Alcune riflessioni sulle condizioni abitative dei migranti, prendendo spunto dai recenti casi di Rosarno e di via Padova, a Milano.  Gli effetti discriminatori dell’assenza di una politica degli alloggi sociali in un articolo di Marco Pitzen, del Sicet di Milano, uscito sul Manifesto del 16 marzo scorso e che ripubblichiamo qui in forma leggermente più estesa ringraziando l’autore per averci messo a disposizione il suo testo.

Rosarno e via Padova  sono gli ultimi lampi del malessere  esplosivo legato alla incompiuta integrazione dei migranti in Italia dove vivono ormai quasi in 6 milioni  tra regolari e irregolari.

Analizzando i fatti delle campagne calabresi e della periferia di Milano si possono evidenziare i diversi fattori che hanno scatenato la rabbia di centinaia di persone, ma uno in particolare accomuna gli eventi, pur con delle significative differenze: la condizione abitativa.

A Rosarno allo sfruttamento bestiale dei migranti si accompagnava lo stato di grave degrado in cui erano costretti a vivere i lavoratori, in capannoni semi distrutti, privi di acqua e dei più elementari servizi. In via Padova dove pur esistono le ultime case di ringhiera con il cesso esterno e sono concentrate situazioni di forte disagio alloggiativo, non si arriva certo ai livelli degradanti delle campagne del sud ma rispetto agli standard abitativi di una delle più ricche città europee le sistemazioni degli immigrati sono comunque estreme.

È evidente da anni che nessuno pone come elemento fondamentale dell’integrazione la casa.

L’assenza di una politica che soddisfi una crescente domanda abitativa porta ad un impoverimento complessivo della società italiana e non solo degli strati deboli come i migranti.

Le oltre 600 mila domande per le case popolari fatte in tutto il paese di cui moltissime da extracomunitari sono solo la punta visibile di un iceberg.

È infatti vera emergenza casa  per tutti i 3,5 milioni di lavoratori immigrati che vivono in affitto dove il canone di locazione e le spese incidono sul reddito con punte superiori al 70%.

Una  prassi politica spesso palesemente discriminatoria ha complicato la questione abitativa in generale e non ha permesso in questi anni di continui e consistenti flussi migratori una integrazione nel tessuto sociale urbano originando tensioni in alcune zone povere della città.

Questo percorso ad ostacoli verso il radicamento ha condannato spesso l’immigrato alla perenne precarietà inibendogli il diritto all’unità familiare sancito dalla legge, dato che una delle condizioni prevista dalla stessa norma per richiedere il ricongiungimento familiare sia proprio quella di possedere la disponibilità di un alloggio idoneo.

L’esposizione al ricatto dei proprietari di casa diventa così direttamente proporzionale alla volontà dell’emigrato di riunire il proprio nucleo familiare ed al conseguente bisogno di avere un contratto registrato in un mercato caratterizzato da resistenti sacche di illegalità ed evasione fiscale.

Agli immigrati infine vengono spesso rifilati degli appartamenti fatiscenti, degradati in posizioni sfavorevoli che sarebbero stati difficilmente collocati altrimenti sul mercato e non di rado vengono inserite clausole vessatorie nel contratto.

Si può ritenere che circa un terzo degli stranieri residenti in Italia viva in condizioni abitative disagiate, con una stima vicino ai 2 milioni di persone che versano in questo stato, anche se gli unici  dati precisi sono quelli ricavabili dalle graduatorie dei bandi di concorso che punteggiano prevalentemente situazioni legate alle coabitazione ed al sovraffollamento, data la legislazione in materia che rende fortemente discriminante per i migranti l’accesso all’edilizia pubblica.

Tantissimi i regolari muniti di permesso di soggiorno non ancora registrati in anagrafe e secondo la Comunità di S. Egidio il 60% di tutti i senza fissa dimora sono stranieri.

Immigrati irregolari, richiedenti asilo e rifugiati hanno enormi difficoltà ad avere accesso alla casa.

I profughi politici rappresentano così un’altra faccia della stessa emergenza abitativa ed in questi anni hanno occupato a più riprese, palazzi fatiscenti e disabitati  soprattutto a Milano e Roma imponendo all’attenzione dell’opinione pubblica le condizioni scandalose in cui sono costretti a vivere esseri umani rifugiati nei freddi inverni delle città italiane. Per non parlare dell’ignobile battaglia ingaggiata dalle Istituzioni contro i rom con 40 sgomberi eseguiti questo anno solo a Milano che hanno prodotto drammi umani a ripetizione, fino alla morte del piccolo Emil.

Infine influiscono in misura veramente minima le poche decine di migliaia di sbarchi, pari a meno dell’1% della presenza regolare. Nel 2008 ad esempio sono state meno di 37 mila le persone sbarcate sulle coste italiane, diecimila gli stranieri transitati nei centri di identificazione ed espulsione e poco più della metà quelli respinti alle frontiere.

Non si tratta neppure di un cinquantesimo rispetto alla presenza di immigrati regolari in Italia, eppure il contrasto dei flussi irregolari ha polarizzato l’attenzione dell’opinione pubblica e le decisioni politiche che hanno prodotto normative vessatorie e repressive.

Un reato comune commesso dagli stranieri è infatti la violazione della legge Bossi Fini

sull’immigrazione: non lasciare il territorio a seguito di notifica di un provvedimento di espulsione è reato, punito con la reclusione da uno a quattro anni. Per tale reato ogni anno entrano in carcere circa 12mila persone con condanne inferiori a 12 mesi.

Nonostante tutto vi è comunque da parte degli immigrati in generale una decisa volontà di stabilizzazione e di integrazione. Si rileva una normalizzazione dal punto di vista demografico con una prevalenza dei coniugati ed una elevata incidenza dei minori diventati ormai un quinto dei residenti . Come si evidenzia anche una crescente tendenza alla stabilità residenziale.

Ma l’insufficienza del patrimonio di edilizia sociale, e l’estrema onerosità degli affitti ha dirottato la domanda casa anche verso il mercato immobiliare.

Studi di settore ci dicono che nelle grandi città ormai oltre il 10% degli acquirenti di un alloggio è di nazionalità estera e negli ultimi 5 anni gli immigrati hanno comprato oltre 600 mila alloggi, spendendo 70 miliardi di euro. Si tratta di case mediamente piccole, vecchie e degradate ubicate in zone svantaggiate della città.

E’ capitato però spesso che gli immigrati sono stati truffati in sede di compromesso o di rogito con parcelle notarili sproporzionate rispetto al valore dell’immobile e che mal consigliati hanno richiesto prestiti personali a tassi sfavorevoli che li hanno legati a forme di indebitamento praticamente a vita. Non di rado poi hanno subito pressioni per acquistare l’alloggio detenuto in locazione sotto la minaccia dello sfratto.

Un ulteriore fattore negativo è legato poi alla nuova “ricattabilità” sul lavoro causata della persa mobilità. Il lavoratore rimane inchiodato, come scriveva Engels già due secoli fa, al territorio dove ha comprato la casa senza possibilità di optare per scelte di lavoro che si possono presentare in zone diverse del paese dove annualmente all’incirca un lavoratore immigrato su due è costretto a cambiare o a rinnovare il contratto, con un tasso di precarietà doppio rispetto al lavoratore italiano.

Non è dunque vero in assoluto che uno dei motori della integrazione è la proprietà dell’alloggio.

Certo, lavoro e case sono elementi indispensabili ai fini dell’ integrazione degli immigrati ma è altrettanto determinante una politica non discriminante e di attenzione alle differenze culturali.

Una regolamentazione dei flussi migratori rispondente si alle dinamiche del mercato occupazionale interno, ma anche sensibile alle crisi internazionali  nelle aree dei paesi poveri quali carestie, epidemie e guerre.

Una politica dell’accoglienza che preveda l’edificazione di pensionati e case popolari al posto di strutture di detenzione più o meno temporanee.

A Milano la bolla finanziaria e immobiliare è stata messa in standby. Da Risanamento salvata (per ora) dal fallimento, fino agli aumenti di capitale, alle fusioni societarie e agli esercizi provvisori del bilancio, si sta cercando di mettere in qualche modo una pezza a una situazione che permane pesantissima e appare ancora senza vie di uscita. Un aggiornamento del nostro speciale in tre puntate “La bolla che deve ancora scoppiare”.

La bolla immobiliare e finanziaria milanese che deve ancora scoppiare (si veda il nostro speciale in tre puntate: Parte 1, Parte 2, Parte 3) continua a pendere come una spada di Damocle sulla città. Gli sviluppi dell’ultimo mese vanno quasi tutti in un’unica direzione, quella degli sforzi per mettere una pezza temporanea a una situazione potenzialmente esplosiva. Da Risanamento che è stata salvata dal fallimento, ma viene tenuta sotto stretta osservazione, all’aumento di capitale di Citylife che evita l’arresto dei cantieri, ma non garantisce la futura realizzazione del progetto, alle spese autorizzate dal Cipe per Expo e Pedemontana, che non costituiscono però un’effettiva erogazione dei fondi, alle manovre per porre rimedio in qualche modo ai problemi di Pirelli Re e a quelli dell’immobiliare Statuto, fino a quelle del Comune per tappare i grandi buchi apertisi nel bilancio, tutto parla di un frenetico lavoro per rimandare nel tempo lo sgonfiarsi della bolla. Nel momento in cui scriviamo il mondo finanziario globale trema per il possibile crack del Dubai e per i suoi 59 miliardi di debiti, un segno che la crisi è ancora molto lontana dall’essersi esaurita – anche se nessuno lo dice, la bolla milanese non è poi così lontana, in termini di volumi di denaro in gioco, da quella dell’emirato arabo.

RISANAMENTO SOTTO OSSERVAZIONE

Cominciamo la nostra rassegna degli sviluppi più recenti dal caso più rilevante, quello di Risanamento. Il 10 novembre il Tribunale di Milano ha respinto la richiesta di fallimento per la società immobiliare di Luigi Zunino, ritenendo che il piano di salvataggio delle banche sia idoneo a escludere lo stato di insolvenza. Un giro di parole dei giudici illustra tuttavia chiaramente come dietro alla decisione di non avviare il fallimento ci sia comunque una forte dose di incertezza: l’ipotesi di vendere le aree Falck a Sesto San Giovanni per 450 milioni e di cedere un’ampia quota di Santa Giulia vengono definite dai giudici “non manifestamente illogiche”, una frase alquanto tortuosa, come d’altronde un’altra frase, e cioè il “non appaiono poco probabili” usato in relazione alle ipotesi sulla capacità del piano delle banche di generare liquidità a breve termine. I giudici hanno poi riconosciuto che la richiesta di fallimento dei pm ha “inibito l’eventuale tentazione di ricorrere a metodi estemporanei o poco trasparenti di composizione della crisi”, parole che, seppure indirettamente, sono molto pesanti nei confronti delle banche. Inoltre, come osserva il Sole 24 Ore, la decisione del tribunale resta avvolta da incertezza: d’ora in avanti “sarà necessario un monitoraggio costante della società” e saranno i pm, continuano i giudici, che dovranno effettuare “un’attenta vigilanza sulla regolare attuazione degli accordi di ristrutturazione”. Frasi che equivalgono a dire che le banche hanno ottenuto il respingimento del fallimento, ma saranno sottoposte alla stretta sorveglianza dell’ufficio dei pubblici ministeri. D’altronde, come prosegue lo stesso quotidiano, il decreto dei giudici sottolinea che rimangono per il futuro “inevitabili fattori di rischio”, come l’andamento dell’economia e del settore immobiliare o le inchieste giudiziarie che hanno interessato Santa Giulia – tant’è che i giudici mettono le mani avanti sottolineando che il tribunale si limita a considerare “le circostanze fin qui documentate” e non può prevedere il futuro. La Repubblica si spinge ancora più in là commentando: “come dire che il fallimento, schivato oggi, potrebbe anche essere nuovamente chiesto in futuro”.

La pubblicazione dei conti di Risanamento al terzo trimestre 2009, solo pochi giorni dopo la decisione dei giudici, ha non a caso portato alla luce un notevole peggioramento della posizione della società. La perdita netta è di oltre 213 milioni di euro, in peggioramento del 26% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre il risultato operativo è calato addirittura del 112%. La posizione finanziaria netta è in profondissimo rosso e in peggioramento: -2,85 miliardi di euro rispetto ai -2,63 del 2008. Intanto la holding personale di Zunino ha deciso di mettere sul mercato immobili, per la maggior parte a Milano, al fine di fare fronte a parte del debito verso le banche. Sul mercato dovrebbero quindi riversarsi vendite per 194 milioni di euro, che copriranno solo parte dei 431 milioni dovuti agli istituti finanziari, che hanno già messo in conto una perdita del 55%. Nel frattempo è stato deciso che Risanamento sarà guidata da Claudio Calabi, che lascia la poltrona di ad del Sole 24 Ore, mentre per sbloccare la situazione di Santa Giulia, resa ancora più complicata da alcuni articoli del Giornale in cui si avanza l’ipotesi che i terreni su cui è stata costruita non siano stati bonificati a norma, vengono avanzate due soluzioni: la creazione di un fondo immobiliare e l’intervento di soccorso del Comune di Milano con la decisione di insediarvi la “cittadella della giustizia” in modo tale da aumentarne l’appetibilità. In questi giorni in cui gli Emirati arabi sono sull’orlo del crack (guarda caso, originato dalla speculazione immobiliare) sorge poi spontaneo a proposito di Risanamento un pensiero davvero malizioso: meno di un anno fa per la società di Zunino sembrava imminente l’uscita dalla crisi tramite la vendita delle aree e del progetto Falck al fondo Dubai Limitless (un “limitless”, cioè “senza limite”, che alla luce degli ultimi sviluppi suona alquanto inquietante…), ipotesi poi rientrata all’ultimo secondo. Cosa ne sarebbe oggi di quell’enorme area e di quel progetto miliardario, con Dubai che sta andando a picco? Su tutta la vicenda Risanamento ha scritto parole molto precise e dure Massimo Mucchetti sul Corriere della Sera dell’11 novembre: “La fine dell’impero di Luigi Zunino pone una questione più generale: la bolla edilizia, chi l’ha alimentata e finanziata, chi aveva la cultura per denunciarla e invece discetta degli alberi in piazza del Duomo. La bolla edilizia non è un affare da furbetti del quartierino. E’ la conseguenza della privatizzazione non dichiarata dell’urbanistica. [...] Gli immobiliaristi hanno avviato progetti assai ambiziosi nel quadro di piani di governo del territorio (i piani regolatori generali di un tempo) che prevedono grandi aumenti delle volumetrie. Strumenti urbanistici e investimenti privati sono il risultato di trattative tra giunte, costruttori e immobiliaristi, con i consigli comunali imbrigliati dal conformismo di maggioranza blindate e opposizioni ideologiche o cooptate, dunque incapaci di esercitare il controllo. [...] E le banche credono all’incredibile prima perché la rendita fondiaria in tal modo creata rivaluta le garanzie ricevute dalle vecchie industrie, e poi perché, per interposti Zunini, entrano nella gestione delle città. E le star dell’architettura, immemori dell’urbanistica, firmano e tacciono sulla sostenibilità dei progetti”.

UNA NUOVA POTENZIALE MINA

Messa in standby la bomba a orologeria della Risanamento spunta subito una “nuova potenziale mina da almeno 1 miliardo di euro nei confronti delle banche esposte”, come hanno scritto Luca Fornovo e Gianluca Paolucci sulla Stampa. Si tratta della pesante situazione dell’immobiliarista campano Giuseppe Statuto, che ha interessi soprattutto a Milano. Il suo gruppo, come riferisce il Sole 24 Ore del 21 novembre, è in difficoltà e ha un’esposizione di 1,2 miliardi di euro nei confronti del Banco Popolare, che è giunto a un’intesa con l’immobiliarista per dimezzarla a 648 milioni. Prima dello scoppio della bolla Statuto aveva inoltre contratto debiti per 250 milioni di euro con Merrill Lynch per l’acquisto dell’hotel Four Season a Milano e per 400 milioni di euro con l’ex Lehman Brothers per alcuni sviluppi immobiliari nella capitale lombarda. Ma ora Statuto non riesce a fare cassa vendendo i propri immobili a un prezzo soddisfacente per fare fronte ai suoi debiti. A inizio novembre sono stati poi pubblicati i dati di Pirelli Re per il primi nove mesi del 2009, dopo l’aumento di capitale e l’ottenimento di nuove linee di credito per 320 milioni di euro. Nel corso dei tre trimestri Pirelli Re ha perso quasi 58 milioni di euro rispetto ai quasi 13 dello stesso periodo 2008, mentre il risultato operativo è passato da un utile di 22,4 milioni a un passivo di 30,2 milioni. A metà novembre è stato ufficialmente annunciato che è allo studio una fusione di Pirelli Re con la Fimit (Fondi Immobiliari Italiani) guidata da Massimo Caputi (su di lui, e in generale sul connubio banche-mattone si veda l’inchiesta “Banche al ballo del mattone” di Vittorio Malagutti, pubblicata dall’Espresso). Pirelli si libererebbe così dal suo braccio immobiliare in difficoltà, che ha in gestione un portafoglio di asset immobiliari da 5,7 miliardi di euro, che insieme a Fimit (gestisce 13 fondi immobiliari per un totale di 4,7 miliardi di euro) darebbe vita a una grande società di finanza immobiliare concentrata prevalentemente sulla gestione e i servizi. Fimit ha come propri soci quattro grandi enti di previdenza, che vanno dall’Inpdap, dipendenti pubblici e 3,6 milioni di iscritti, ad altri enti previdenziali del settore commercio, sport e spettacolo, ingegneri e architetti che hanno un totale di 700.000 iscritti. Le casse di previdenza corrono non pochi rischi puntando sulla finanza immobiliare. Lo testimonia il caso di Fasc Immobiliare, veicolo della cassa di previdenza degli spedizionieri che gestisce svariati immobili di pregio a Milano e che fa affari tra gli altri con il Gruppo Statuto. Attualmente i debiti finanziari verso Fasc ammontano a ben 173 milioni di euro.

CITYLIFE COSTA CARA

Meno di un paio di settimane prima della decisione dei giudici relativa a Risanamento si sono avuti due nuovi sviluppi, apparentemente positivi, anche per Citylife. Il 28 ottobre il cda della società che gestisce il progetto sull’area ex Fiera ha deciso un aumento di capitale di 105 milioni di euro, una decisione che deve essere costata molta fatica ad alcuni dei soci, come Ligresti e Toti, che sono a corto di liquidi. Ma non c’era alternativa, perché il rischio era il fermarsi dei cantieri nel giro di un mese (cioè proprio nei giorni in cui scriviamo). Ora si potranno realizzare due dei blocchi residenziali per avviarne le vendite, sperando che vadano bene. Sulle famose tre torri invece rimane il punto di domanda, non è più sicuro che si facciano, dipenderà dalla liquidità disponibile. Le banche intanto hanno chiesto nuove garanzie per l’aumento del loro prestito, scrive la Repubblica del 31 ottobre: “un’estensione dei pegni sulle azioni Citylife e un aumento dei tassi da 145 a 200 punti base sopra l’Euribor “. Inoltre, secondo lo stesso quotidiano, la banca tedesca Eurohypo starebbe pensando di sfilarsi dall’operazione. Contemporaneamente all’aumento di capitale Citylife ha ottenuto un’apparente vittoria ottenendo il via libera definitivo al progetto, in conseguenza del respingimento di due ricorsi presentati da comitati della zona. Il Tribunale amministrativo regionale ha infatti deciso che sull’area è possibile costruire con indici di cubatura più alti che nel resto della città (1,15 invece di 0,65). Il cantiere non verrà quindi bloccato, ma per Citylife si apre un ulteriore onere da affrontare. Il Comune è stato infatti troppo “morbido” nel calcolare la monetizzazione degli standard, cioè dei servizi che Citylife sarebbe stata tenuta a costruire, ma che sono stati sacrificati a vantaggio delle aumentate volumetrie. Palazzo Marino ha calcolato la monetizzazione come pari a 43 milioni di euro, secondo il tribunale il calcolo giusto è 163 milioni di euro, una differenza di 120 milioni che rischia di andare subito a mangiarsi per intero l’aumento di capitale da parte dei soci Citylife. Tra l’altro la magistratura ha avviato un’inchiesta penale proprio sulla monetizzazione degli standard. Non sembra invece risentire della crisi il progetto Porta Nuova-Garibaldi, sul quale però va riscontrato anche una generale mancanza di interesse dei media, tutti presi dalle ultime emergenze, e quindi una carenza di informazioni aggiornate. In un’intervista rilasciata a Milano Finanza il 31 ottobre, Manfredi Catella, direttore del ramo italiano del gruppo immobiliare americano Hines, protagonista del progetto, parla del conferimento delle aree e dei progetti da realizzarsi in zona (tre lotti: Porta Nuova-Garibaldi, Porta Nuova-Varesine e Porta Nuova-Isola) a dei rispettivi fondi immobiliari. Per il secondo, riferisce Catella, ci sono già 300 prenotazioni (non si capisce però su quante unità previste): in realtà la cifra fornita non ha pressoché rilevanza al fine di prevedere quale sarà l’esito dell’operazione, perché chi prenota versa una cauzione di 5.000 euro che, in caso di rinuncia, gli verrà interamente restituita, quindi prenotare non costa pressoché nulla e pertanto non è sufficientemente vincolante. Secondo le parole dello stesso manager i fondi immobiliari di Hines mirano in particolare a catturare il patrimonio delle casse previdenziali e dei fondi pensione, riguardo ai quali rimandiamo alle considerazioni formulate più sopra.

