metà, mancano gli asili e le metrotranvie che erano stati promessi, larga parte dei terreni sono cumuli di sabbia e fango, il boulevard che doveva essere popolato di negozi è semivuoto, hanno dato la disdetta Esselunga e Feltrinelli, secondo i giornali stanno pensando di farlo note case di moda e cinema. Già nel 2007 Santa Giulia aveva ricevuto un duro colpo in seguito alla decisione del Comune di aprire il nuovo mega-centro congressi non nelle aree di Zunino come previsto, ma al Portello, zona più “vicina” a Comunione e Liberazione. Oggi chi arriva in metropolitana a Santa Giulia oltre a trovarsi di fronte a una zona avulsa ed estranea al contesto circostante, si trova di fronte un acquitrino con poetico gracchiare di rane (oppure è una discarica a cielo aperto piena di acqua piovana?) e più in là come una cattedrale nel deserto la fantascientifica sede di Sky, sulla sinistra dei casermoni angolosi, cioè le case in edilizia convenzionata, per arrivare alle quali si passa da un lungo passaggio recintato senz’anima viva, ideale per ogni tipo di aggressione diurna o notturna. Rispetto all’1,7 miliardi previsti inizialmente, il valore del “vuoto pneumatico” di Santa Giulia, come lo definisce Repubblica, era a fine 2008 di 917 milioni di euro. Le banche nel loro piano di ristrutturazione di Risanamento prevedono l’individuazione di un nuovo partner per il completamento di Santa Giulia, ma dove lo troveranno nella crisi attuale e oltretutto visto lo stato degradato dell’area? C’è chi parla di un aiuto del sempre disponibile Comune di Milano, che potrebbe trasferire qui il Palazzo di Giustizia, o magari potrebbe rendere più appetibile l’area aumentando i coefficienti di edificabilità (ipotesi non irrealistica, sembrerebbe, dato che Repubblica riferisce come Risanamento a metà luglio abbia dato mandato a Foster & Partners di “redigere la variante urbanistica per incrementare l’edificabilità del progetto”). Per l’area ex Falck di Sesto San Giovanni, dove non è ancora stato realizzato nessun lavoro, il piano delle banche prevede la confluenza in un fondo immobiliare la cui gestione dovrebbe essere affidata alla Castello Sgr: anche qui assistiamo a una finanziarizzazione del territorio. E su questo progetto vale la pena di citare le parole dell’ex assessore all’ambiente di Sesto, Giuseppe Valeriano, dimessosi per “l’osceno progetto sulle aree Falck, per la sua insostenibilità economica”. Un progetto analogo a quello di Santa Giulia, ma di dimensioni ancora maggiori, con un target di appartamenti simile a quello delle aree Repubblica-Garibaldi e CityLife e con centri commerciali previsti in un’area che ha già un’offerta commerciale in eccesso. Ma non solo oggi non ci sono i soldi per realizzarlo: non si riesce nemmeno a vendere i terreni, perfino il fondo arabo Limitless, nonostante il ribasso di prezzo, si è tirato indietro (si veda il nostro articolo “Lombardia: la speculazione non si ferma” in Milano Internazionale Cronache del 17 aprile 2009).

Forse la crisi avrà come uno dei suoi pochi effetti positivi quello di liberarci da questa macchina implacabile che brucia enormi risorse e piega alla finanza metro quadrato su metro quadrato di Milano al solo e assurdo scopo di gonfiare la bolla. Per ora i palloni gonfiati del mattone e della finanza sembrano però avere tutta l’intenzione di andare avanti come se nulla fosse.

(fonti: Corriere della Sera, 18 luglio, 20 luglio, 22 luglio, 26 luglio, 28 luglio, 30 luglio; Repubblica, 18 luglio, 19 luglio, 21 luglio, 22 luglio, 23 luglio, 26 luglio, 28 luglio; Stampa, 18 luglio, 19 luglio, 27 luglio; Sole 24 Ore, 19 luglio, 22 luglio, 28 luglio, 29 luglio, 30 luglio; Giorno, 26 luglio; Milano Finanza, 22 luglio)