EXPO E PEDEMONTANA, FINANZIAMENTI IN ALTO MARE

A inizio novembre il Cipe (Comitato interministeriale per la programmazione economica) ha autorizzato circa 5,8 miliardi di euro di spese per le opere fondamentali e quelle connesse dell’Expo 2015, su 9 miliardi complessivi approvati dal Cipe stesso per l’intera Italia (alla faccia di chi gridava qualche mese fa che tutti i soldi vanno a Roma o a Catania…). Di questi, 1,2 miliardi riguardano le due linee della metropolitana da realizzarsi, con la sanzione definitiva della cancellazione del progetto della linea 6 e lo spostamento di circa metà dei relativi fondi sulla linea 4. Più precisamente, la linea 5 verrà portata a termine in project financing (soluzione che prevede investimenti in larga parte di privati, ma il più di volte con una formula di garanzia pubblica sui redditi da generarsi e quindi con forti rischi per il pubblico) con la copertura da parte dello stato di 384 dei 657 milioni necessari, mentre per la linea 4 ci sarà una copertura statale di 400 milioni su 910 milioni di costi previsti per il secondo lotto, mentre per il primo (da S. Cristoforo a Linate, 790 milioni di costi previsti) il Comune di Milano dovrà indebitarsi per 550 milioni di euro e il governo dovrebbe pertanto varare un’apposita deroga al patto di stabilità. I politici hanno tra le altre cose presentato l’autorizzazione di spesa da parte del Cipe come se fosse un’erogazione di fondi. In realtà non è così, si tratta solo di una decisione di programmazione e non c’è nessuna garanzia che i fondi verranno effettivamente erogati (come vedremo più sotto anche per il caso della Pedemontana). Per quanto riguarda la voce spese per l’Expo 2015 sono in arrivo dolori per le amministrazione pubbliche. Passata la sbornia dello sbandieramento ideologico dell’Expo come bacchetta magica per lo sviluppo per Milano arriva il conto da pagare: Regione, Provincia e Comune dovranno infatti tirare fuori complessivamente la cifra astronomica di quasi 900 milioni di euro per le opere essenziali. Entro il 2010 dovranno infatti presentare “tassativamente” (cioè pena la perdita dell’assegnazione dell’evento) al Bie, l’ente che assegna e supervisiona l’organizzazione della manifestazione, “l’impegno formale a garantire la propria quota di finanziamento di Expo 2015 per la realizzazione dell’intero progetto (2009-2015)”, cioè nel caso dei tre enti la somma summenzionata. Si tratta di un impegno di enorme entità e cade proprio in un momento in cui il Comune di Milano in particolare si trova ad affrontare un grosso buco di bilancio e non può più fare conto su alcune delle sue principali voci di entrata. Rimane poi l’enorme punto di domanda sulla partecipazione dei privati, che dovrebbe essere notevole se si vuole realizzare l’evento: in questo periodo di mancanza di liquidità e di banche che non erogano finanziamenti ci si chiede quanti saranno in grado di gettarsi nell’avventura e con quali garanzie di continuità. A fronte di tutto questo, la società Expo 2015 S.p.A. sta pensando di acquistare direttamente i terreni su cui dovrebbero sorgere le infrastrutture, in modo tale da poterli rivenderli dopo averli “valorizzati”, gettandosi cioè su una operazione di speculazione immobiliare che alle già pesanti uscite aggiunge un ulteriore fattore di rischio finanziario. Rischio che nel complesso è comunque molto alto, se si guarda alle esperienze degli altri: le Expo non sono un buon affare, come ha tra l’altro dimostrato il caso di Saragozza 2008, chiusasi con un pesante passivo per la locale amministrazione municipale. Il commento quindi è che l’Expo 2015, in versione hard, light o “verde”, è solo un’operazione di megaspreco di denaro pubblico (ma anche di denaro privato, che comunque ha sempre ricadute pubbliche, come ci sta insegnando questa crisi) priva di giustificazioni razionali fondate. Il Cipe ha approvato nell’ambito delle opere Expo 2015 anche i fondi per la Pedemontana. Come spiega sul Corriere Economia il giornalista Jacopo Tondelli (già il titolo del suo articolo è eloquente: “Grandi opere: sì ai progetti, i soldi dopo”), “lo ‘sblocco’ deliberato dal Cipe per 4,1 miliardi di euro non è l’approvazione di un finanziamento, ma la deliberazione politica definitiva su un piano costi”. I costi vivi dell’opera, come spiega Tondelli, dovrebbero essere pari a 4,1 miliardi, dei quali 1,2 di finanziamento pubblico già erogato e 0,5 già versato dagli azionisti privati (in prima fila, come al solito, Intesa Sanpaolo). Ma alcuni studi rivelerebbero nuove spese in precedenza non preventivate per quasi 1 miliardo di euro, che non sono coperte dal pubblico. Anche in questo caso i politici e molti media hanno dato fiato alle fanfare, ma la situazione dei finanziamenti naviga ancora in alto mare, e si tratta di un mare che in questo momento è duramente colpito dalla tempesta della crisi internazionale.

COMUNE PROVVISORIO

In alto mare anche il bilancio del Comune di Milano, sul quale sono arrivate le prime cifre precise. Per il bilancio preventivo 2010 c’è un buco di 160 milioni di euro, dovuto oltre ai mancati dividendi A2A e alla cancellazione dell’Ici sulla prima casa, di cui avevamo già parlato, anche a un calo degli oneri di urbanizzazione calcolato come pari a 40 milioni di euro. Il risultato è che il bilancio preventivo 2010 non verrà approvato entro fine dicembre, come avviene normalmente, e si passerà alla soluzione di emergenza dell’esercizio provvisorio, cioè andando avanti un mese alla volta limitandosi alla gestione ordinaria, come spiega il Corriere della Sera. Per porre rimedio alla difficile situazione sono state messe a punto soluzioni creative. Palazzo Marino, per esempio, avrebbe dovuto versare 130 milioni di euro all’Atm (che a giudicare dall’impressionante serie di incidenti ne ha proprio bisogno), ma visti i tempi si tratta di una cifra che il Comune fa fatica a esborsare. Così si è giunti a una decisione salomonica: il Comune verserà sì i 130 milioni all’Atm, ma quest’ultima ne distribuirà subito 65 milioni al Comune come dividendi: in pratica i finanziamenti all’azienda di trasporti pubblici sono stati tagliati del 50%. Un giorno avremo quindi l’Expo, ma non un tram che ci garantisca di arrivarci senza deragliare: è questa la filosofia del bilancio comunale. E’ inoltre allo studio la creazione di un terzo fondo immobiliare del Comune, per giungere a un’alienazione di immobili pubblici e fare cassa. Intanto il procuratore Alfredo Robledo ha chiesto il rinvio a giudizio di quattro banche e tredici persone, di cui undici dirigenti bancari e due funzionari comunali (l’ex direttore generale del Comune e braccio destro di Gabriele Albertini, Giorgio Porta, e il consulente economico, sempre di Albertini, Mario Mauri) con l’accusa di truffa aggravata in relazione al famoso bond da 1,7 miliardi di euro coperto da derivati. Con l’occasione il centrosinistra ha depositato una nota in cui si stima che il passivo generato dai derivati di Albertini ammonta attualmente a 174 milioni di euro. Intanto si aggiunge un nuovo capitolo alla storia della privatizzazione del patrimonio pubblico. I media hanno riportato con risalto la notizia della “privatizzazione dell’acqua” voluta dal decreto Ronchi per la liberalizzazione dei servizi pubblici locali. La giusta battaglia per preservare il controllo pubblico sull’acqua ha messo però in secondo piano la reale portata del decreto, che stabilisce l’obbligo per le amministrazioni locali di scendere, entro il 31 dicembre 2010, al di sotto di una quota del 30% nelle società che gestiscono servizi pubblici, nonché il divieto di affidare gli stessi a una società a controllo prevalentemente pubblico. Non solo l’erogazione dell’acqua, ma tutti i servizi finora pubblici, fatta eccezione per i trasporti ferroviari, il gas e le farmacie comunali, passeranno sotto il controllo privato. Un passaggio nelle mani dei privati che in Lombardia verrà gestito da una classe politica che sembra sempre più vicina a una nuova “mani pulite” (sullo scandalo Grossi, Gariboldi, Ponzoni ecc., che secondo molte fonti lambisce Formigoni e Comunione e Liberazione, segnaliamo due inchieste dell’Espresso (“Premiato clan Lady Lombardia” e “Grandi, grossi e Formigoni“) e un articolo del Sole 24 Ore (“La coppia Grossi-Zunino e l’area Sisas a costo zero“).

Chiudiamo questo articolo che dipinge un quadro non certo esaltante della situazione milanese con una notizia invece davvero positiva. Il centro sociale Conchetta, il Circolo Anarchico Ponte della Ghisolfa, il Circolo Arci Bellezza non finiranno nel secondo fondo immobiliare del Comune di Milano, e quindi per il momento si salvano da una privatizzazione che avrebbe comportato uno sgombero. Lo ha deciso il Consiglio Comunale, che con un solo voto di scarto ha purtroppo invece confermato il destino fondo per il centro sociale Torchiera. A votare a favore dell’estromissione dei luoghi storici della sinistra milanese dall’iniziativa di alienazione sono stati anche molti consiglieri del Pdl. I motivi in realtà sono come al solito di bassa lega finanziaria: l’inserimento di queste vere e proprie istituzioni della Milano democratica avrebbero comportato una diminuzione del valore del fondo, a causa delle proteste sociali che la loro vendita potrebbe causare.

Esattamente quaranta anni fa, il 19 novembre 1969, si svolgeva in tutta Italia lo sciopero generale per la casa, frutto di una catena di lotte partite da Milano. Ricordiamo quella esperienza con un articolo di Marco Pitzen, del Sicet Milano, che ricollega tra le altre cose il passato all’oggi tracciando un quadro dell’ancora più drammatica situazione attuale dell’emergenza abitativa.

Era l’anno 1969. In quel tardo e caldo autunno, il 19 novembre, si svolge in Italia il primo e finora unico, sciopero generale per la casa. In quel periodo le lotte nelle fabbriche e nelle scuole investono le città dove risiedono ormai quasi il 50% degli italiani e la  popolazione nelle aree metropolitane passa in poco meno di un decennio da 19  a 25 milioni di abitanti. Le città assumono un ruolo economico sempre più rilevante  diventando  poli attrattori delle grandi migrazioni interne sviluppando accelerati processi di urbanizzazione prevalentemente delle aree periferiche che generano una ulteriore esasperazione degli squilibri sociali. Non bisogna scordarsi che il cosiddetto miracolo economico italiano era fondato su un accentuato sfruttamento della forza lavoro con i salari più bassi e le giornate lavorative più lunghe d’Europa.

Proprio nel ‘69 si genera un movimento di massa sulla questione abitativa e si diffondono lotte urbane sempre più articolate sia nei contenuti che negli obiettivi. Le lotte per il diritto alla casa si inseriscono nel più generale processo di risveglio civile che scuote la società nazionale. Il movimento femminista, il movimento studentesco con il movimento operaio intrecciano e combattono le battaglie per il lavoro, la scuola, i diritti delle donne inserendo il tema dell’abitare, elevando il livello di scontro ed aprendo una nuova stagione rivendicativa senza eguali.

Dal quartiere periferico di Quarto Oggiaro parte il primo sciopero degli affitti che coinvolgerà oltre la metà degli abitanti organizzati dalla neo costituita Unione Inquilini, la quale adotterà forme di lotta, comprese le occupazioni di massa di alloggi sfitti, che si diffonderanno presto in tutto il paese. Emerge in quell’anno, su quella spinta, una visione completamente nuova della questione urbana e delle  lotte sociali, cominciano ad elaborarsi teorie sull’estensione del dominio del capitale sulle aree urbane e l’affermarsi della coscienza dello sfruttamento anche fuori dalle fabbriche, ed è dunque nel novembre del 1969 che viene proclamato dai sindacati lo storico sciopero generale sulla casa. Alla mobilitazione partecipano centinaia di migliaia di lavoratori.

Il sindacato richiede maggiori investimenti  nell’edilizia pubblica, l’istituzione di un sistema di equo canone per gli affitti e garanzie di lavoro per gli occupati nel settore edilizio. Proprio però la grande manifestazione dei sindacati con la sempre maggior attenzione che tra i lavoratori avevano conquistato i temi dell’abitare ed il movimento montante che rivendica organizzandosi il diritto alla casa producono una forte preoccupazione dei poteri forti più o meno occulti. Gli interessi economici legati alla rendita, ben rappresentati politicamente, sono enormi e per la prima volta nel nostro paese i sindacati, che stanno acquistando nel periodo una forza straordinaria, unitariamente trascinano la classe lavoratrice all’impegno diretto nella lotta per la casa. Un mese dopo il riuscito sciopero per la casa, il 12 dicembre, scoppia la bomba a Piazza Fontana a Milano che oltre ad avviare la strategia della tensione, ha quale immediato risultato quello di distrarre l’opinione pubblica dalla questione abitativa e non permette di produrre le riforme richieste dal movimento per il diritto alla casa.

In quarant’anni l’emergenza abitativa si è fatta ancora più drammatica; si sono consumati i processi di deregolamentazione urbanistici con uno sfruttamento selvaggio del territorio, la svendita del patrimonio pubblico, e la liberalizzazione del mercato delle locazioni. Si è assistito ad un forte impoverimento dello stock di abitazioni in locazione, legato ai processi di dismissione del patrimonio immobiliare dello stato, degli enti previdenziali pubblici, dei comuni, delle compagnie assicurative, degli istituti di credito e dei fondi pensione che è andato erodendo proprio quella parte di abitazioni che in tutti questi anni avevano contribuito a calmierare il mercato ed a soddisfare una parte importante della domanda abitativa. Mentre gli esigui programmi di intervento nell’edilizia pubblica di comuni e regioni non sono stati minimamente in grado di rispondere ai gravi problemi di disagio abitativo e hanno delineato una volontà politica dell’istituzione pubblica di disimpegno da questo settore e in molti casi di snaturamento della stessa funzione sociale dell’edilizia popolare. Un patrimonio pubblico che è andato accumulando  rilevanti problemi di degrado che sono aumentati esponenzialmente con la costante diminuzione del flusso dei finanziamenti pubblici.

In tutto il paese il tasso di soddisfacimento del bisogna abitativo si è attestato su una percentuale mediamente ben al di sotto del 5% del totale dei richiedenti aventi diritto ad accedere al patrimonio pubblico, con oltre 650mila domande inevase ai comuni per una casa popolare in affitto. In questi quattro decenni il patrimonio in affitto si è eroso a tal punto da diventare quasi una quota residuale dove meno del 20% della popolazione italiana vive in locazione. Ma le politiche di svendita del patrimonio pubblico e di incentivazione all’acquisto della prima casa stanno ora provocando in una fase di crisi economica una ulteriore emergenza sociale con un enorme indebitamento delle famiglie ed un incremento esponenziale dei pignoramenti dovuti all’impossibilità di pagare i mutui contratti. Il tutto ha portato all’allargamento dell’area della precarietà alloggiativa ed a un impoverimento di strati sempre più ampi di popolazione. Tanto che in Italia ora versano in fortissima difficoltà  4 milioni e mezzo di famiglie che vivono in affitto che faticano, e spesso non ce la fanno, a pagare canoni talmente elevati che incidono, su molte di loro, per il 50 % sui redditi.

Altri dati drammatici arrivano dagli sfratti. Nel 2008  sono state 140mila le richieste, 53mila le sentenze e 25mila le esecuzioni in continuo incremento. Si calcola che siano oltre un milione e cinquecento mila le famiglie che in Italia hanno subito uno sfratto negli ultimi vent’anni. Questa secondarietà del mercato dell’affitto diventato quasi residuale ha avuto come conseguenza visibile la marginalizzazione sociale e politica del disagio. Si è ritenuto in questi anni che la questione abitativa potesse trovare una sua soluzione taumaturgica all’interno dei gangli e degli equilibri del mercato immobiliare o tramite la perfetta concorrenza nel mercato dei fitti corretto con qualche aiuto assistenziale a favore della parte più debole dell’inquilinato e nefasta è stata la legge 431/98 sulla liberalizzazione dei fitti varata dal governo di centro sinistra. La disomogeneità di questa fascia di popolazione rimasta abbandonata, strozzata e impoverita dalla forza speculativa del settore immobiliare e la sua frammentazione sul territorio non ha permesso più di sviluppare una forza organizzata che potesse dispiegarsi in maniera conflittuale. Il mercato immobiliare ha prosperato, ma ha anche penalizzato e escluso una buona fetta di ceto medio, impoverito dalla precarizzazione del lavoro, lasciandolo cadere nel gorgo dell’emergenza abitativa in una fase di massimo disimpegno politico sull’argomento da parte delle forze politiche.

Ma proprio l’attuale depressione del mercato edilizio con la prospettiva di una crisi di rendita hanno indotto il Governo a varare il nuovo “piano casa” che mira ad una ristrutturazione del comparto con una prospettiva delle politiche pubbliche per la casa di tipo recessivo non solo dal lato della spesa sociale, ma anche dal lato delle tutele e delle garanzie di accesso ai servizi che non potrà che avere delle pesanti ripercussioni in tutti quartieri popolari. In questo contesto che si profila il tentativo di riposizionare le politiche pubbliche per la casa sul comparto del cosiddetto “social housing” abbandonando del tutto l’intervento diretto sovvenzionato e puntando a realizzare attraverso un “parternariato pubblico-privato” offerte abitative la cui connotazione sociale risiede solamente nel fatto di proporre una qualsiasi edilizia residenziale sottomercato: a canone moderato, sostenibile, convenzionale  e solo in minima parte a canone sociale. Ciò implica la dissipazione delle residuali risorse pubbliche fondiarie e finanziarie, comprese quelle immobilizzate nel patrimonio abitativo sociale esistente, tramite la sua ulteriore dismissione con un travisamento delle finalità di garanzia dell’accesso al sistema abitativo pubblico per gli strati di domanda in condizioni di maggior disagio.

Anche le correlate teorie falso progressiste del “mix sociale” si basano ancora sull’assunto che il lavoro sia il principale meccanismo di integrazione. Mentre oggi chi è fuori dal mercato del lavoro difficilmente ci potrà rientrare impedendogli di accedere ai diritti di cittadinanza. Progetti dunque dove la qualità dell’abitare si fonda sulla discriminazione e l’estraniazione del più debole diventa invece la variabile da eludere. La crisi finanziaria globale in atto, e la sua messa in discussione dell’ordine neoliberale, dovrebbero invece permettere di elaborare una strategia politica che ridefinisca su scala nazionale livelli essenziali delle prestazioni di welfare e attuare una riforma dell’edilizia residenziale pubblica la quale sancisca in maniera insindacabile la finalità sociale del patrimonio. Infine, sul fronte rivendicativo, importante è che a quarant’anni da quella grande mobilitazione del 1969 i sindacati uniti tornano a indire una manifestazione per garantire a tutti il diritto ad un alloggio dignitoso. La CGIL, la CISL e la UIL con i tre sindacati inquilini SUNIA, UNIAT e SICET ritrovano una intesa per richiedere politiche che affrontino l’emergenza e l’esclusione abitativa, che riducano il prezzo degli affitti e aumentino l’offerta di case popolari. Sabato 28 novembre 2009 a Milano si riprende a lottare per il diritto alla casa e alla città.

Marco Pitzen (componente del direttivo Sicet Milano)

19-11-09

Bibliografia:

AA.VV, “Città e conflitto sociale”, Feltrinelli 1972

F. Di Ciaccia , “La condizione urbana”, Feltrinelli 1974

AA.VV, “Lotte urbane e crisi della società industriale”, Savelli 1981

P. Ginsborg, “Storia d’Italia dal dopoguerra ad oggi”, Einaudi 1989

M. Pitzen, “Casa, merce, diritto, bene comune”,  Ed. Punto Rosso 2007

Terza e ultima puntata: La “pace ligrestiana”, il Pgt e il Parco Sud; Il diktat di Formigoni, gli altri progetti faraonici; Aeroporti impazziti; Contro Milano; La bufala del social housing

Un viaggio in più puntate nella bolla milanese che deve ancora scoppiare: dal bilancio del Comune, ai derivati e al contesto di nuova bolla finanziaria che incombe a livello internazionale, per passare poi ai grandi progetti edilizi in crisi, agli intrecci finanza-mattone e alle bolle prossime e venture del cemento e degli aeroporti. (scarica il file pdf stampabile con il testo completo delle 3 puntate)

LA “PACE LIGRESTIANA”, IL PGT E IL PARCO SUD

Nelle prime due puntate del nostro speciale sulla “bolla che deve ancora scoppiare” abbiamo passato in rassegna i casi più clamorosi della crisi finanziaria e immobiliare che incombe su Milano, e non solo. In quest’ultima puntata passiamo invece in rassegna una serie di sviluppi meno eclatanti, ma altrettanto indicatori della tesa frenesia che continua a contraddistinguere l’urbanistica milanese e lombarda. Lo facciamo cominciando dall’intreccio Ligresti-Piano di governo del territorio (Pgt)-Parco Sud. La notizia più recente è quella della raggiunta “pace” tra Salvatore Ligresti e Palazzo Marino, con il ritiro da parte del primo della richiesta alla Provincia di commissariare il Comune di Milano (si veda “Il cemento sul piede di guerra“). L’accordo è arrivato nella più totale mancanza di trasparenza dopo una serie di riunioni private, anche presso l’abitazione del sindaco, che hanno coinvolto tra gli altri, oltre alle società del gruppo Ligresti, la Moratti, l’assessore Masseroli e perfino Manfredi Catella del gruppo Hines (non si capisce cosa c’entri quest’ultimo nella storia della richiesta di commissariamento: sta sì realizzando insieme a Ligresti il megaprogetto Garibaldi-Repubblica, ma non è assolutamente coinvolto nella questione che avrebbe dovuto essere oggetto dei colloqui, evidentemente si è negoziato anche su altro). L’opinione più diffusa nei media è che si sia raggiunto qualche accordo riguardo alla vera posta in gioco, i diritti edificatori delle vaste aree del Parco Sud di proprietà di Ligresti e il ruolo della Provincia nell’urbanistica milanese.

Come scriveva il Corriere della Sera del 6 ottobre, Podestà “ha osservato che il Pgt non tiene conto dei Piani di Cintura, cioè dello strumento urbanistico che dipende interamente dalla Provincia e che riguarda i criteri e le regole sulla possibilità di edificazione nella zona del Parco Sud” e ha chiesto che i Piani di cintura vengano integrati nel Pgt, sollevando inoltre questioni riguardo alla filosofia generale del Piano e in particolare sulla perequazione (cioè la possibilità di utilizzare altrove i diritti edificatori di cui non si può godere sui terreni di propria proprietà, in base a specifici indici di edificabilità). L’assessore provinciale all’urbanistica, Fabio Altitonante, ha detto che il lavoro sui Piani di cintura comincerà subito, ma richiederà almeno 16 mesi, specificando che si tratta di un territorio che riguarda il 40-50% delle volumetrie del piano regolatore (circa 18 milioni di metri cubi). Il Pgt invece, secondo i piani del Comune, dovrebbe essere approvato al massimo a gennaio. I Piani di cintura urbani riguardano nello specifico aree al confine tra la metropoli e otto comuni dell’hinterland comprese nel Parco Sud o in altri polmoni verdi come il Bosco in Città, il Parco delle Abbazie, i Navigli, il Parco Est Idroscalo, Lambro-Monluè, per una superficie di 4.800 ettari, più del 10% del totale del Parco Sud. Secondo la Repubblica del 6 ottobre, a Podestà “non piacerebbe un’impostazione del Pgt che accentrerebbe a Milano le nuove costruzioni – e le relative volumetrie – trascurando le possibilità di espansione dell’hinterland”. A quanto abbiamo riferito sopra si aggiungono altri due recenti sviluppi. Il 6 ottobre il consiglio comunale di Milano ha approvato la variante urbanistica per la costruzione del megacentro di cura e ricerca Cerba all’interno del Parco Sud, su un’area di proprietà di Ligresti, mentre qualche giorno dopo ha deciso che non si costruirà nella zona dell’ippodromo di San Siro, dove era previsto un megaprogetto di edilizia di lusso. Roberto Losito, immobiliarista e finanziere consulente della Snai, che ha un diritto di opzione sull’acquisto delle aree, si dice non stupito dalla decisione e formula un velenoso commento: “Immagino che se fosse uscita sul mercato, l’offerta qualitativa di San Siro avrebbe creato grossi problemi alla concorrenza”, cioè, si intuisce, ad altri grandi progetti come CityLife o Garibaldi-Repubblica che vedono Ligresti in prima fila, per esempio.

CHE LA GUERRA COMINCI

Un quadro complessivo di grandi manovre e grandi tensioni, e addirittura grandi veleni, dovuti al fatto che si stanno adottando (con un’assoluta mancanza di trasparenza) decisioni che orienteranno l’urbanistica milanese, e quindi il business del mattone, per svariati anni. La posta in gioco del Piano di governo del territorio è molto alta, soprattutto in questo momento di crisi: 14 miliardi di euro. Lo scrive sul Sole 24 Ore del 16 ottobre Marco Alfieri. Il Pgt infatti definisce “15 grandi progetti di interesse pubblico e 31 ambiti di trasformazione” che vanno da Cascina Merlata, Stephenson ed Expo, a Bovisa/Farini, all’area Porta Genova/San Cristoforo e molto altro ancora, per “ben 42 milioni di metri quadrati interessati su un tessuto urbano consolidato attuale di 134. [...] La rivoluzione costerà la bellezza di 14,3 miliardi. E’ questa la vera incognita. Non basta infatti estendere il meccanismo della perequazione negoziale che, in teoria, consentirà a palazzo Marino di acquisire a costi nulli 2,6 milioni di metri quadrati di suoli strumentali alle dotazioni della città pubblica riconoscendo ai privati proprietari diritti edificatori sfruttabili altrove in città. Non basta il gettito derivante dai mega oneri di urbanizzazione che, sull’intero Pgt, dovrebbero aggirarsi sui 3 miliardi di euro [...]. Il disavanzo resta comunque superiore agli 8 miliardi” e quindi andranno trovate altre formule. Come “il project financing, i trasferimenti pubblici a fondo perduto, le cartolarizzazioni, il ricorso ai Boc, alla Cassa depositi e prestiti o alla Bei (Banca Europea per gli Investimenti). Altrimenti sarà difficile resistere alle pressioni dei grandi costruttori (e ai soldi delle banche). Anche perché le volumetrie più appetibili del Pgt riguardano soprattutto aree come gli scali ferroviari dismessi e le caserme. Terreni di demanio pubblico non ‘catturabili’ con la perequazione”. C’è in più l’incognita politica, “perché è evidente – abbozza una fonte – che se s’incentiva a costruire in città vietando al contempo di edificare nel Parco Sud, che peraltro è intercomunale, chi governa l’urbanistica dell’hinterland si vedrà giocoforza svuotato di competenze e cantieri…”. Insomma, è stata fatta la pace, ora può cominciare la guerra. E c’è subito chi tenta di avviare la guerra con idee apparentemente balzane, ma dalle finalità ben chiare. L’architetto Paolo Caputo (ha lavorato per la realizzazione del villaggio Expo a Cascina Merlata, del Pirellone bis e per Santa Giulia…) ha lanciato la proposta di cementificare il Parco Sud creando intorno alle cascine “nuclei per 500-600 abitanti”. Oltre al fatto che difficilmente si troverà chi vuole andare a vivere in posti isolati a fianco di maleodoranti allevamenti di vacche e maiali, è chiaro che un tale progetto richiederebbe in breve tempo la costruzione di strade, infrastrutture… cioè sarebbe una testa di ponte verso una totale cementificazione del Parco Sud.

IL DIKTAT DI FORMIGONI, GLI ALTRI PROGETTI FARAONICI

Su quella che sembrava a essere destinata a diventare la “madre di tutte le bolle”, e cioè l’Expo 2015, non si registra ancora alcuna novità concreta, a un anno e mezzo dell’assegnazione dell’evento a Milano e a sei mesi dalla nomina del berlusconiano di ferro Lucio Stanca che, secondo quanto promesso, avrebbe dovuto dare il via immediato all’organizzazione pratica dell’evento. Intanto però è stata messa in atto l’ennesima mossa per porre un’ipoteca politica sulla sua gestione. Con un colpo di mano il governatore lombardo Roberto Formigoni e la Lega Nord, nella persona dell’assessore regionale all’urbanistica Davide Boni, hanno assegnato alla giunta regionale il potere di decidere in totale autonomia la necessità o meno di effettuare una valutazione dell’impatto ambientale per le opere essenziali per l’Expo 2015. In pratica, come spiega il verde Carlo Monguzzi, “Formigoni potrà decidere in autonomia se un’autostrada, una centrale o un insediamento industriale saranno compatibili con l’ambiente e la salute dei cittadini”, aggirando le regole urbanistiche e per la salvaguardia dell’ambiente. E’ prevista addirittura l’autocertificazione da parte dei costruttori. E, lo si noti bene, questi poteri vengono assegnati alla giunta e non al consiglio regionale. Quindi le decisioni non saranno nemmeno oggetto di una discussione pubblica e verranno prese senza la minima trasparenza: è questo evidentemente il concetto di democrazia che hanno Comunione e Liberazione e i suoi alleati leghisti. La finalità, oltre alla concentrazione del potere decisionale nelle loro mani, è quella di consentire ai loro amici capitalisti e speculatori di agire rapidamente e senza regole.

Formigoni e la Lega Nord sono in prima fila nel promuovere altri due progetti faraonici che possono giovare unicamente agli speculatori e ai costruttori. Il primo è quello dell’Autostrada dell’acqua, di cui riferisce Repubblica del 6 ottobre. Si tratterebbe di rendere navigabile il Po fino all’Adriatico, un’idea che all’apparenza sembrerebbe allettante, perché suscita immagini di acque naturali, di verde e di trasporti “puliti”. La realtà è esattamente opposta. Innanzitutto il costo di realizzazione sarebbe astronomico, 2,4 miliardi di euro (che come è regola aumenterebbero di molto in corso d’opera) destinati a finire in mano ai cementificatori e ai baroni dell’energia. Eh sì, perché per dare vita all’Autostrada dell’acqua bisognerebbe creare lungo il corso del Po cinque dighe di altezza compresa tra i 2 e i 5 metri, e questo già non suona molto ecologico. Poi il costo dell’opera verrebbe ripagato in parte dalla creazione di quattro centrali idroelettriche lungo il corso del fiume (l’altro vero motivo del progetto). Infine i materiali da costruzione verrebbero prelevati da cave lungo il Po, con il conseguente abbassamento del livello del fiume. Citiamo ancora Carlo Monguzzi: “Il Po era già navigabile prima che rubassero l’acqua ai campi per le centrali elettriche. Questo piano è peggio del ponte sullo Stretto di Messina”. L’altro progetto faraonico, che non a caso ha un costo preventivato identico, di 2,4 miliardi di euro, è fortemente voluto dall’assessore ciellino all’urbanistica milanese Carlo Masseroli. Si tratta del maxitunnel sotterraneo che dovrebbe collegare Linate con l’autostrada dei laghi. Il Comune ha dato il via libera, entro tre mesi ci dovrebbe essere la gara d’appalto per la prima tratta e nel 2010 quella per la seconda e ultima tratta. I lavori verranno realizzati dalla società Torno (già in difficoltà finanziarie e responsabile in larga parte degli enormi ritardi nella realizzazione dell’ultima tratta della linea 3 della metropolitana) con il probabile finanziamento di Intesa Sanpaolo e Unicredit. Per percorrere l’intero tunnel bisognerà pagare oltre 10 euro, un costo che evidentemente non spingerà a utilizzarlo da un capo all’altro della città disintasando così le tangenziali, ma ne farà un tunnel per il business di fascia medio-alta destinato a riversare in centro altro traffico automobilistico.

C’è infine il capitolo dei parcheggi voluti a suo tempo dalla giunta di Gabriele Albertini, che da anni hanno ridotto Milano a un gruviera, ma in compenso hanno rimpinzato le tasche dei costruttori. Dopo 5 anni dal varo del progetto, e innumerevoli proteste e polemiche, il Comune ha fatto marcia indietro sul parcheggio della Darsena, uno dei capitoli più folli dell’impresa parcheggi. L’area, ridotta da lungo tempo a una discarica a cielo aperto a causa dei lavori per il parcheggio, sarà oggetto di interventi di ripristino. Il progetto non è stato definitivamente annullato (potrebbe essere ripreso dopo il 2015), ma intanto è stato cancellato il contratto con la ditta che aveva vinto la gara d’appalto e aveva realizzato parte dei lavori, la Darsena SpA. Ora probabilmente partirà una guerra dei ricorsi che potrebbe costare cara al Comune (la Darsena SpA afferma di avere già investito 14 milioni di euro, oltre a lamentare di essere costretta a licenziare 40 operai) e che in più potrebbe bloccare per lungo tempo i lavori di ripristino. Albertini, invece di pagare i danni arrecati alla città con questo e altri progetti, nonché per i fallimentari derivati, ha addirittura il coraggio di non escludere una sua ricandidatura a sindaco. Nel frattempo sono stati cancellati i progetti relativi ad altri due parcheggi, ma in compenso è stato confermato quello di piazza S. Ambrogio e ne sono stati approvati di nuovi, come quello che andrà a deturpare una delle zone più storiche e verdi del centro storico di Milano, in via Marina, e quello di via Canaletto a Città Studi. Ed è stato approvato il progetto della criticatissima “Gronda Nord” (ora si chiamerà Zara-Expo), una specie di autostrada urbana da 105 milioni di euro contro la quale si erano pronunciati praticamente tutti, dai comitati locali agli urbanisti, fatta eccezione per il Comune. L’unica novità è che si farà la valutazione di impatto ambientale.

AEROPORTI IMPAZZITI

Accanto alla bolla immobiliare sempre più incombente e ai vari megaprogetti miliardari c’è da registrare l’ulteriore peggioramento del caos nel sistema aeroportuale lombardo e italiano, che ha già causato danni enormi alla Lombardia (si veda in merito  “Sulle ali del caos“). E’ tornato alla ribalta l’aeroporto bresciano di Montichiari (il D’Annunzio), che rischia di aggiungere una nuova tessera al caos generato dalla concorrenza reciproca tra Malpensa, Linate e Orio al Serio. Attualmente Montichiari è nelle mani della società che gestisce l’aeroporto Catullo di Verona (a sua volta controllata dalla Provincia di Trento…) e nella primavera scorsa a Brescia si è costituita una cordata costituita da Comune, Provincia, Camera di Commercio e Associazione Industriali locali per rilevarne il controllo, con un’operazione dal costo complessivo di circa 80 milioni di euro (lo scalo bresciano, va notato, è in passivo di 4-5 milioni di euro all’anno), il tutto all’insegna dello slogan “fare di Montichiari il volano dello sviluppo territoriale”. All’inizio di ottobre l’accordo, voluto tra l’altro fortemente da Umberto Bossi, sembrava ormai imminente. Poi sono arrivati i primi intoppi. A Verona si è cominciato a parlare del fatto che la cessione di quote ai bresciani sarebbe stata una svendita, nonché del rischio che si formasse un polo lombardo (Orio, Malpensa e Linate) a svantaggio della città veneta e via dicendo, sulle ali delle eterne lotte intestine tra le lobby di destra. Il 24 ottobre si arriva alla rottura delle trattative, in mezzo a penosi scambi di accuse non solo tra le due opposte fazioni, quella bresciana e quella veronese, ma addirittura al loro interno. Salta subito all’occhio che l’idea di “brescianizzare” Montichiari non è il frutto di una strategia di largo respiro per mettere ordine nel caotico sistema aeroportuale del Nord Italia, ma solo una misera guerra di campanile da combattersi subito, senza idee per il futuro.

Che la situazione del sistema dei trasporti aerei sia in Italia del tutto fuori controllo lo testimonia la nuova Alitalia, su cui pesano debiti per circa 450 milioni di euro, che ha registrato una calo delle attività pari al 30% e ha ridotto di oltre 7.000 unità i propri dipendenti. Negli ultimi anni in Italia, grazie anche alle situazioni di monopolio, sono stati investiti 2,5 euro a passeggero a fronte di una media europea di 12 euro, e il sistema sta collassando. La Adr dei Benetton che gestisce lo scalo romano di Fiumicino ha 1,6 miliardi di debiti, la Sea risente dei problemi enormi di Malpensa. Dei 47 aeroporti italiani, per fare solo un esempio della mancanza di programmazione, appena 5 sono raggiungibili con il treno. Tutto questo non impedisce di programmare altro caos. Nella sola Sicilia, Enna ha in previsione un mega-aeroporto internazionale, ambizioni analoghe hanno anche Agrigento, Messina e Comiso. In Campania è guerra aperta tra Caserta e Salerno per il ruolo di secondo aeroporto campano nel momento in cui lo scalo napoletano di Capodichino è saturo. Nel Lazio la lotta a tutto campo è tra Viterbo e Frosinone, che puntano entrambe a conquistarsi i voli della Ryanair che dovrà traslocare da Ciampino. In Toscana è in corso da anni un conflitto aperto tra gli aeroporti di Firenze e Pisa. In Lombardia, come se non bastasse la caotica situazione che coinvolge Malpensa, Orio, Linate, Montichiari e la contigua Verona, si aggiungono le ambizioni di Mantova, che vuole riattivare la pista di cui è dotata.

Intanto la romana Adr e la lombarda Sea aumenteranno le tariffe aeroportuali applicate ai passeggeri per rimpinguare le proprie casse sempre più vuote. A fronte dell’aumento dei prezzi hanno promesso al premier Silvio Berlusconi di effettuare investimenti di 5 miliardi entro il 2011 e di altri 10 entro il 2040 (cioè più di trenta anni!). Ma si tratta solo di promesse, come spiega il Corriere della Sera: “a giugno di due anni fa il Cipe aveva fatto discendere l’eventuale aumento tariffario dalla stipula di contratti tra i gestori e l’Enac (Ente aviazione civile): insomma, prima gli impegni scritti dei gestori, dopo i rincari”. Ma siccome la stipula dei contratti “sta procedendo a rilento”, si è passati a un altro principio: prima gli aumenti poi eventualmente si penserà ai contratti. Il decreto con cui sono stati approvati gli aumenti tariffari è tra l’altro in contraddizione con la direttiva europea che impone la mediazione di un’Agenzia imparziale per gli adeguamenti tariffari concertati tra i gestori e i vettori. Vale a dire che, esattamente come nel caso della milanese A2A citato nella prima puntata di questo nostro speciale, le società aeroportuali ora incassano, ma con il forte rischio che tra anni l’Italia sia costretta da Bruxelles a pagare multe enormi il cui peso ricadrà sui contribuenti. A Malpensa intanto si pianificano 2 miliardi di nuovi investimenti entro il 2020, in assenza di strategie valide coordinate a livello lombardo che evitino il caos attuale. Entro il 2010 dovrebbe essere realizzato un nuovo terminal uno, insieme agli alberghi di fronte all’aeroporto; entro il 2015 dovrebbe essere pronto un nuovo terminal low-cost, la cargo-city e la terza pista, mentre entro il 2010 dovrebbero essere realizzati un nuovo terminal e un nuovo polo logistico. Con ogni probabilità, visto quanto esposto sopra, si tratterà delle ennesime cattedrali nel deserto. E infine un’amenità targata Formigoni. Su decisione della Regione, gli aeroporti milanesi verranno dotati di detector speciali che riveleranno la temperatura dei passeggeri al fine di contrastare la diffusione del virus H1N1, per un costo totale di 100.000 euro. Briciole rispetto alle cifre citate sopra, ma “briciole” davvero buttate al vento. Installare tali apparecchi avrebbe forse avuto senso nella primavera scorsa, quando in Italia il virus non era ancora molto diffuso. Ora è diffuso tanto in Italia quanto nel resto del mondo e la misura (che tra l’altro non si sa con precisione quando verrà realizzata) non ha alcuna razionalità. Senza poi contare il fatto che non viene detto cosa ne sarà dei poveri passeggeri con la febbre. Una buffonata che la dice lunga sull’inettitudine di chi ci governa.

CONTRO MILANO

Il Comune di Milano ha varato il suo secondo fondo immobiliare, proprio come ha fatto Ligresti con alcune sue proprietà. Nel fondo confluiranno 67 immobili comunali per un valore stimato (ma per le stime degli immobili dei fondi immobiliari si veda la Puntata 2 di questo speciale sulla bolla) di 100 milioni e Palazzo Marino dice che potrebbe ricavarne 15-20 milioni di euro di plusvalenza con i quali conta di coprire in parte la mancata corresponsione dei dividendi da parte dell’A2A. Si tratta di (ipotetici) introiti che in realtà l’attuale normativa vieta ai comuni di utilizzare per investimenti ma, spiegano i funzionari, Tremonti starebbe rivedendo tali norme. Un’operazione fatta nel momento peggiore, quando le quotazioni degli immobili sono al ribasso, e che in più costituisce l’ennesimo travaso dal pubblico al privato. C’è però un altro particolare. Tra gli immobili che verranno inseriti nel fondo per essere “valorizzati” ci sono luoghi storici della Milano democratica come il Circolo Arci Bellezza nei pressi della Bocconi, il centro anarchico Ponte della Ghisolfa in viale Monza, il centro sociale Torchiera in piazzale Cimitero Maggiore e il centro sociale Cox di via Conchetta, dove tra l’altro è conservato il preziosissimo archivio di Primo Moroni, la sede della Cgil di via Giambellino e il palazzo di Via Bagutta 12 che ospita alcune associazioni. Un vero e proprio attacco alla tradizione alternativa e democratica di Milano (descritta tra l’altro con minuzia dallo stesso Moroni, si veda il nostro “Dalle bande di quartiere ai centri sociali“) all’insegna della politica bancarottiera del Comune di Milano e della speculazione immobiliare. Intanto stanno per partire le aste del primo fondo immobiliare del Comune, creato nel 2007 per un “valore stimato” di 255 milioni e sempre gestito da Bnp Paribas. Verranno venduti immobili ex popolari come quello di via Cesariano 11 e la Casa di via Morigi, occupata da decenni e che ospita numerose associazioni nonché attività culturali.

LA BUFALA DEL SOCIAL HOUSING

Se da un lato si buttano via miliardi di euro nella speculazione finanziaria e immobiliare, dall’altro a Milano tutto ciò che veramente serve a chi studia o vive del proprio lavoro non funziona. Ne sono una dimostrazione gli ultimi urgenti appelli per mettere in sicurezza le scuole, sempre più a rischio crolli, o il recente ennesimo incidente tramviario verificatosi a Milano, questa volta con quattro feriti, dovuto al problema ormai cronico dell’errato funzionamento di scambi vetusti. E sono solo due degli innumerevoli esempi che si potrebbero fare. Di fronte a questa situazione di sfascio Palazzo Marino si fa bello lanciando qua e là qualche iniziativa di “social housing” venduta al pubblico come prova della sensibilità dell’amministrazione, degli speculatori e delle banche per gli aspetti sociali. In realtà si tratta di un’operazione che punta a regalare agli speculatori anche il mercato delle abitazioni per i ceti medi (a tutto svantaggio dell’edilizia popolare ed effettivamente sociale), diventato molto appetibile in questo periodo di crisi dopo anni di “sovrapproduzione edilizia” nel settore lusso ed extralusso. Un’operazione che prevede scandalose sovvenzioni pubbliche per gli speculatori, come illustriamo più sotto. Ma prima vediamo l’ultimo caso, quello della Social Main Street (!), cioè una torre di 14 piani interamente in legno che offrirà posti letto e bilocali in affitto nel quartiere periferico e scarsamente appetibile della Bicocca. I prezzi? 250 euro/mese per uno scarno posto letto, 480 euro per il bilocale in condivisione, cifre ben lontante dall’essere popolari. Si tratta di un bel business per le cooperative legate a Comunione e Liberazione (ma anche per quelle della Legacoop, con la quale c’è una sempre maggiore sintonia). L’iniziativa infatti parte dalla Compagnia dell’Abitare, che fa parte della ciellina Compagnia delle Opere ed è presieduta da un personaggio ormai storico della galassia Cl, Antonio Intiglietta. Al progetto ha collaborato lo studio di ingegneria Urbam (sempre galassia Cl) e la torre sarà amministrata dalle cooperative La Ringhiera (Compagnia delle Opere) e Auprema (Legacoop). Il progetto è stato presentato con una conferenza stampa alla quale hanno preso parte, oltre a esponenti dei summenzionati soggetti, anche Roberto Formigoni (Cl) e l’assessore milanese all’urbanistica Carlo Masseroli (Cl). Ma per capire meglio il lucrativo business che c’è dietro queste operazioni bisogna spiegare cosa è il social housing. Lo facciamo riprendendo un pezzo da noi scritto nel novembre 2008, quando Milano Internazionale non era ancora su web:

“Quando in politica si comincia a parlare in inglese c’è sempre di mezzo un inganno. Lo conferma il caso del social housing (i più temerari provano a italianizzarlo a metà parlando di “housing sociale”), un termine che negli ultimi mesi politici, imprenditori e stampa stanno riversando a fiumi nel mare della propaganda che ci assale quotidianamente. Grazie a un’ingegnosa ingegneria politico-imprenditoriale, ci viene raccontato, verranno messe sul mercato migliaia di abitazioni a prezzo “agevolato”, “calmierato”, “convenzionato”. L’idea può apparire appetibile al comune cittadino, che si trova a dovere affrontare costi esorbitanti e insostenibili per soddisfare il bisogno primario di avere un’abitazione. Ma conoscendo chi propone o sostiene questo progetto (per esempio, il summenzionato assessore Masseroli, oppure le banche) è naturale essere diffidenti. Perché mai chi ha fatto del profitto e della speculazione un motivo di vita dovrebbe all’improvviso gettarsi a capofitto in un’attività a prezzi inferiori a quelli “di mercato” (ma sarebbe meglio dire: a quelli gonfiati dalla bolla immobiliare)? I motivi in realtà sono semplici: perché permette un ennesimo travaso di valori dal pubblico al privato, perché è un utile strumento propagandistico per nascondere altre enormi operazioni di carattere puramente speculativo e perché comunque è di per se stessa un ottimo affare. Riguardo all’ultimo motivo, è chiaro che in questo momento di crisi mondiale del settore immobiliare e di aumento dell’incertezza i progetti di social housing sono una vera manna per gli immobiliaristi. Le loro società perdono utili, valore e capitali a tutto spiano (i 22 fondi immobiliari italiani quotati hanno perso il 18% da fine dicembre 2007 a fine agosto 2008, cioè ancora prima dell’inasprirsi della crisi) e il social housing offre rendimenti del 3% più inflazione (di questi giorni un tasso appetibilissimo), con la possibilità di eliminare ogni elemento di rischio grazie a finanziamenti agevolati e garanzie pubbliche sulla solvenza degli affittuari. Inoltre, pressoché tutti i progetti di social housing prevedono in realtà solo una quota molto piccola di affitti calmierati, la grande maggior parte del costruito è affittabile, o vendibile, a prezzi di mercato. In molti casi si tratta poi solo di uno specchietto per allodole di stampo prettamente populista: si sbandiera il “progetto sociale”, ma in realtà grazie alla perequazione (cioè, nelle politiche attualmente applicate, la licenza di costruire, o di costruire di più, laddove non era possibile, in cambio della realizzazione di opere di utilità pubblica o sociale) si realizzano enormi affari a danno dei cittadini. In pratica, per spiegare il concetto: l’immobiliarista/banca/fondo costruisce con finanziamenti e regali dei contribuenti 1 in social housing, comunque più che profittevole, e riceve in cambio 4, 5 o addirittura 10 in licenze di costruzione, direttamente tramutabili in profitto mediante attività edilizie o che comunque consentono una rivalutazione astronomica di terreni già posseduti. Basta prendere a esempio il “piano Milano”, citato dal Corriere Economia. Il Comune ha messo a disposizione (gratis!) otto aree per costruire 3.300 alloggi. Chi vi costruirà, potrà vendere a prezzi di mercato fino al 75% delle case realizzate, appena un quarto invece dovrà essere a prezzo calmierato, cioè in “social housing”. Ma non è tutto. Il Comune mette inoltre a disposizione 20 milioni per abbassare i tassi di finanziamento bancario, mentre la Regione ce ne mette altri 30 per “ridurre il rischio insolvenza affitti”. Insomma, terreni regalati dagli enti pubblici, soldi pubblici per costruire, soldi pubblici per eliminare ogni rischio di mancato incasso degli affitti e gli “investitori” possono vendere fino al 75% a prezzi di mercato – altroché social housing, questa è una vera e propria cassa di assistenza pubblica per i signori del mattone! E le cifre in gioco sono da capogiro: secondo le stime di Sergio Urbani, della Fondazione Housing Sociale di Cariplo, il social housing in salsa pubblico-privata vale 3 miliardi all’anno di sviluppo del mercato. Cariplo (la fondazione azionista di Banca Intesa San Paolo) è per l’appunto uno dei principali attori di queste operazioni, insieme ad altre delle numerose e potenti fondazioni bancarie. Non mancano naturalmente gli immobiliaristi, come per esempio la Pirelli Re guidata da Puri Negri, nonché le cooperative rosse e cielline – anzi, la torta è così appetibile che Legacoop e i ciellini della Compagnia delle Opere hanno superato i vecchi steccati ideologici unendo le forze per dare insieme vita alla Fondazione Abitare (che conta tra le sue fila l’avvocato Guido Bardelli, vicino a Cielle, citato a suo tempo dal Corriere della Sera come una delle possibili scelte di Moratti ad assessore per l’urbanistica). Oltre agli enti locali, tra i finanziatori vi sarà anche lo stato tramite la Cassa Depositi e Prestiti (Cdp), sempre più coinvolta nel ruolo di crocerossina per i capitalisti a corto di fondi, la quale avrà un ruolo non proprio in armonia con il principio dell’inammissibilità del conflitto di interessi: la Cdp è infatti partecipata al 30% dalle fondazioni bancarie e si ritroverà, attraverso il veicolo di un’appositamente costituita Società di gestione del risparmio, a promuovere progetti di social housing tramite finanziamenti di cui godranno in molti casi… le fondazioni bancarie. Dietro a tutto questo, naturalmente, l’assenza di ogni politica per la casa che vada a favore di chi lavora, e non di chi arraffa”.

Fine

Seconda puntata: CityLife e la crisi del binomio finanza-mattone; Valutazioni sospette; I problemi finanziari di Pedemontana e quelli di Pirelli Re; I grattacieli portano sfiga

Un viaggio in più puntate nella bolla milanese che deve ancora scoppiare: dal bilancio del Comune, ai derivati e al contesto di nuova bolla finanziaria che incombe a livello internazionale, per passare poi ai grandi progetti edilizi in crisi, agli intrecci finanza-mattone e alle bolle prossime e venture del cemento e degli aeroporti.

DAL FLOP…

Doveva essere “il sogno nel cielo di Milano”, anche se a chi non è un cultore dell’architettura bollaiola faceva piuttosto pensare a un incubo avvolto dallo smog della città. Ma la Torre delle Arti, 24 piani di cemento per 96 metri di altezza, affiancati da due edifici più bassi, non si farà. Secondo i progetti originari doveva essere terminata entro il 2010 in via Principe Eugenio, una residenza di extralusso alla cui realizzazione avrebbero dovuto contribuire anche noti artisti, ma da dieci mesi il cantiere era fermo. E’ scoppiata la bolla e per il fondo immobiliare australiano Babcock & Brown, attualmente in amministrazione controllata (e “con rapporti molto stretti con il gruppo assicurativo Generali”, scrive Repubblica), i 70 milioni di euro di investimento sono evidentemente ormai senza prospettiva di rendita adeguata. Al posto dei 20.000 mq per 140 appartamenti di lusso che si intendeva vendere a 10.000 euro al mq per ora rimane solo un enorme buco. Si tratta del primo rilevante progetto immobiliare milanese che dà completamente forfait dopo lo scoppio della bolla ed è una pessima notizia per gli speculatori immobiliari, perché potrebbe essere un primo caso seguito da altri e ben peggiori naufragi. E i sintomi di uno stato di profonda malattia del settore sono davvero tanti e preoccupanti.

…AL CRACK?

Solo alcuni giorni dopo questo annuncio il Tribunale di Milano rimandava la decisione su un eventuale dichiarazione di fallimento per la Risanamento di Luigi Zunino (probabilmente verrà presa verso metà novembre). La fragilità dell’operazione di salvataggio prevista dalle banche (si veda per i dettagli L’allegra Milano della bolla) è testimoniata tra le altre cose da un nuovo sviluppo e più precisamente dal fatto che prima dell’ultima udienza queste ultime abbiano dovuto aggiungere al loro piano una nuova linea di credito di 76 milioni per i problemi dell’immobiliare milanese con l’Agenzia delle entrate. I pm hanno inoltre contestato che una quota non indifferente del valore dell’operazione di salvataggio delle banche andrebbe a finire in commissioni, parcelle, oneri vari, e non nelle casse della Risanamento. Da parte loro i legali delle banche vanno all’attacco con argomenti che paiono minacciosi: il fallimento della società costituirebbe il “dissesto più grave dopo Parmalat, con conseguenze gravissime in termini di costo sociale e sul comportamento delle istituzioni finanziarie chiamate a risolvere numerose le crisi di impresa”. Non hanno tutti i torti e lo testimonia indirettamente il fatto che nel giro di una sola settimana nuove nubi si sono addensate su Risanamento e Zunino. La Stampa il 24 ottobre rileva che il fisco ha contestato alla società una serie di irregolarità contabili per 12 milioni, e che se le banche italiane creditrici spingono per il piano, meno entusiaste sembrerebbero quelle estere (che vantano crediti per oltre 170 milioni di euro), mentre Pirelli Re ha fatto partire un decreto ingiuntivo nei confronti di Risanamento per 2 milioni di euro di credito mai onorato. Sulle pagine del Corriere Economia il giornalista Jacopo Tondelli formula alcune osservazioni su quello che è uno dei pilastri del piano di salvataggio delle banche, cioè la vendita delle aree Falck di Sesto San Giovanni, sulle quali era prevista la realizzazione di un progetto da 5 miliardi di euro: “per passare dalla carta al cantiere, bisogna poter contare su cinque miliardi in cinque anni. ‘Cifre,’, secondo protagonisti del mercato immobiliare milanese, ‘che oggi risultano fantascientifiche e che erano sostenibili sia in termini di investimenti che in termini di prezzi offerti al mercato solo quando il mattone era ai massimi’”. Il rischio è che l’operazione si dilati di anni. Come se non bastasse, negli ultimi giorni sulla testa di Risanamento è caduto il mattone dell’arresto di Giuseppe Grossi (si veda in merito il nostro articolo Casei Gerola: la speculazione al posto della produzione) nell’ambito di un’inchiesta partita con le indagini sulle fatture gonfiate per la bonifica del quartiere di Santa Giulia. Risulta sotto inchiesta anche lo stesso Luigi Zunino per una (finora presunta) appropriazione indebita di 1 milione di euro della società. Indagine che preoccupa in modo particolare le banche creditrici perché potrebbe incidere sulla decisione dei giudici in merito all’eventuale fallimento. Per loro ora, scrive la Stampa, “la parola d’ordine è quella di allontanare il più possibile la figura di Zunino da Risanamento. Operazione non facilissima anche perché [...] il piano di ristrutturazione prevede che Zunino resti azionista con una quota anche superiore al 20%. Quota che solo in un secondo tempo potrebbe passare in altre mani grazie alla liquidazione delle tre holding dell’immobiliarista”. Ci si mette poi anche Il Sole 24 Ore, che pubblica prima un articolo (“Quell’asse tra Panama e il Lussemburgo”) sul sistema di società personali di Zunino e della moglie e con perno tra Panama e il Lussemburgo, “scomparse” quando la capogruppo dell’immobiliarista, la società off-shore Domus Fin, nel 2006 è diventata una società di diritto italiano con il nome di Zunino Investimenti Italia, e poi un impietoso, ma davvero ottimo, articolo di Marco Alfieri (“I sogni infranti della old new town”) sul progetto fallimentare di Santa Giulia, anch’esso un pilastro del piano di salvataggi delle banche, un articolo che vi consigliamo caldamente di leggere per avere un’immagine concreta delle cause e, soprattutto, delle conseguenze della bolla immobiliare milanese.

IL NODO CITYLIFE

Alle sempre più evidenti difficoltà di CityLife, uno dei maggiori progetti edilizi di Milano, avevamo già accennato di recente. Visti gli ultimi sviluppi nel settore immobiliare vale la pena di ripercorrere in poche righe la storia di questo progetto, con particolare riferimento alle origini delle attuali difficoltà. La gara per la realizzazione del progetto sull’area dell’ex Fiera di Milano è stata vinta nel 2004 da una cordata formata da Generali, Ras (ora Allianz), Immobiliare Lombarda (Ligresti) e Gruppo Lamaro. A fronte della vendita dell’area alla cordata che ha preso il nome di CityLife, la Fiera Milano SpA preventivava di ottenere 200-250 milioni di euro. Alla fine si è giunti a un prezzo che quasi tutti gli osservatori hanno giudicato gonfiatissimo, 530 milioni di euro. Rispetto al progetto originario è però stata successivamente approvata una variante che ha ampiamente aumentato il valore dell’operazione CityLife: l’indice di edificabilità di zona è stato portato dallo 0,65 mq/mq vigente in tutta la città a 1,15 mq/mq. Sulla superficie utile di 366.000 mq si riverseranno circa 900.000 metri cubi tra residenziale extralusso e commerciale, con tre grattacieli alti fino a 204 metri. La data prevista per il completamento è quella fatidica del 2014-2015 (per materiali sulla storia del progetto CityLife si vedano le ricche e aggiornate rassegne stampa dell’Associazione Vivi e progetta un’altra Milano e del Comitato Residentifiera). E’ da tempo che il progetto CityLife evidenzia criticità. Nel giugno del 2007 la Banca d’Italia aveva contattato i maggiori gruppi bancari italiani cercando di riportarli all’ordine: i finanziamenti immobiliari non avrebbero dovuto superare il 70% del valore del rispettivo progetto. CityLife ha sempre viaggiato sull’80%, Garibaldi-Repubblica sul 75%-85%. Ma l’avvertimento della Banca d’Italia era solo una moral suasion priva di vincoli obbligatori: i risultati li si vedono oggi. E non a caso il Sole 24 Ore nello stesso anno scriveva che “lo sviluppo immobiliare di Milano riproduce il bancocentrismo dell’industria italiana” e in un altro articolo notava che “le iniziative in corso rischiano di arrivare sul mercato in tempi ravvicinati e di creare eccesso di offerta”. Nello stesso 2007 ci sono state le dimissioni di Ugo Debernardi da presidente di CityLife, in merito alle quali il Sole 24 Ore scriveva: “Il motivo? Diversità di vedute con Salvatore Ligresti: la sensazione è che CityLife abbia costi enormi dai quali bisognerà rientrare in fase di vendita”. Prosegue il giornale: “Ora, secondo indiscrezioni, il progetto originario si starebbe rilevando più costoso del previsto [...], lo stesso Salvatore Ligresti avrebbe rilevato che spese troppo elevate potrebbero essere un boomerang. In particolare, l’innalzamento del costo per metro quadrato potrebbe rendere difficile la successiva vendita sul mercato. [...] Il progetto iniziale non è modificabile. Infatti proprio in virtù del piano architettonico presentato, il raggruppamento CityLife aveva battuto Pirelli e Risanamento con un’offerta di 523 milioni di euro economicamente più elevata dell’8% rispetto ai contendenti”. Riassumendo: già più di due anni fa erano in molti a rilevare che si trattava di un’operazione con una leva finanziaria enorme, altamente rischiosa e vulnerabile di fronte all’andamento della finanza globale. I nodi ora stanno venendo al pettine. Ne scrive nei dettagli Vittorio Malagutti su L’Espresso del 22 ottobre, giungendo a dire che CityLife “rischia di essere ridimensionato se non addirittura di naufragare”. Come abbiamo già riferito, i costi del progetto sono lievitati dai 1,7 miliardi iniziali a 2,1 miliardi. L’unica che mostrerebbe qualche disponibilità a mettere mano al portafoglio per coprire la differenza è Generali. Non così Allianz, e tantomeno Ligresti e la Lamaro della famiglia Toti. Secondo L’Espresso questi ultimi due sarebbero addirittura pronti a vendere le quote, ma non riuscirebbero a trovare compratori. Le banche finanziatrici sarebbero altrettanto renitenti, a cominciare dai tedeschi di EuroHypo, già pieni di problemi a casa loro, fino a Intesa Sanpaolo e Unicredit, già altamente esposte al potenziale crack di Zunino. L’Espresso cita a tale proposito un verbale del consiglio di amministrazione di Generali Properties: “Dal giugno 2008 le banche finanziatrici hanno sospeso l’erogazione del finanziamento (a CityLife, ndr) e non si sono rese disponibili a finanziare l’importo finanziato pur a fronte delle modifiche intervenute sul progetto” e ipotizza un compromesso, “le banche sarebbero pronte a sbloccare i finanziamenti rilevando anche la quota dei tedeschi in uscita. Il fabbisogno finanziario, però, dovrà essere rivisto al ribasso e quindi è facile prevedere che CityLife verrà ridimensionata”. Ma c’è ancora dell’altro. Nonostante i responsabili del progetto si mostrino ottimisti, a fine settembre di quest’anno erano stati stipulati compromessi solo per 45 sulle 300 residenze già messe in vendita, su un totale di oltre mille che verranno realizzate, senza contare che poi bisognerà vendere anche il commerciale e il terziario. E più si tarda, più bisogna pagare interessi sugli enormi prestiti contratti, senza coprirli con gli introiti delle vendite. Abbiamo quindi molti dei sintomi che hanno preceduto il precipitare della situazione di Risanamento: problemi di finanziamento, costosissimi ritardi, sempre maggiore esposizione delle banche creditrici alla bolla immobiliare.

I GRATTACAPI DI DON SALVATORE E I FONDI POCO TRASPARENTI

Come abbiamo già scritto in precedenza (Cemento sul piede di guerra), l’impero immobiliare e finanziario di Salvatore Ligresti dà preoccupanti segni di scricchiolio. Tra debiti non rimborsati alla scadenza, società come Sinergia (la “cassaforte” del gruppo) e Imco con perdite in aumento e debiti in rapida ascesa, i problemi sono davvero molti. Insomma, come scrive Milano Finanza, “una situazione reddituale che a partire dal 2008 si è andata appannando”. E così il peso massimo del gruppo Ligresti, cioè la FonSai, ha deciso la cessione di immobili situati a Milano, Torino e Firenze per un valore di perizia di 523 milioni di euro e un valore di libro di 340 milioni, mediante il loro conferimento a un fondo immobiliare che verrà costituito appositamente, il Fondo Rho. Tramite un complesso giro di finanziamenti bancari, accollamenti di debiti, conferimenti immobiliari e altro ancora, il gruppo Ligresti dovrebbe trarre risorse liquide per 339 milioni di euro, di cui 215 milioni di rivenienti dal debito bancario e 123 milioni dal collocamento delle quote. Nulla cambia nella sostanza, ma l’alchimia finanziaria produce “liquidità” e, lo notiamo ancora una volta, le banche rimangono esposte. Abbiamo citato a proposito degli immobili del gruppo Ligresti il termine “valore di perizia“. Si tratta di un termine alquanto imbarazzante in questo momento, soprattutto se riferito ai fondi immobiliari (cioè fondi aperti ai piccoli investitori o chiusi e riservati agli investitori istituzionali, che permettono di investire indirettamente in immobili gestiti da apposite società come se fossero normali prodotti finanziari). La Consob, l’organo che tutela tra le altre cose la trasparenza del mercato mobiliare italiano, ha adottato recentemente un position paper in cui richiama l’attenzione su numerosi aspetti preoccupanti dei rapporti tra fondi e periti che effettuano le valutazioni. Scrive il Sole 24 Ore del 17 ottobre: “a partire da giugno 2008 vi è stata una progressiva flessione dei principali indicatori [del valore degli immobili]. Flessione, spiegano in Consob, che invece non si ritrova nei rendiconti al 31 dicembre 2008 dei fondi immobiliari italiani, i cui valori sono rimasti in linea con il 2007. [...] Una rigidità nell’adeguarsi al mercato quanto meno strana. Eppure i gestori sanno bene ciò che sta avvenendo nel mondo del mattone (Risanamento insegna)”. Inoltre la Consob ha constatato che addirittura l’81% delle perizie vengono effettuate da due sole società, la CB Richard Ellis e la Reag. Tali società, che oltre ad agire come periti forniscono anche consulenze per la compravendita, traggono i loro guadagni non tanto dalle attività di perizia, quanto essenzialmente dalle percentuali sui valori di compravendita suggeriti. La Consob rileva che vi è un potenziale conflitto di interessi nell’esercizio contemporaneo delle due attività. Milano Finanza del 13 ottobre scrive poi che la Consob “lamenta che le metodologie adottate [dalle società di valutazione] non consentono di ricostruire il processo speculativo: le scelte non sono argomentate, il tasso di attualizzazione non indica le componenti di rischio e i prezzi di riferimento non sono noti” e osserva che deve essere evitato, “come accaduto, di indicare per esempio immobili vuoti per pieni”! Per riassumere: vi è una pressoché totale mancanza di controlli effettivi sui valori di perizia degli immobili con la conseguente loro scarsa credibilità, un altro elemento che potrebbe ulteriormente alimentare la nuova bolla in corso. Non è un caso che, come riferisce Milano Finanza del 17 ottobre, nonostante l’attuale situazione di grave crisi i fondi immobiliari chiusi abbiano registrato a fine settembre forti rialzi che li hanno riportati agli “stessi livelli dell’estate 2008 prima che si verificasse il fallimento di Lehman Brothers”.

PROBLEMI FINANZIARI ANCHE PER LA PEDEMONTANA

Aria di problemi anche per la Pedemontana, la megautostrada lombarda i cui costi stimati sono già lievitati da 3 a oltre 4 miliardi di euro (l’opera rientra nell’elenco delle opere connesse a Expo 2015) e il cui progetto di realizzazione è gestito dalla società Pedemontana Lombarda, controllata al 68% dalla Provincia di Milano tramite la società Serravalle e per il 26% da Intesa Sanpaolo tramite la Biis. Dopo l’arrivo di Guido Podestà alla guida della Provincia di Milano i vertici di Pedemontana sono stati azzerati, l’ad delegato Fabio Terragni, uomo di Filippo Penati, è stato rimosso dal proprio incarico, e sono stati nominati nuovi vertici più vicini alla destra. Ma i problemi ai quali accennavamo non sono questi e sono in realtà molto più preoccupanti. E’ stata infatti effettuata recentemente, prima da Deloitte&Touche e poi da Kpmg, un’analisi del piano economico-finanziario per la realizzazione dell’autostrada che dovrebbe partire tra pochi mesi, nel marzo 2010, e sono emerse “alcune criticità”. Citiamo a proposito il Sole 24 Ore del 18 ottobre: “Il piano a oggi non sarebbe bancabile, ovvero le banche non lo finanzierebbero. Tra i punti critici principali: la valutazione dei rischi di costruzione, che non terrebbe conto del fatto che i costi di realizzazione potrebbero essere maggiori del previsto (si parla di un miliardo in più); i rischi legati al nuovo sistema di riscossione pedaggi introdotto (senza barriere, dunque con potenziali mancati incassi sul pedaggio che richiederebbero di prevedere nel piano tassi di non riscosso maggiori di quelli programmati); le garanzie sul valore di subentro, ovvero l’entità dell’indennizzo che il concessionario riceverebbe qualora, a scadenza della concessione, non avesse ammortizzato tutti i lavori. [...] E’ difficile che le complesse alchimie del piano possano essere risolte a breve per far approdare la convenzione di Pedemontana al Cipe”. Nel frattempo ci dovrebbe essere un aumento dell’esposizione delle banche al progetto: Serravalle cederà il 30% del capitale di Pedemontana Lombarda e tra i candidati in lizza vi sarebbero Unicredit, Bpm, Bnp Paribas e Santander. Le criticità di Pedemontana, quindi, assomigliano in parte a quelli di CityLife: problemi di finanziamento, insufficiente messa in conto dei rischi, banche sempre più esposte a questi ultimi. Colpisce in particolare il fatto che Intesa Sanpaolo sia esposta in prima linea a quasi tutte le situazioni di rischio che abbiamo affrontato in questo viaggio nella nuova bolla, e cioè Risanamento, CityLife e Pedemontana.

QUALCHE ALTRA CILIEGINA SULLA TORTA

Va rilevata anche la posizione della Pirelli e in particolare del suo ramo immobiliare, rappresentato da Pirelli Re che, lo ricordiamo, si ritrovava a fine 2008 con 195 milioni di perdita in bilancio e le cui azioni hanno subito un tracollo dopo lo scoppio della bolla (o meglio, della prima fase dello scoppio della bolla), si veda a proposito “La parabola di Pirelli Re”, pubblicato da Repubblica il 20 aprile scorso. Il primo semestre 2009 non ha migliorato le cose: si è chiuso con una perdita di oltre 42 milioni, ricavi in calo, indebitamento netto di 430 milioni di euro. Per porre rimedio alla situazione è stato effettuato un aumento di capitale di 400 milioni ed è stato siglato un accordo con un pool di banche (tra cui Unicredit e Intesa Sanpaolo) per una ristrutturazione delle linee di credito da svariate centinaia di milioni che ha fornito ossigeno (la situazione era [è] davvero preoccupante, tanto che il 31 luglio scorso il Corriere della Sera scriveva: “È chiaro che il braccio immobiliare della Bicocca, oggi che il trading e la rotazione del portafoglio real estate sono pressoché bloccati, non ha la cassa per coprire tutte le scadenze [di rimborso dei prestiti]“). Inoltre Intesa Sanpaolo (sempre lei!) è già entrata come socio al 5% e aumenterà la sua quota al 10%. Intanto a Milano è stata siglata una delle maggiori operazioni immobiliari dell’anno. Il Maciachini Center (86.000 mq, ma è un progetto che va ancora portato a termine nel suo complesso) è stato acquistato da Generali Immobiliare per 300 milioni di euro, una delle maggiori operazioni del settore in Europa e la maggiore in Italia in questo 2009. Generali, lo ricordiamo, è già esposta a CityLife. A livello nazionale c’è da rilevare la moratoria sui mutui annunciata dalle banche italiane. Una mossa strombazzata dai media come una testimonianza della responsabilità sociale degli istituti finanziari italiani. Per chi conosce bene le banche si tratta di una spiegazione poco credibile. I veri motivi li spiega con chiarezza Luca Fornovo sulla Stampa del 22 ottobre: la moratoria è uno strumento che può essere di grande aiuto alle banche perché evita loro di dovere mettere a bilancio prestiti non rimborsati e di creare maggiori accantonamenti per le relative sofferenze. Non a caso proprio in questi giorni l’Associazione bancaria italiana “ha annunciato che per effetto della recessione continua a peggiorare la qualità del credito. A fine agosto le sofferenze lorde delle banche italiane hanno raggiunto quasi 52 miliardi di euro, oltre 12 miliardi in più rispetto a novembre 2008, quando avevano raggiunto il valore più basso degli ultimi anni”. Secondo altri esperti citati da Fornovo, quest’anno i conti economici delle banche saranno inoltre gravati da 8 miliardi di utili in meno a causa dei maggiori accantonamenti. “Secondo stime prudenti degli esperti”, scrive Fornovo, “il beneficio della moratoria dei mutui potrebbe tradursi per le banche in minori accantonamenti per 150-200 milioni. C’è poi un terzo piccione da prendere [con la singola fava della moratoria]. La moratoria potrebbe servire anche a limitare i pignoramenti delle case ed evitare una caduta del mercato immobiliare in Italia come è avvenuto negli Stati Uniti, dove c’è stato un vero e proprio crollo, dopo il boom delle confische di immobili”. La moratoria non è quindi un gesto filantropico, quanto piuttosto una mossa studiata dalle banche per mettere una pezza alla loro difficile situazione, ed è anche un segno di quanto ancora si temano gli effetti dello scoppio della bolla.

E PER FINIRE…

Dopo avere parlato tanto di mattone e finanza, chiudiamo con una piccola nota di storia dell’architettura: i grattacieli, per dirla un po’ volgarmente, portano sfiga. Lo ha rilevato, seppure con uno stile elegantemente britannico, il Financial Times, constatando che durante gli ultimi cento anni nei periodi immediatamente precedenti alle crisi economiche vi è sempre e regolarmente stato un boom dei grattacieli. Mentre tra gli anni venti e gli anni trenta la torre della Chrysler e l’Empire State Building lottavano per diventare l’edificio più alto del mondo, intorno a loro l’economia crollava. Il World Trade Center è stato completato quando nel mondo iniziava il pesante periodo della stagflazione. In Malaysia, le due enormi Petronas Towers sono state terminate nel 1997, quando si è verificato il crollo dei mercati asiatici. Negli ultimi anni a Londra è stata pianificata la costruzione di decine di grandi torri e, puntuale, è spuntata la crisi. Non osiamo immaginarci, aggiungiamo noi, cosa si debba attendere Milano con i suoi folli progetti di grattacieli di ogni forma, dalla fallica nuova sede della Regione di Formigoni, fino al beffardo Bosco verticale di Garibaldi-Repubblica e all’inedita banana di CityLife. C’è comunque una consolazione, scrive il Financial Times. I periodi successivi alle crisi hanno sempre visto un abbandono degli eccessi della “oligarchitettura” e il ritorno a stili molto più sobri: la crisi degli anni trenta ha portato all’emergere del modernismo, mentre quella della fine degli anni ottanta ha posto fine agli eccessi del postmodernismo. Speriamo quindi che anche il bancointeso-ligrestismo milanese sia ormai prossimo al tramonto.

Nella prossima puntata de “La bolla che deve ancora arrivare” ci occuperemo di vendite di immobili comunali, Piano di governo del territorio, cementificazione del Parco Sud, Expo 2015, aeroporti, social housing e altro ancora

[Altri articoli collegati: "Milano vittima del regime fascista", "Milano e il suo sviluppo urbano"]

Durante gli anni dell’ascesa al potere dei fascisti, nel settore immobiliare-edilizio italiano sono giunte a cristallizzazione, e sono aumentate a dismisura, alcune tendenze già in atto nell’epoca giolittiana. La grande crescita urbana ha portato, soprattutto dopo la Prima guerra mondiale, al progressivo indebolimento del credito fondiario, che in passato era attivo soprattutto nelle campagne, a favore del credito immobiliare urbano. Le operazioni speculative si sono concretizzate in enormi sventramenti in tutte le città italiane. Il grande afflusso di immigrati nelle città ha portato al varo di politiche per la casa, che però spingevano, per motivi sia di profitto sia politici, verso il modello della casa in proprietà e del condominio. Le politiche dei lavori pubblici hanno riguardato sempre meno le ferrovie e sempre più le autostrade, in ossequio al “blocco immobiliare-edilizio”. Sono tutte linee di sviluppo che proseguiranno nell’epoca democristiana, durante la quale si avrà un’ulteriore consolidazione del “blocco” costituito da grandi imprese, immobiliari, istituti bancari e assicurazioni. La “Storia della politica edilizia in Italia” di Lando Bortolotti si ferma alla metà degli anni settanta, ma tutte le tendenze sopra descritte hanno trovato una continuità negli ultimi trenta e più anni, con una particolare accentuazione nell’ultimo decennio. Nonostante sia un libro scritto più di trenta anni fa rimane quindi del tutto attuale e costituisce uno strumento di conoscenza estremamente utile, grazie alla chiarezza di esposizione, alla rigorosità della ricerca condotta e delle fonti consultate, e alla grande massa di informazioni precise che offre al lettore.

LA FORMAZIONE DEL BLOCCO IMMOBILIARE-EDILIZIO IN ERA FASCISTA

Il libro è diviso in tre parti. Nelle prime due si affrontano, rispettivamente, i temi della proprietà edilizia durante il fascismo e degli imprenditori edili nello stesso periodo. Il terzo capitolo traccia invece una storia della politica edilizia e dei lavori pubblici in era democristiana, fino alla metà degli anni ’70. Il periodo degli anni che vanno da quelli immediatamente precedenti la Prima guerra mondiale a quelli immediatamente successivi è stato, dal punto di vista urbanistico e delle politiche edilizie, un periodo di grandi rivolgimenti. E’ stato in quel periodo che è cominciato l’indebolimento dei possidenti a favore dei costruttori, mentre l’afflusso di grandi masse di popolazione verso le città e lo sviluppo dei trasporti hanno portato a un grande innalzamento dei valori dei terreni che ha alimentato la speculazione (e viceversa). Prima dell’avvento del fascismo si erano avute forti mobilitazioni popolari per il diritto alla casa, per la ripresa delle quali bisognerà poi attendere fino al fatidico 1969. Nel 1920 a Milano, per esempio, la Associazione degli inquilini, costituita in tutta Italia su iniziativa dei socialisti, contava oltre 13.000 soci, forte anche di una tradizione di occupazione di case sviluppatasi nel corso degli anni della Prima guerra mondiale. Nel 1921, quando venne abolito il blocco degli affitti disposto negli anni precedenti, con i conseguenti enormi aumenti delle pigioni, l’Associazione milanese lanciava un’iniziativa che Bortolotti definisce giustamente “rivoluzionaria”, quella cioè di creare un’organizzazione che riscuotesse presso i proletari gli importi degli affitti con la disponibilità a versarli solo ai locatori che non aumentavano i canoni, una mossa che ha completamente spiazzato i proprietari.

Dopo la marcia su Roma del 1922 le lotte popolari per la casa sono state soffocate. Durante la sua intera vita il regime fascista ha poi continuamente oscillato tra politiche di liberalizzazione del mercato edilizio e altre di parziale blocco degli affitti. L’antiurbanesimo del regime, che predicava (per le masse, ovviamente, non per i borghesi) l’insediamento nelle campagne e non nelle città, si è rivelato un completo fallimento e non si è mai concretizzato, anzi, le città hanno registrato un’enorme crescita di popolazione. I vecchi proprietari hanno perso progressivamente peso a favore delle imprese edilizie, che sono riuscite ad affermare “un nuovo meccanismo di accumulazione dei capitali [...] tramite l’integrazione di rendita e profitto”, grazie anche alla grande espansione del credito edilizio. Uno dei perni di questo nuovo meccanismo è stato quello della spinta verso la proprietà della casa e, più in particolare, verso il modello del condominio. Questa linea aveva motivazioni, oltre che economiche, anche politiche. Lo formula chiaramente una fonte dell’epoca, secondo cui la proprietà della casa doveva essere perseguita come “un cospicuo vantaggio della collettività, e come garanzia della stabilità di un ordinamento sociale. E’ intuitivo che le dottrine più pericolose per la compagine statale intese a rompere gli equilibri ed a instaurare, su basi utopistiche, nuovi ‘ordini’ [...] sono tanto più tenute lontane e rese inoffensive, quanto più grande è il numero degli interessati a difendere una posizione acquistata, e a maggior ragione, quanto più grande, e morale, è stato lo sforzo individuale per raggiungerla”. In altre parole, come scrive Bortolotti, grazie a questa politica si forma un blocco immobiliare-edilizio di tipo nuovo, “una proprietà imprenditrice che riesce a percepire la rendita, scaricandola sugli acquirenti delle case, coi vantaggi inestimabili di liberarsi della tradizionale, odiosa, veste del ‘padrone di casa’, e di aver di fronte a sé non degli avversari di classe, ma degli aspiranti alla proprietà, inconsapevoli dello sfruttamento che gravava su di loro”. Una politica che si traduce in una divisione classista delle città, con lo spostamento dei proletari verso la periferia estrema o addirittura al di fuori della città, la piccola borghesia nei quartieri intermedi e la borghesia nel centro. Si hanno così i grandi sventramenti dell’epoca fascista, operazioni che Bortolotti definisce efficacemente “operazioni retorico-finanziarie nei centri urbani”: a Milano, la città italiana maggiormente colpita, in soli quattro anni, tra il 1927 e il 1931, sono stati demoliti 110.000 vani, mentre dal 1922 al 1937 sono stati rasi al suolo fabbricati per un totale di 3 milioni di metri cubi. Negli stessi anni il credito immobiliare triplicava e l’ammontare complessivo dei mutui ipotecari raddoppiava. Spinti dal caro degli affitti, gli italiani e i milanesi si sono indebitati per decenni finanziando la speculazione edilizia: un fenomeno che ci è perfettamente noto ancora in questi giorni. Da parte sua l’industria edile era a bassa incidenza di capitale e alta di manodopera: quest’ultima incideva per il 35% per le case popolari e per il 45% per quelle di classe media e alta, rispetto a un peso del 10% nelle altre industrie. Durante il fascismo il business dell’immobiliare si concentra sempre più a Milano: se nel 1916 il capitale delle immobiliari era concentrato per quasi il 60% in Lazio e per circa il 25% in Lombardia, nel 1932 la situazione era opposta, con il 53% in Lombardia e il 25% in Lazio.

EDILIZIA PICCOLO-BORGHESE

Per quanto riguarda l’edilizia popolare, il passaggio dall’affitto alla vendita mediante mutuo si accentua in particolare a metà degli anni ’20, “mettendo in moto un processo di avvicinamento all’acquirente piccolo-borghese”, scrive Bortolotti, che coinvolgeva in parte anche la “aristocrazia operaia”. Vale a questo proposito la pena di citare quanto scriveva nel 1937 il Corriere dei Costruttori: “la fecondità nella famiglia operaia è il premio con cui il lavoratore risponde alla sollecitudine del produttore in materia di alloggi”, vale a dire, tradotto in parole di oggi, che gli operai dovevano fare figli per consentire agli speculatori di costruire! Il processo di “piccoloborghesizzazione” della politica della casa vedeva protagonisti, accanto ai costruttori privati, anche gli enti per l’edilizia economica e popolare. I dati raccolti da Bortolotti sono più che eloquenti: le case di tipo economico (cioè quelle destinate al ceto medio, e quindi non di carattere popolare) costruite nel periodo da enti per l’edilizia pubblica, cooperative e comuni sono circa il doppio di quelle popolari e l’edilizia popolare vera e propria si era ridotta in pratica unicamente a una soluzione per assorbire le persone espulse con i grandi sventramenti nei centri delle città, senza quindi soddisfare la grande domanda “spontanea” di alloggi per la classe lavoratrice. Contemporaneamente, come già ricordato, si è avuta una diminuzione degli investimenti nelle ferrovie e una contemporanea esplosione degli investimenti in autostrade (a partire dalla Milano-Laghi, la prima autostrada italiana realizzata in tempi record nel 1924), accompagnata dalla tendenza allo stanziamento di ingenti fondi per la costruzione di monumentali edifici pubblici. Tra le operazioni dell’epoca che più ricordano il presente c’è il grande progetto dell’Esposizione Universale di Roma del 1942, che ricorda da vicino, nello spirito e per il contesto in cui è nato, il progetto dell’Expo 2015 di Milano. L’esposizione di Roma non è mai andata in porto, che lo stesso destino attenda anche quella prevista per Milano nel 2015?

ERA DEMOCRISTIANA: CASE IN PROPRIETA’ E AUTOSTRADE

Il principale elemento “di raccordo” tra l’era fascista e quella democristiana in termini di edilizia è la spinta verso la casa di proprietà, che anche sotto la Dc ha avuto motivazioni sia economiche sia politiche. Se in epoca fascista la proprietà della casa riguardava, nei comuni dai 20.000 abitanti in su, il 26% della popolazione, all’inizio degli anni ’60 la percentuale si aggirava intorno al 40%, mentre dieci anni dopo si superava la soglia del 50%, nello stesso momento in cui in un paese dalla più lunga e solida tradizione borghese come la Francia il dato era del 46%. Oggi, come sappiamo, il dato in Italia si aggira sul 75% (ma a Milano è del 60%). Lando Bortolotti riassume così le motivazioni economiche e politiche che hanno portato a questa situazione: “La politica perseguita dal blocco immobiliare-edilizio – che ha mantenuto basso il livello dell’offerta di case in affitto, e alto il livello dell’offerta in vendita – nonché la politica del credito, così come era stata condotta dalle banche sotto la regìa dei vari governi, hanno spinto anche chi avrebbe preferito abitare in affitto all’acquisto della casa. In questo modo si è costituito un potente strumento di rastrellamento di risparmio familiare, distolto così, almeno in parte, da possibili impieghi alternativi. Dietro la spinta verso la casa in proprietà vi era un motivo squisitamente politico: le stesse persone che pagano la rendita fondiaria urbana attraverso gli affitti, attenuano o annullano la loro protesta quando, divenuti ‘proprietari’ (in realtà, futuri proprietari), con la prospettiva di pagare alte rate per quindici, venti, venticinque anni, cioè per un tempo sufficiente a svalutare il bene acquistato, pagano (ma questa volta senza reagire) la rendita medesima, nelle rate del mutuo. Queste cose le sapeva bene [il ministro] Luzzatti, quando nel 1902, preparando il terreno alla prima legge sulle case popolari, emanata l’anno seguente, dichiarava: ‘noi abbiamo urgente bisogno di moltiplicare i piccoli proprietari di case e di terre e di consolidare quelli che esistono. Così soltanto si può salvare l’ordine sociale minacciato’ “.  In era democristiana la spinta verso la casa in proprietà era determinata, tra le altre cose, da una situazione in cui gli affitti premevano in modo abnorme sui redditi dei nuclei familiari: intorno al 1970 per il 17% in media, rispetto al 7% della Germania occidentale e al 6% della Francia, con un’incidenza del 35% sul reddito medio da lavoro dipendente. Negli ultimi 30-40 anni la situazione è ulteriormente peggiorata, non a caso con una nuova corsa alla casa di proprietà, grazie anche alle politiche di promozione dei mutui ipotecari. Sui prezzi delle case incideva poi fortemente la speculazione sui terreni: a Milano, all’inizio degli anni ’60, il prezzo dei terreni incideva in media dal 20% al 30%, con punte fino al 50%. Un fenomeno nuovo del tutto caratteristico dell’era democristiana è stato invece il boom della costruzione di seconde case, che negli anni ’70 arriva a costituire, secondo dati del governo, il 48% della produzione edilizia. Accanto a quello delle seconde case, c’è stato anche il boom della grande edilizia in zone turistiche, che ha causato enormi danni al patrimonio ambientale italiano.

SUPERSFRUTTAMENTO E VALORI ALLE STELLE

L’enorme crescita del settore edilizio nel dopoguerra si è basata su svariati fattori. In primo luogo, sul proliferare, dall’inizio degli anni ’60 in poi, delle piccole imprese edili a bassa intensità di capitale basate, come specifica Lando Bortolotti, “su un supersfruttamento della manodopera, costituita in buona parte da contadini appena inurbati, che trovavano nella edilizia la più accessibile possibilità di lavoro”, un fenomeno che si replica oggi con il supersfruttamento della manodopera immigrata, massicciamente presente nel settore edilizio. Nell’ambito dell’edilizia il tasso di profitto era altissimo, compreso tra il 15% e il 35%. Nella dinamica di sviluppo del settore si è inserito anche l’enorme aumento del valore delle aree. A Milano nei sette anni compresi tra il 1956 e il 1962 il valore del patrimonio fondiario complessivo è passato da 3.844 miliardi a 9.745 miliardi (un valore che superava di 1.000 miliardi quello delle azioni di tutte le società quotate in borsa!), nell’hinterland da 1.192 a 4.655. Bortolotti cita a titolo di esempio anche i vertiginosi aumenti di prezzi registrati dai terreni in alcune zone della capitale lombarda tra il 1956 e il 1963, con valori quasi sestuplicati nelle aree centrali: nel centro storico da 1,2 milioni di lire al mq a 6 milioni, in zona Garibaldi-via Moscova da 550.000 a 3 milioni, in viale Fulvio Testi da 350.000 a 1 milione. Il business rimaneva enorme anche anni dopo: nel 1970 le quattro maggiori immobiliari italiane avevano un utile complessivo pari a una volta e mezzo quello della Fiat, con un fatturato pari a solo 1/30 e un capitale pari a solo 1/4 di quelli della Fiat stessa.

ERA FASCISTA ED ERA BERLUSCO-LEGHISTA

Il libro di Lando Bortolotti va molto al di là dei pochi esempi che abbiamo citato. Le dinamiche economiche e sociali della politica edilizia, i rapporti tra proprietari, imprenditori e regime fascista, o tra grandi gruppi e regime democristiano, i riflessi sull’urbanistica, le politiche per la casa e i lavori pubblici, vi sono analizzati con esemplare chiarezza e offrendo una grande quantità di elementi fattuali, tanto che si sente la mancanza di un’opera più recente che copra altrettanto sistematicamente il periodo dalla metà degli anni ’70 a oggi. Colpisce, come abbiamo già scritto anche in “Milano, vittima del regime fascista” (recensione del libro “Urbanistica a Milano in regime fascista”) , la quantità di analogie con la situazione odierna, tanto da rendere evidente una sostanziale continuità tra le politiche dell’era fascista, quelle dell’epoca democristiana e quelle dell’attuale fase berluscon-leghista. Se oggi non vengono più effettuati gli enormi sventramenti dell’epoca fascista, rimane del tutto viva in Italia la tendenza a effettuare “operazioni retorico-finanziarie” nei centri urbani: la Milano che si sta gettando nell’avventura Expo 2015 ne è il migliore esempio. Lo stesso vale per la finanziarizzazione del settore immobiliare e la spinta verso la casa in proprietà mediante una scarsa offerta di affitti a prezzo altissimo, da una parte, e una politica basata sui mutui bancari, dall’altra. L’edilizia popolare, che pure in epoca democristiana ha avuto una certa rilevanza, è tornata al modello fascista dell’edilizia convenzionata per i ceti medi, per la massima parte in vendita e non in affitto. La domanda di abitazioni da parte del proletariato, ieri soprattutto immigrati dal resto d’Italia oggi in buona parte immigrati dall’estero, viene del tutto ignorata dalle politiche edilizie, con la conseguente creazione di ghetti ed emarginazione. Come in era fascista e in epoca democristiana, permane la politica autostradale a tutti i costi, con una parallela carenza di investimenti nelle ferrovie (oggi in Lombardia: Pedemontana, BreBeMi e innumerevoli altre autostrade e “bretelle”, contro uno sfascio del servizio ferroviario per i pendolari degno del Terzo mondo). E ci sono infinite altre analogie, alcune delle quali già citate più sopra in questa recensione. L’altra grande analogia tra oggi e il periodo fascista è l’assoluta assenza di lotte di massa per la casa, come quelle che si sono avute prima del 1922 o a partire dal 1969 (primo sciopero per la casa) e per tutti gli anni ’70. La lotta per il diritto alla casa, come rende evidente anche il contesto tracciato da Bortolotti e in questi anni ancora in atto nelle sue coordinate generali, potrebbe in realtà oggi essere un fattore di mobilitazione di vasta portata sociale e di ampio coinvolgimento, visto che risponderebbe a un bisogno pressante e reale, e che metterebbe in discussione il sistema di potere nel suo complesso.

di Andrea Ferrario

Dietro alla clamorosa richiesta di commissariamento del Comune di Milano avanzata da società del gruppo Ligresti ci sono un’aspra battaglia politica e, soprattutto, le difficoltà del mondo finanziario e immobiliare a seguito dello scoppio della bolla. Ne sono una testimonianza anche i casi Risanamento, Citylife e Aedes. Intanto, tra Piano casa, Expo e nuovi megaprogetti la cementificazione continua.

Può succedere anche questo nella Milano che si sta ancora risvegliando dopo il torpore estivo: uno dei più agguerriti cementificatori che la città abbia mai visto, l’assessore all’urbanistica Carlo “Attila” Masseroli, viene all’improvviso presentato dalla stampa, insieme al sindaco Moratti, come un convinto sostenitore della difesa del verde e dell’interesse pubblico nella pianificazione urbana. Lo spunto per questa sua improvvisa beatificazione, che trapela soprattutto dalle righe del quotidiano Repubblica, è venuto dalla vicenda Ligresti-Comune di Milano di cui tutti gli organi di stampa cittadini hanno ampiamente riferito. Riassumiamo brevemente i fatti. Due settimane fa è trapelata, ed è poi stata ufficialmente confermata, la notizia che l’imprenditore Salvatore Ligresti ha chiesto alla Provincia il commissariamento del Comune di Milano per sbloccare tre progetti edilizi di altrettante società a lui riconducibili, motivando la propria domanda con i ritardi dell’amministrazione pubblica nell’affrontare le relative problematiche. Le tre società sono la Imco, l’Altair e la Zero, mentre i progetti riguardano la via Natta, nei pressi dell’Ippodromo di San Siro, dove dovrebbero essere costruiti dei palazzoni alti fino a 50 metri, troppi per il contesto, un’area a Bruzzano, a nord della città, e la via Macconago, a due passi dal Parco Sud e dall’area in cui sorgerà, su terreni dello stesso Ligresti, il mega-centro europeo Cerba per la ricerca medica, uno dei maggiori progetti speculativo-cementizi milanesi. Ai sensi della legge regionale 12 approvata nel 2005, in casi simili è possibile richiedere alla Regione o alla Provincia il commissariamento del Comune. Le società di Ligresti hanno scelto la Provincia, una decisione politicamente non casuale, così come appare non casuale la tempistica della richiesta di commissariamento. La Provincia infatti ora è guidata da Guido Podestà, un fedelissimo di Berlusconi e operativo nel settore sanitario in concorrenza alla “nemica” lobby ciellina formigoniana, della quale il già citato Masseroli è uno dei principali attori.

TRA POLITICA E AFFARI

La politica

La mossa di Ligresti va a incunearsi nelle profonde divisioni già esistenti nella maggioranza e che trovano una delle loro più concrete espressioni proprio nell’urbanistica. Come scrive Il Foglio, a Milano ormai esiste una specie di pentapartito ambrosiano: la Lega, i fedelissimi della Moratti (ridottisi al lumicino), la lobby Formigoni-Comunione e Liberazione, i Pdl ex An e il Pdl berlusconiano/tremontiano. Divisioni che si stanno inasprendo nell’imminenza delle elezioni regionali dell’anno prossimo e di quelle comunali del 2011, con la sempre più probabile mancata ricandidatura della Moratti, che se vuole sopravvivere politicamente deve giocarsi il tutto per tutto fin da ora. E su tutti, o quasi, pende qualche spada di Damocle: per Formigoni lo scandalo Niguarda e quello dei derivati della Regione, che covano sotto la brace, per il Comune l’altro scandalo derivati e quello Zincar, sulle varie appendici della lobby finanziaria e del mattone il caso Risanamento. Ligresti, nonostante i profondi legami con la famiglia La Russa e la vicinanza a Berlusconi, si è in realtà mosso sempre molto prudentemente, avendo presente prioritariamente i propri affari. Ora sembra avere deciso di partire all’attacco per girare a proprio favore le divisioni politiche. La posizione assunta da Masseroli, le cui idee e il cui operato sono ben noti a tutti da anni, è esclusivamente una posizione di difesa politica e di lobby. Un indice del punto di tensione a cui si è arrivati è poi la misteriosa faccenda della microspia trovata negli ultimi giorni sotto un tavolo del direttore generale di Palazzo Marino, il potente Giuseppe Sala, braccio destro di Letizia Moratti nominato nel gennaio 2009 con uno stipendio annuale di 250.000 euro. Secondo i primi dati la microspia, che non è di quelle in dotazione per le inchieste della procura, è stata collocata nell’ufficio di Sala non prima di agosto, ma la bonifica con la quale è stata ritrovata sarebbe stata richiesta da un funzionario comunale nel giugno scorso, non si sa per quali motivi. Ovviamente è cominciata subito la corsa a cercare di capire quali siano potute essere le conversazioni più appetibili per gli anonimi spioni. E a tale proposito i giornali scrivono che in quelle stanze sicuramente si è parlato di derivati del Comune, di Piano di governo del territorio, di A2A (della quale Sala è consigliere di gestione) e di altre società municipali.

Gli affari

Riguardo alla tempistica, tutti hanno notato che la mossa di Ligresti è arrivata nell’imminenza del varo del Piano di governo del territorio (Pgt), che andrà a sostituire il Piano regolatore vecchio di trent’anni. Si tratta di un documento quadro che stabilirà le direttive a lungo termine per lo sviluppo urbanistico di Milano (nulla toglie che poi siano possibili ritocchi, deroghe e quant’altro). Sotto la pressione della richiesta di commissariamento, la maggioranza ha inaspettatamente dato il via libera al Pgt in questi giorni, superando temporaneamente le divisioni in merito. A ottobre dovrà essere discusso in giunta e a novembre, sempre se i tempi verranno rispettati, dovrebbe cominciare l’esame in Consiglio comunale. Secondo molti commentatori Ligresti, più che alle tre aree ora in questione, punta a mettere un’ipoteca proprio sul Pgt. C’è per esempio la questione delle aree di Ligresti nel Parco Sud, circa 280.000 mq (le tre aree oggetto della richiesta di commissariamento ammontano invece complessivamente a soli 72.000 mq) per le quali è probabile che il Pgt preveda la non edificabilità. Il progetto di Pgt prevede inoltre a tale proposito la creazione, voluta da Masseroli, di una Borsa della perequazione dove verrebbero scambiati i diritti volumetrici dei proprietari relativi alle aree dichiarate non edificabili. Le aree possedute da Ligresti nel Parco Sud, però, “fruttano” sotto questo aspetto un indice di edificazione dello 0,2, rispetto allo 0,65 del resto della città. La partita di Ligresti pertanto potrebbe giocarsi, tra le altre cose, proprio sull’innalzamento di questo indice. Ma anche più in generale sull’asserzione del proprio potere per farlo valere in futuro. Non è affatto una guerra tra “ambientalisti” e “cementificatori”, ma solo tra chi dal cemento guadagnerà di più e chi di meno. Masseroli non ha mai fatto segreto della sua contrarietà riguardo alla preservazione del Parco Sud così come è. La richiesta di commissariamento avanzata dalle società di Ligresti è poi un modo per chiudere anche ogni piccolo spazio di dibattito pubblico sul futuro urbanistico della città e gestire tutto dietro le quinte. Per ora tutto è in sospeso: Podestà ha chiesto a Ligresti e Comune di integrare la documentazione fornita entro il 4 ottobre, data a partire dalla quale il caso si riaprirà.

Ma dietro a tutto ci sono anche le difficoltà dell’impero finanziario e del cemento di Salvatore Ligresti. Un impero che comprende partecipazioni in Unicredit, Mediobanca, Generali, Rizzoli-Corriere della Sera, Alitalia e che tra i suoi pilastri la potentissima società edile Impregilo, ma anche la finanziaria Premafin e l’assicuratrice FonSai. A Milano poi Ligresti è massicciamente presente in tutti i maggiori progetti di speculazione edilizia, da Citylife a Garibaldi-Repubblica, dal Cerba all’Istituto europeo di oncologia. Ma è un impero che dà qualche segno di scricchiolio, tanto più preoccupante nel momento in cui un altro impero milanese del mattone come Risanamento rischia il fallimento. Riguardo alle difficoltà delle società di Ligresti basta citare alcuni dati. Il 20 aprile la sua società-cassaforte Sinergia non è riuscita a onorare nei confronti delle banche un prestito di 31 milioni di euro, poi riscadenziato, ed entro novembre dovrà trovare 108 milioni per rimborsare un altro prestito. Per Sinergia il 2008 si è chiuso con una perdita di 24 milioni di euro (nel 2007 la perdita era stata di soli 4 milioni) e un aumento dei debiti a 321 milioni di euro rispetto ai 256 del 2007. La controllata Imco è passata da un utile 2007 di 49 milioni di euro a una perdita 2008 di 13 milioni, con un indebitamento cresciuto a 305 milioni da 212 milioni. Insomma, troppi “sintomi Risanamento”. Ligresti ha quindi la necessità impellente di valorizzare in bilancio le decine di terreni comprati nell’area del Parco Sud, sul modello di quanto avverrà con la costruzione del Cerba, un progetto da 900 milioni su un’area (sua) costata poco meno di 10 milioni. Il Comune, attraverso l’Expo, gli ha già porto una mano con il progetto di commercializzare il Parco trasformando le aziende agricole in strutture alberghiere e di accoglienza, una vera e propria manna per Don Salvatore. Ma evidentemente quest’ultimo vuole di più e, come ha scritto Ettore Livini su Repubblica: “ha deciso di forzare la mano. Quasi come se ci fosse in gioco la sopravvivenza del suo impero di famiglia”.

RISANAMENTO, CITYLIFE ED AEDES: LA BOLLA SCOPPIA

A inizio settembre è stato depositato presso il Tribunale di Milano il piano delle banche creditrici per il salvataggio dal fallimento del gruppo Risanamento, ormai non più controllato da Luigi Zunino (sull’intera vicenda si veda il nostro articolo “L’allegra Milano della bolla”). La complessa manovra prevede un’iniezione di capitale, prestiti convertendi, finanziamenti standby (per un totale complessivo di circa 800 milioni di euro, di cui però solo 130 come liquidità), oltre a dismissioni e alla ricerca di un partner per il progetto di Santa Giulia, il tutto lungo un periodo di cinque anni. I pm si sono opposti al piano e il giudice dovrà decidere il 15 ottobre se procedere o meno con la procedura di fallimento. In gioco ci sono i circa 3 miliardi di euro di buco di Risanamento più, indirettamente, quello stimato come pari a circa 1 miliardo della holding personale di Zunino. Secondo la procura il piano messo a punto dalle banche creditrici (Intesa, Unicredit, Banco Popolare, Bpm, Mps e Italease) non risolve lo stato di insolvenza e ha in realtà come obiettivo la liquidazione, e non la continuità e lo sviluppo aziendale. Tra i vari aspetti estremamente problematici su cui i pm hanno richiamato l’attenzione c’è in particolare il fatto che il piano si basa in parte anche sul valore futuro di beni che si intende vendere, cioè essenzialmente le aree Falck a Sesto San Giovanni e una quota minoritaria ma consistente di Santa Giulia. In realtà i valori realizzabili di tali aree non sono oggi stimabili con precisione. Per lungo tempo infatti Risanamento ha cercato di vendere le aree Falck senza successo, nonostante i ribassi di prezzo, mentre Santa Giulia allo stato delle cose è un progetto semifallimentare ben poco appettibile – come riassume il Sole 24 Ore: “si vuole sottrarre il gruppo a una situazione di crisi ‘certa’ con un piano che vede una realizzazione definitiva tutt’altro che sicura”. A proposito di Santa Giulia va aggiunto che proprio in questi giorni le imprese che dovevano terminare i lavori obbligatori di urbanizzazione dell’area hanno abbandonato i cantieri, secondo quanto riferisce il Corriere della Sera perché la Risanamento non li paga da maggio scorso. In realtà il Comune di Milano si era garantito contro tale rischio con una fideiussione per il 50% del costo dei lavori (e chissà perché appena il 50%), solo che la fideiussione è stata stipulata con la FonSai… di Salvatore Ligresti! Ovviamente non è proprio il momento di aprire un altro fronte con Don Salvatore, visto il già teso conflitto in corso, e pertanto Masseroli diplomaticamente ha rimandato ogni decisione sul da farsi a dopo il 15 ottobre, con la scusa che solo allora si saprà quale sarà il futuro di Risanamento.

Dietro alla patina ottimista dei politici che amministrano l’urbanistica si nasconde quindi in realtà una Milano finanziaria e immobiliaristica che cerca di rimandare con ogni stratagemma gli effetti, potenzialmente devastanti, delle proprie politiche. Oltre alla vera e propria bomba a orologeria della Risanamento, che se dovesse scoppiare avrebbe effetti enormi sul sistema bancario e sul settore immobiliare, vale la pena di ricordare anche il caso dell’immobiliare Aedes (quella proprietaria dei terreni su cui si trova lo stabilimento Innse, si veda “Il caso Innse: dieci mesi di lotta”), che si trovava in una situazione di debiti insoluti verso le banche simile a quella di Risanamento e che a fine luglio, dopo mille peripezie, è riuscita a portare a termine un piano di ricapitalizzazione, che però non è garanzia di uscita dalla situazione di crisi. E poi c’è l’enorme progetto Citylife, che ha viaggiato finora con una leva finanziaria dell’80%, ma che ora rischia grosso. Il progetto oggi non è più coperto finanziariamente perché i costi stimati sono incrementati da 1,7 a 2,15 miliardi. Servono quindi altri 700 milioni e, secondo quanto scrive Il Mondo, né le banche (Intesa, Unicredit, Mediobanca e la tedesca EuroHypo) né i soci (Generali, Ligresti, Allianz, Toti) sono disponibili a concedere altri fondi. La più avversa a questa ipotesi sarebbe la tedesca EuroHypo, che è già in difficoltà a casa sua in conseguenza della crisi finanziaria mondiale. Tra le varie ipotesi per uscire dall’impasse vi sono quella dell’erogazione di nuovi prestiti, a un costo di interessi però notevolmente maggiorato, e quella di complessi accordi di credito con garanzie incrociate per le future fasi del progetto che, secondo quanto scrive sempre Il Mondo, saranno “via via più rischiose per le banche”. Quindi da una parte abbiamo le banche sempre più esposte a debiti insoluti, a prestiti ad alto rischio e a partecipazioni azionarie (uno dei frequenti sbocchi dei piani di salvataggio) anch’esse pericolose, dall’altra un sistema immobiliare che è ben lungi dall’avere smaltito la bolla, con il risultato che potrebbero essere ridimensionati, o peggio finire arenati come Santa Giulia, altri grandi progetti milanesi. Una situazione descritta con grande efficacia dall’articolo “Credito e mattone” di Andrea Greco, pubblicato da Repubblica.

MATTONE E CEMENTO: GLI ALTRI SVILUPPI PIÙ RECENTI

Con l’occasione passiamo in rassegna alcuni altri sviluppi recenti nel settore della speculazione immobiliare e del cemento. Sta per partire il Piano casa del governo lombardo, quello che prevede la possibilità di aumentare del 20% la volumetria del già costruito e di abbattere e ricostruire edifici, anche nei centri storici e nei parchi. I comuni hanno la facoltà di indicare entro il 15 ottobre zone del loro territorio nelle quali ai privati non sarà consentita l’applicazione del Piano. Il Comune di Milano lo ha già fatto, estromettendo dal Piano casa tutta l’area all’interno della cerchia dei bastioni e 11 altre zone della città. L’assessore regionale all’urbanistica Davide Boni (Lega Nord) si è già lamentato dei limiti posti da Milano (ma anche da Mantova): “Troppi paletti. I comuni stanno mettendo paletti troppo rigidi”. Parole che non fanno sperare bene, visto che se a insindacabile giudizio della Regione le limitazioni non risulteranno “adeguatamente motivate”, i privati potranno lo stesso fare i lavori. Intanto continuano le difficoltà per il mercato immobiliare. Secondo gli ultimi dati citati dal Corriere della Sera a Milano ci sarebbero circa 80.000 alloggi sfitti, più una quantità stimata di 850.000 metri cubi di spazi per uffici vuoti. Negli ultimi anni nel complesso l’offerta ha superato la domanda, spiega Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, secondo cui inoltre si registra una perdita di attrattività complessiva della città, che ha portato alcune multinazionali a trasferirsi a Roma. Come spiega Guido Lodigiani del centro studi della Gabetti “a Milano nell’ultimo decennio si è costruito troppo” e “lo stock di immobili arrivato sul mercato è tutto concentrato nel settore medio-alto. E ora sono molti i proprietari che non riescono a vendere e che convertono l’offerta in affitto”. Sul fronte delle case popolari da ottobre si passerà dalla gestione privata a quella pubblica. Dopo la pessima esperienza dell’affidamento alla Romeo, alla Pirelli Re e alla Gefi, l’amministrazione degli alloggi popolari di Milano tornerà all’Aler. Si naviga ancora a vista invece per quanto riguarda l’Expo 2015, riguardo al quale si continuano a registrare solo notizie grottesche, folcloristiche o relative alle più svariate “poltrone”. Dopo la presentazione del masterplan (in realtà dietro al vocabolo inglese si nasconde solo una bozza di massima, che potrà anche essere completamente modificata), si è avuto un incontro di Diana Bracco con se stessa (in qualità di presidente Expo 2015 da una parte e di presidente del Comitato ristretto di Confindustria per l’Expo 2015, dall’altra) e il voto del Comitato incompatibilità della Camera con il quale Lucio Stanca è stato autorizzato a occupare contemporaneamente la poltrona di amministratore delegato di Expo 2015 Spa e di deputato. La Lega Nord, che si era detta a gran voce contraria, come al solito dopo avere sbraitato ha messo il timbro alla “bipoltrona” astenendosi. Da registrare infine l’idea di Daniele Farina, “leader storico” del centro sociale Leoncavallo, di convocare un social forum per il 2015 a Milano, in coincidenza con l’Expo. L’idea è stata comunicata a Letizia Moratti con una lettera in cui, secondo quanto riferisce il Corriere della Sera, si parlerebbe di un’integrazione delle due iniziative “in un’ottica di dialogo più che di divisione” con la speranza di diventare “partner ufficiale” della manifestazione. Sempre per l’Expo nell’area tra Rho e Milano si prevede di costruire parcheggi per 17.000 posti auto, che una volta finita la manifestazione rimarranno con molta probabilità inutilizzati in quanto situati in aree lontane dai centri cittadini. E’ prevista anche la realizzazione di una tangenzialina ad Arese nell’area ex Alfa, nonostante esista già una strada di collegamento. E allora perché farla? Come denuncia il centro sociale Sos Fornace, “perché una volta realizzata tutta la zona, attualmente agricola, diventerà edificabile”. Grandi manovre anche a Monza, dove il sindaco Marco Mariani ha annunciato una variante al Piano di gestione del territorio con la quale si prevede una valanga di cemento su ben 3 milioni di metri quadri. Le aree interessate sono quelle di San Fruttuoso, del Parco Villoresi, della Cascinazza, delle ex cave Rocca e dell’ex area industriale Pagnoni.

(fonti: le principali testate della stampa milanese e nazionale dal 14 al 27 settembre 2009)

Cemento e «deportati»: il modello immobiliarista che condanna L’Aquila

da L’Unità del 24 settembre 2009

Autore: Emiliani, Vittorio

Lo ricordo bene: dopo i terremoti del Friuli, dell’Umbria e delle Marche – i meglio risolti fra i tanti – il dibattito sulla ricostruzione di centri storici e monumenti fu subito intenso, acceso, coinvolse, appassiono` intere comunita`, produsse soluzioni alla fine valide. In Friuli lo slogan della ricostruzione fu «prima le fabbriche, poi le case e le chiese». In Umbria venne corretto in «prima le chiese (“Sono le nostre fabbriche”, fece notare un vescovo saggio, attento al turismo religioso di massa), poi le case e le fabbriche». Lo fa notare il solo studio complessivo – anche socio-culturale, anche economico – sin qui prodotto sul terremoto abruzzese: «L’Aquila. Non si uccide cosi` anche una citta`?». Una brochure fitta di analisi, argomentazioni, piantine, tabelle di costi, che va sotto la sigla storica di Comitatus Aquilanus.

Vi hanno lavorato intensamente soprattutto l’urbanista Vezio De Lucia, con vaste esperienze di amministratore, l’ex direttore del Servizio Sismico nazionale, Roberto De Marco, l’architetto Georg Josef Frisch, coordinatore della ricerca che pubblichiamo in anteprima.

Prima notazione: nulla delle esperienze positive antecedenti gia` citate e` stato tenuto in conto. E` prevalsa su tutto la visione «edilizia», immobiliaristica del presidente Berlusconi, attuata «militarmente» dalla Protezione Civile. Difatti, qui in Abruzzo, all’Aquila, la parola «ricostruzione » non viene pronunciata, c’e` uno spettrale silenzio attorno ad essa. Anche da parte degli intellettuali (tutti ipnotizzati?), dei giornali, di quasi tutte le tv. Dove un’altra parola risulta bandita: «pianificazione ». Tutto sul territorio aquilano avviene nella piu` totale assenza di un disegno urbanistico complessivo, con mille episodi sconnessi e con un consumo di suoli agricoli alla fine disastroso. Il solo slogan e` quello efficientistico «dalle tende alle case», o meglio «alle casette» (magari donate dai trentini).

Ma ci sono poi case o casette per tutti? Neanche per idea. Ci sono prima che arrivi novembre e magari la prima neve? Soltanto in parte. Sere fa ha fatto sensazione a Ballaro` l’intervento del direttore generale del Comune de L’Aquila, Massimiliano Cordeschi, accusato dal ministro Tremonti di «esortare alla rivoluzione» soltanto per aver detto che, in conclusione, a sei mesi dal sisma, su 40.000 senzatetto, ce ne sono 26.000 fuori da ogni prospettiva di residenza che non siano gli alberghi della costa, case di parenti, o la diaspora.

Lo studio di De Lucia-De Marco-Frisch ci dice subito che la Protezione Civile ha censito gli edifici inagibili o danneggiati. Non gli alloggi. Dato fondamentale invece per stimare la gravita` del danno e quindi la «domanda di ricostruzione». Loro tre calcolano che a L’Aquila siano 15.746 gli alloggi resi inagibili, per una superficie lorda di 1 milione e mezzo di metri quadrati. Una parte rilevante dei quali nel bellissimo ed ora spettrale centro storico, nella «zona rossa »: il 63%. Sono residenze di aquilani e case per studenti fuori sede. Lo slogan della ricostruzione (se di ricostruzione qualcuno parlasse nel primo grande centro storico atterrato dopo Messina) dovrebbe infatti mettere al primo posto, fra le «fabbriche », l’Universita`, vero «motore» di tanta vita economica e sociale aquilana, col Conservatorio, con l’Accademia di Belle Arti e altri Istituti. Pertanto, se migliaia di studenti sceglieranno altre sedi, tutta L’Aquila ne ricevera` un colpo mortale. Ma se la ricostruzione non solo non parte (rimuovendo le macerie, puntellando, progettando, ecc.), ma neppure viene nominata, quali speranze si possono dare a questi giovani affluiti qui da altre regioni? Cosa puo` trattenerli dal fare altre scelte? In Umbria e Marche, dopo aver sistemato, con fatica certo, i terremotati in container attrezzati e in casette prefabbricate, vennero formati dalla Regione e dagli enti locali i consorzi obbligatori fra i proprietari privati onde far partire progetti integrati e pianificati di ricostruzione «in sicurezza ». Qui siamo sotto lo zero. E anche giornali, tv, opinionisti, gli stessi partiti di opposizione non ne parlano. Paiono come annichiliti e senza voce. Peggio, senza idee.

La sensazioneche gli autori di questa ricerca hanno avuto e` che il sindaco de L’Aquila Massimo Cialente sia stato lasciato piuttosto solo dallo stesso Pd anch’esso come catturato dalla logica tutta «edilizia» del duo Berlusconi-Bertolaso. Da qui l’ordinanza di giugno che lasciava liberta` di costruire casette provvisorie dove si poteva. Da qui il Progetto dei Complessi Antisismici Sostenibili ed Ecocompatibili (C.A.S.E.) che il premier un po’ chiama newn town e un po’ no, anzi si offende.?«In buona sostanza », si legge nel rapporto, sono «lottizzazioni residenziali su 20 aree individuate dalla Protezione Civile (…), 164 edifici per un totale di circa 4.000-4.500 appartamenti che saranno adatti ad ospitare circa 15.000 persone», cioe` un terzo soltanto dell’effettivo fabbisogno espresso dai cittadini del capoluogo. Adesso anche la Protezione Civile si e` accorta che sono poche e allora si affanna a mandare altrove il popolo degli attendati, prima che il gelo li attanagli. Di nuovo negli alberghi della riviera adriatica. A costi notevolmente elevati. Senza che i senzatetto abbiano potuto esprimere una preferenza, senza che si sia lasciato uno spiraglio alla autodeterminazione democratica, senza che si sia potuto opporre qualcosa alla scelta centrifuga delle 20 micro-newtown e di tante altre casette sparse, a spray, sui terreni agricoli, a macchia d’olio. Il tutto a costi molto alti. Come sempre allorche’ non si pianifica praticamente nulla. Ne parleremo nella successiva puntata. Fermiamoci ad un costo sociale: «Una volta sgomberate le macerie e rese accessibili le case non danneggiate gravemente, solo uno su tre dei vecchi abitanti potra` tornare a casa». Piu` il tempo passa senza che inizi la ricostruzione e peggio e`. Qui e nei centri storici minori. Sul piano oggettivo, psicologico, morale. «Non si uccide cosi` anche una citta`?».

(1-continua)

Dai centri storici alle “new towns” Cinque domande al premier

Nella conferenza-stampa di martedi` Silvio Berlusconi ha detto che rispondera` soltanto a domande serie, per esempio sulla consegna di case prevista il 29 in Abruzzo. L’inchiesta qui a fianco ne contiene tante di domande. Proviamo ad estrarne qualcuna:

1) Perche’ non si sono tenuti in alcun conto i risultati positivi della ricostruzione post-terremoto in Friuli e in Umbria-Marche?

2) Perche’ la Protezione Civile ha censito gli edifici e non invece gli alloggi colpiti per avere una stima piu` esatta dei bisogni?

3) Come mai le casette prefabbricate possono ospitare soltanto un terzo dei circa 40.000 senzatetto? E gli altri, dove finiranno?

4) E` vero che nelle sue amate «new town» gli alloggi stanno fra i 40 e i 70mq e che ci si orienta sempre piu` verso i 40 mq?

5) Perche’ nemmeno si parla, per ora, di piani e progetti di ricostruzione dei centri storici, dell’Aquila in primo luogo? Cosa si vuol fare?

Tante sono le domande che urgono. Magari domani ne faremo altre.

V.E.

Quelle nuove (e costose) periferie chiamate “New Town” Data di pubblicazione: 26.09.2009

da L’Unità del 26 settembre 2009

Autore: Emiliani, Vittorio

Uno studio degli urbanisti Vezio De Lucia e Georg Josef Frisch svela il doppio danno delle nuove costruzioni: l’abbandono del centro storico (dove vivrebbe il 6% degli aquilani) e il prezzo eccessivo degli immobili.

Tutti ricordano il terremoto,fra ottobre e novembre 2002, di San Giuliano di Puglia (Campobasso), che semino` la morte nella scuola del paese: 27 bambini e un’insegnante schiacciati. Il resto dell’abitato non aveva subito danni gravi.Ma Silvio Berlusconi subito parlo` di una«San Giuliano di Puglia 2», avendo fissa in testa la «sua» Milano 2. Poi la cosa non ando` avanti. Stavolta,col solito tecnico privato di fiducia,l’ingegner Michele Calvi (sempre Milano 2), ci ha riprovato straparlando di new town aquilane, in realta` una congerie scollegata di banali lottizzazioni. V’e` di piu`. «Si sono rifatti i conti e le new town sono diventate inaspettatamente (per la Protezione Civile) insufficienti. E la gente riparte per il mare». Uno show illusorio dunque.

Lo scrivono gli urbanisti Vezio De Lucia e Georg Josef Frisch, e il sismologo Roberto De Marco nel rapporto ancora inedito di cui diamo conto in anteprima «L’Aquila. Non si uccide cosi` anche una citta`?». Essi affrontano, oltre all’insufficienza quantitativa delle abitazioni previste per i terremotati aquilani (senza servizi, oltretutto), il nodo dei costi della soluzione prescelta.Per ricostruire la casa com’era e dov’era (ma sicura) ai circa 7.000cittadini della zona rossa del centro storico, occorrerebbero 380 milioni di euro. Inoltre, quei cittadini dovrebbero essere sistemati provvisoriamente per il tempo necessario con Moduli Abitativi Permanenti(MAP). A quali costi? «La Protezione Civile», rispondono i tre esperti,«sta spendendo, chiavi in mano,1.000 euro per mq, mediamente50.000 euro ad alloggio MAP». Per i2.820 alloggi necessari, farebbero140 milioni di euro. Sommati ai 380 milioni precedenti, si salirebbe a circa5 20 milioni.

Il Progetto C.A.S.E. in corso di realizzazione, cioe` le 20 micro-newtown, o lottizzazioni, prevede invece un costo di 2.800 euro al metro quadrato per un importo complessivo di 710 milioni di euro. Badate, si tratta di mini-alloggi: da 40 a 70 mq contro i 90 mq della media Istat. Fra l’altro li stanno rimpicciolendo per stiparne di piu` nei 20 lotti essendosi accorti che sono di molto inferiori ai bisogni. Quindi, per i 7.000 aquilani della zona rossa «avere una casa nelle new town costera` 440 milioni dieuro». Non e` finita. C’e` da calcolare il costo del temporaneo, non breve soggiorno negli alberghi della costa. Circa 8,4 milioni al mese. In sei mesi (e non so se bastino), un costo aggiuntivo di 50 milioni, da sommare ai 440 milioni di poco sopra. In totale, circa 490 milioni di euro.

Non e` tutto, perche’ nella versione finale del decreto sul terremoto (28aprile 2009) il governo ha dovuto riconoscere ai residenti del centro storico con abitazione in E (cioe` gravemente danneggiata) la totale copertura delle spese di ricostruzione e aip roprietari di seconde case in E «un ristoro di 80.000 euro». A questo punto dobbiamo sommare i 380 milionidi euro calcolati per ricostruzione e recupero della zona rossa delcentro storico ai 490 milioni per le cosiddette new town e fanno 870 milioni di euro.

Una obiezione e` scontata: «Le new town sono un patrimonio edilizio a futura diversa destinazione». Gia`, pero` si tratta di alloggi definiti dalla Protezione Civile soltanto «durevoli», decisamente piccoli, piu` piccoli di un terzo delle abitazioni andate distrutte. E per ora non ci sono fondi per i servizi. Insomma,concludono gli autori dello studio, «non si puo` pero` essere sicuri che costruire case al costo di un appartamento di lusso sia stato un buon investimento». La ricostruzione aquilana, con tutte le declamate pretese di efficienza,costera` di piu` di una «ricostruzione tradizionalmente intesa».

E qui torna il discorso fatto nella prima puntata: la fretta presuntuosa con cui si e` voluto agire senza tenere in alcun conto le esperienze friulane e umbro-marchigiane sara` nemica di una «buona ricostruzione». Della cui elaborazione progettuale, del resto, nemmeno si discute. Nasce allora un sospetto di fondo: questa urbanistica «di emergenza» non diventera`«permanente»? Della bella Aquila oggi in macerie che ne sara`? Prima del sisma nelle case e nei nuclei sparsi risiedeva il 34 per cento della popolazione del Comune; con le new town vi risiedera` il 56 per cento. Nel centro storico abitava il 15 per cento che si ridurra` ad un misero 6per cento. Come diminuira` (dal 51 al 38 percento), a vantaggio dei nuclei e case sparse, la quota di quanti avevano casa nelle zone urbane. Prima del terremoto, «ben due terzi della popolazione del Comune abitava nel capoluogo (centro storico e zone adiacenti), mentre solo un terzo era residente nelle frazioni e nei nuclei periferici». Con la centrifugazione prodotta dal Progetto new towns, o C.A.S.E., il capoluogo perde «un terzo degli abitanti, mentre il centro storico subisce un vero e proprio tracollo». L’Aquila sara` cosi` trasformata in «una citta` piu` piccola contornata da venti periferie?».

Se ricordate, nella prima versione del decreto legge, si insisteva sul ruolo di Fintecna incaricata di subentrare agli aquilani con casa danneggiata che non ce la facevano a ricostruire. A tutt’oggi non c’e` nessuna ombra – a differenza del modello umbro-marchigiano – di comparti omogenei perimetrati, di programmi integrati,ne’ di consorzi obbligatori fra i proprietari per il recupero degli edifici distrutti o lesionati. Campo libero dunque, per selezione «naturale»,ai singoli, ovviamente ricchi o agiati, che vorranno qua e la` recuperare mettendo in sicurezza. «Per dar vita ad una L’Aquila-land per turisti e fruitori di shopping, richiamati dalla possibilita` di ammirare come era una citta` preziosa prima del terremoto». Una vuota scena. Una bella occasione speculativa.

In tanta inerzia, difficilmente l’Ateneo aquilano riavra` i suoi 27.000 iscritti, con parecchi fuorisede. Faticheranno Conservatorio, Accademia e altri istituti. Languiranno gli 800 esercizi commerciali dei quartieri storici. Il Tribunale e` sbriciolato, l’Ospedale lesionato. Le imprese si saranno riposizionate sul territorio. Si paghera` un altissimo prezzo: la disgregazione di una comunita`.  Possibile che di cio` che tocca il cuore, gli elementi vitali del primo grande centro storico terremotato dopo Messina (1908) la classe dirigente,intellettuale italiana non senta il bisogno di discutere in senso positivo, progettuale? Non senta l’urgenza di sostenere quanti nelle istituzioni (il sindaco Massimo Cialente, la combattiva presidente della Provincia Stefania Pezzopane) non si rassegnano? Possibile che questo nostro Paese sia, in tutto, cosi` sfibrato, disanimato, incapace di reagire, persino al «tutto va ben» strombazzato da Berlusconi e dai suoi contro ogni cifra, contro ogni realta`? Ma dove sono urbanisti, pianificatori, sindacati,partiti dalla parte dei cittadini?

Il milanese di oggi fa fatica a immaginarsi come sia cresciuta Milano e come abbia assunto i suoi caratteri attuali. Ci sono luoghi del pieno centro della città talmente informi (un esempio tra tutti: l’area tra Corso Europa, via Larga e Largo Augusto) o pesantemente rigidi (l’area San Babila-Corso Matteotti) da rendere pressoché illeggibili le dinamiche che hanno portato all’attuale conformazione e la loro precedente morfologia. Molti abitanti della città sono convinti che tutto ciò sia frutto dei bombardamenti subiti da Milano tra il 1943-1945. In realtà gli sconvolgimenti maggiori subiti dalla città sono stati causati da politiche asservite al capitale finanziario e alla speculazione immobiliare ed edilizia, che hanno trovato nell’epoca fascista il loro culmine. Il libro di Franchi e Chiumeo ci offre lo studio più approfondito del come e del perché è cambiata Milano in quegli anni. Il volume è diviso in due parti: nella prima Franchi analizza gli interventi urbanistici effettuati a Milano tra il 1923 e il 1934, nella seconda Rosa Chiumeo affronta il tema dell’edilizia popolare in città tra le due guerre mondiali. Si tratta di un libro rigoroso, ma scritto in modo chiaro e perfettamente accessibile al lettore non specialista.

I PRIMI INTERVENTI DI “RISANAMENTO”

Nei primi anni del regime si delineano già chiaramente gli orientamenti urbanistici che troveranno piena applicazione negli anni successivi. Nonostante nel 1923 il territorio comunale si fosse fortemente ampliato con l’inglobazione di 11 comuni limitrofi, prendendo tra l’altro la forma che ha ancora oggi, il Comune ha deciso di rivolgere la propria attenzione non alle periferie, ma pressoché esclusivamente al centro. Si è proceduto essenzialmente per piani particolari relativi a singole aree, come quello per il “risanamento edilizio e morale” dell’area di piazza Vetra (il Ticinese veniva considerato già allora un luogo di perdizione, il “quartiere forse più immorale di tutta la città”, “un luogo dove il vizio e la bassezza trovano le migliori condizioni di esistenza; occorre dunque scegliere i rimedi più radicali”, scrivono fonti dell’epoca citate nel libro). Ma non vengono prese di mira esclusivamente le aree popolari. Nel 1923 il Consiglio comunale approva uno sventramento per la formazione della via dei Giardini, destinata a distruggere svariati giardini di rilevanza storica e tre edifici monumentali, sconvolgendo quella che allora era una delle zone più verdi di Milano. Non molto lontano da quell’area nel 1926 è stato reso edificabile l’antico giardino Melzi, dove alla fine degli anni ’30 sorgerà il primo centro direzionale della città, quello dei palazzoni della Montecatini (cioè il “palazzone” che nel suo libro “La vita agra” lo scrittore Bianciardi avrebbe voluto fare saltare in aria), mentre sempre nello stesso periodo vengono lottizzate e consegnate alla speculazione edilizia aree a giardini nella zona tra Corso Venezia e Viale Majno. Ma sono solo i primi limitati segni di quello che verrà. Nel 1926 il regime rafforza la sua presa sul potere, viene abolito il Consiglio comunale e tutto il potere viene accentrato nella figura del podestà.

I GRANDI SVENTRAMENTI: DA PIAZZA DIAZ ALLA STAZIONE CENTRALE

E’ proprio da quell’anno che si comincia a lavorare concretamente su un nuovo piano regolatore per la città, approvato poi solo nel 1934, ma con la scusa di situazioni di risanamento non rimandabili si continua a procedere per piani particolari, basati essenzialmente su grandi sventramenti nelle aree centrali della città. Le motivazioni di questa politica vengono efficacemente riassunte da Franchi: “l’intervento comunale era determinato dal fattore preminente dell’interesse delle società immobiliari che vedevano nelle zone degradate centrali la possibilità di enormi guadagni attraverso la demolizione di vasti quartieri e la ricostruzione, sul terreno reso libero, di nuovi lussuosi edifici secondo i dettami del maggior sfruttamento dello spazio. Banche e società industriali vedevano la possibilità di ottenere nuove sedi e uffici direzionali in ambite zone centrali ad un prezzo relativamente basso, in quanto il terreno ceduto proveniva direttamente dall’esproprio del Comune ai proprietari originari. Le autorità locali, fedeli esecutrici della politica del regime, attraverso l’eliminazione dei quartieri declassati dal centro della città, ottenevano il duplice scopo di espellere da tali zone la scomoda verità della miseria degli abitanti [...] confinandoli in ghetti periferici (spesso baracche), e quello di permettere la creazione di lussuosi e decorosi edifici”.

Viene così messo a punto con procedura d’urgenza il progetto per la realizzazione di piazza Diaz, che raderà al suolo e stravolgerà completamente l’area immediatamente a sud del Duomo. Seguono la distruzione di uno dei luogi più tipici di Milano, il Verziere (iniziava da quello che oggi è Largo Augusto) e si procede ad ampliare via Larga fino a farla sboccare, attraverso l’odierna Via Albricci, in una Piazza Missori già stravolta dalle propaggini della realizzazione di Piazza Diaz. Viene decisa inoltre la demolizione di tutte le case che formavano piazza S. Babila, allora più uno slargo che una vera e propria piazza, per moltiplicarne le dimensioni e popolarla di edifici altissimi. A Est del Duomo si procede alla demolizione di un lato della tranquilla Piazza Fontana fondendola in un insieme amorfo con la ben diversa piazza Beccaria. Le strade costruite sono particolarmente ampie, e ciò a un solo e unico scopo: quello di consentire agli speculatori di affacciarvi edifici di volumetria e altezza enormi per l’epoca, realizzando maggiori profitti. Insomma, dopo gli interventi già pesantissimi operati a fine ’800 su Piazza Duomo, Piazza Mercanti, Piazza della Scala e per la realizzazione dell’attuale Piazza Cordusio, il regime fascista rade pressoché completamente al suolo quello che rimane del nucleo più antico di Milano, sostituendolo con edifici di volumetria enorme, oltretutto senza alcuna efficace coerenza nella viabilità stradale. Un processo che ha portato all’espulsione (o sarebbe forse più esatto dire deportazione) di circa 20.000 abitanti dell’area, tutti appartenenti ai ceti popolari. Non si pensi che tutto questo sia attribuibile in parte alla mancanza, all’epoca, di una cultura della conservazione: numerosi e autorevoli architetti si erano opposti pubblicamente ai progetti e il no della Sovrintendenza alle belle arti è stato aggirato con la scusa delle procedure d’urgenza.

Un altro progetto teso a celebrare la “grandezza” fascista riguardò un’area meno centrale, ma molto vasta, come quella tra l’odierna Piazza della Repubblica, che a quei tempi si chiamava Piazza Fiume e ospitava la Stazione Centrale, e il Piazzale Duca D’Aosta, destinato ad accogliere la nuova Stazione Centrale. Anche qui sono stati adottati gli stessi criteri: strade inutilmente ampie (Via Vittor Pisani) per consentire agli speculatori di costruire in altezza con grandi volumetrie, cancellazione dell’esistente. Venne per esempio abbattuto il tratto di bastioni alberati tra Porta Nuova e Piazza della Repubblica, dando tra l’altro, come può essere constatato ancora oggi, grande spazio alla speculazione immobiliare nell’area. La direttrice dalla Stazione Centrale verso il centro ha sconvolto poi anche l’area tra via Turati e Corso di Porta Nuova, una delle più verdi e tranquille di Milano, popolata da alcune eleganti ville andate distrutte. Si rinunciò tra l’altro a utilizzare per il trasporto pubblico il tracciato esistente delle ferrovie da piazza della Repubblica in direzione est (anche in questo caso in ossequio agli speculatori): se non fosse stato soppresso negli anni ’90 non sarebbe stato necessario realizzarlo di nuovo con pesanti costi per il Passante ferroviario.

Nel 1923 era inoltre già stata constatata l’insufficienza delle dimensioni del tribunale di Piazza Beccaria (il palazzo che oggi ospita la sede dei Vigili urbani, destinato tra l’altro a essere “privatizzato” nei prossimi anni su decisione della giunta Moratti nell’ambito di un’ennesima operazione a favore degli speculatori). In quell’anno si era deciso di decentrarlo in Via Olona, nell’area resa libera dall’ex macello. Le resistenze della lobby degli avvocati, insieme alla fame degli speculatori che intuivano il potenziale di valorizzazione che la collocazione del Palazzo di Giustizia in centro avrebbe realizzato, ha portato alla decisione di ubicarlo nell’area di una caserma che dava su Corso di Porta Vittoria. Anche qui il nuovo insediamento è stato accompagnato da ampliamenti di vie, costruzione di edifici alti, pesante “monumentalità”, demolizioni e stravolgimento del vecchio quartiere, con in più gli effetti negativi della collocazione in pieno centro di una istituzione e il relativo strascico di congestione di traffico. Lo stesso vale per la costruzione di Piazza Affari, che ha comportato sventramenti e il totale stravolgimento di Piazza Borromeo, un degli ambienti più tipicamente milanesi.

LA COPERTURA DEI NAVIGLI

Ma uno dei maggiori crimini urbanistici di cui è responsabile a Milano il regime fascista è quello della chiusura della cosiddetta “fossa interna” dei Navigli, cioè il tratto di Naviglio che da via S. Marco andava fino a Porta Genova. I motivi ufficiali della decisione erano i problemi di natura igienica generati dalla presenza del Naviglio, in realtà limitati e facilmente ovviabili con poche spese, e la necessità di consentire un maggiore flusso di traffico automobilistico. La realtà è che negli anni la cerchia dei Navigli coperti si è rivelata “un vero cappio al collo della città” troppo vicino al centro storico, che ha rafforzato il carattere monocentrico di Milano già implicito nella restante politica urbanistica fascista, con pessimi esiti per la gestione del traffico. Non estranei alla decisione anche i motivi “politico-sociali”, come testimoniato dalla citazione di una fonte dell’epoca fatta da Dario Franchi: “Il Naviglio è un pericolo sociale per l’attrazione che esercita sui deboli e sui vinti di una grande metropoli, i suicidi; è un pericolo pubblico nelle notti invernali, nebbiose, per uomini e vecchi che vi possono precipitare. Del resto nella nuova vita italiana voluta dal fascismo, le ragioni di affermazione e miglioramento della razza devono avere il sopravvento sopra ogni altra considerazione. La vita delle nostre grandi città è tutta pervasa da uno spirito nuovo di realizzazione e di potenza…”. I lavori di copertura furono avviati d’autorità e a ritmo record prima di ottenere l’autorizzazione della Sovrintendenza alla belle arti e del Consiglio superiore delle belle arti, a rischio per il Comune di dovere spendere folli cifre per la riapertura del Naviglio in caso di parere negativo. Le due istituzioni, messe di fronte al fatto compiuto, si sono alla fine rassegnate e l’operazione è stata tacitamente avallata, complice anche un intervento di Mussolini, grande fautore della chiusura dei Navigli. Anche in questo caso, grazie alle ampie sedi stradali rese disponibili dalla copertura del canale si è avuto il solito contorno di speculazione edilizia (la vera motivazione dell’operazione), che ha portato alla distruzione massiccia di alcuni dei luoghi più caratteristici di Milano.

UNA POLITICA DI DISTRUZIONE E DI RAPINA

Da quanto abbiamo riassunto risulta evidente che il regime fascista ha cambiato completamente il volto del centro di Milano, incrementando esponenzialmente una tipologia di interventi già messa ampiamente in atto dalla borghesia milanese dopo l’Unità d’Italia. Il fascismo da questo punto di vista non ha introdotto praticamente alcuna novità, ha solo portato l’asservimento alla speculazione edilizia a livelli mai visti in precedenza all’insegna di una politica di “risanamento” devastante e violenta. A tale proposito basta citare le parole di Cesare Albertini, estensore del piano regolatore fascista infine approvato solo nel 1934, secondo cui il risanamento nel centro storico di Milano richiedeva “ferro e fuoco, la demolizione e la deportazione degli abitanti”. Una strategia messa in atto in un contesto con molti elementi che ricordano il liberismo, da una parte, e facendo ricadere i costi sui ceti meno abbienti. Dario Franchi opportunamente cita molti dati utili per inquadrare meglio tale contesto. Per esempio, nel 1932, gli introiti fiscali del Comune da Milano provenivano in misura di addirittura il 58,7% da imposte sui consumi (cioè quelle pagate da tutti e senza aliquote progressive) e solo per il 18% dalle imposte sui beni mobili, per il 12,2% da quelle sui beni immobili e per il 10,8% dalle imposte sulla “agiatezza”. Inoltre il Comune di Milano nei primi anni dell’era fascista aveva la più grossa quota di terreni di proprietà comunale d’Italia: invece di utilizzarli per il bene comune ha deciso nei fatti di privatizzarli, dandoli in pasto agli speculatori a prezzi d’occasione grazie ai meccanismi citati sopra.

L’EDILIZIA (NON) POPOLARE

Nella seconda parte del volume Rosa Chiumeo analizza con grande chiarezza e ricchezza di dettagli le politiche di edilizia popolare a Milano tra le due guerre mondiali. Nel corso del periodo la popolazione di Milano ha continuato ad aumentare esponenzialmente, nonostante le politiche del regime che, almeno a parole, promuovevano la ruralizzazione. Ciò ha portato tra le due guerre a una gravissima situazione di sovraffollamento e a un costante problema della casa. Il regime fascista non ha mai fatto nulla di efficace per combatterlo, per il semplice fatto che era un regime al servizio dei capitalisti e, nell’ambito della sfera urbanistica, degli speculatori. E’ sempre stata data precedenza all’edilizia di lusso o a quella per i ceti medi, mentre le comunque scarse iniziative di edilizia popolare erano destinate nella quasi totalità dei casi alla “aristocrazia operaia”, mentre nei rari altri casi erano interventi cuscinetto provvisori per i molti baraccati che vivevano in città o per le famiglie che vivevano in stato di drammatico sovraffollamento e in precarie condizioni igieniche. Una vera politica di edilizia popolare non è mai esistita, né il regime vi si è mai dimostrato effettivamente interessato. Due sono le tendenze più tipiche del periodo. In primo luogo, quella di costruire edilizia non tanto popolare, quanto piuttosto “economica”, come veniva definita all’epoca. Tale tipo di edilizia si rivolgeva soprattutto ai ceti medio borghesi (impiegati, professionisti) ed era edilizia a riscatto, cioè che sfociava nella proprietà e pertanto non rientrava nella quota di edilizia in affitto. Si trattava di una politica specificamente mirata ad allargare la proprietà della casa (naturalmente dopo decenni di mutuo) anche come strumento per attutire la conflittualità sociale. E’ sempre in questa epoca che è stata poi imposta, sempre attraverso strumenti politici e finanziari, l’ideologia del condominio, come strumento di controllo sociale. L’altra tendenza è stata quella della segregazione, in alcuni casi anche semi-militarizzata, delle classi proletarie ai margini estremi della città e in condizioni abitative totalmente precarie. Ne sono un esempio le cosiddette “case minime” che, in zone lontanissime dal centro, prevedevano per le famiglie di 3 persone un monolocale di 20 mq., per quelle di 4 persone uno di 25 mq e per quelle di 6 solamente 30 mq, naturalmente senza adeguati servizi.

IERI COME OGGI

L’ultima considerazione a cui ci porta il libro è che la politica urbanistica attualmente condotta a Milano si riallaccia in molti punti a quella del regime fascista. Innanzitutto per lo spazio totale che lascia agli speculatori, i veri soggetti che oggi determinano le politiche urbane al di fuori di ogni dibattito pubblico effettivo, come in epoca fascista. Vi è poi la stessa corsa alla monumentalità, che se allora si esprimeva in grossi edifici squadrati, oggi punta alla retorica della “skyline”, ma l’elemento fondante è sempre lo sviluppo in altezza che genera super-rendite (CityLife, Garibaldi-Repubblica), o magnifica il potere (il nuovo grattacielo della Regione). Si continua poi a insistere sul centro della città sovraffollandolo (ne sono testimonianza ancora una volta i tre summenzionati progetti). Su un altro lato vi è la segregazione delle classi proletarie (oggi a Milano per la maggior parte gli immigrati), anche se oggi ciò avviene con una disseminazione più a macchia. E, sempre come in epoca fascista, si è completamente rinunciato a una politica di edilizia popolare. Oggi come in epoca fascista si preferisce una partnership pubblico-privato mirata a un’edilizia a riscatto con ridottissime quote in affitto (a livelli non certo popolari), che conviene soprattutto agli speculatori grazie alle forti agevolazioni che ottengono. In regime fascista la definizione era “case economiche”, oggi è “social housing”: la sostanza è la stessa.

Massimo Bontempelli (1878-1960) non era milanese. Nato a Como, ha vissuto in svariate città italiane, tra le quali anche la capitale lombarda. Da giovane ha aderito al futurismo (e anche al fascismo), ma è ricordato nella letteratura italiana come uno dei principali esponenti del realismo magico, che lo pone vicino a scrittori e artisti come Alberto Savinio e Giorgio De Chirico, sebbene sotto alcuni aspetti siano forti le analogie fra la sua opera e quella di Luigi Pirandello. Tra i suoi lavori più noti vi sono i romanzi “La scacchiera davanti allo specchio”, “Il figlio di due madri”, “Vita e morte di Adria e dei suoi figli” e il dramma “Minnie la candida”, tutti improntati al realismo magico. Maggiormente legate alle avanguardie sono le sue prime due opere mature, riunite poi nel breve ciclo narrativo “La vita intensa. Romanzo dei romanzi” e “La vita operosa. Avventure del ’19 a Milano”. La prima è una raccolta di miniromanzi spesso interconnessi, fortemente influenzati dal clima delle avanguardie e da intenti iconoclastici, ed è ambientata anch’essa a Milano, ma la città vi rappresenta solo uno sfondo occasionale. Nella seconda la città lombarda assume il ruolo di protagonista accanto a quello dell’io narrante, un intellettuale giunto a Milano immediatamente dopo la fine della Prima guerra mondiale. Fulminato dalla vista di una giovane donna, con un cortocircuito di pensiero il protagonista associa subito il desiderio per quest’ultima con la necessità di fare soldi al fine di realizzare le proprie aspirazioni erotiche. Inizia così il suo viaggio di scoperta della Milano della nuova borghesia nata dal dopoguerra, una città dove tutto è denaro e velocità speculativa. Un viaggio reso critico e coinvolgente dalla forte ironia della narrazione di Bontempelli, che offre immagini particolarmente forti e suggestive. Come per esempio quella di una Milano in cui l’aria è percorsa da “rapide correnti d’oro” che scende a cascate sui marciapiedi sotto lo sguardo dei passanti. Un oro che è facile raccogliere chinandosi, ma solo se si è nella predisposizione giusta per riuscire a pensare di farlo, e il protagonista non è tra questi. I suoi tentativi di fare denaro, conclusi sempre da un fallimento, tracciano un percorso attraverso una Milano governata dalla speculazione, che sotto molti aspetti è uguale a quella di oggi. Il protagonista (di cui non viene citato mai il nome, ma di cui si afferma che è in possesso di una “tessera di intellettuale milanese”) comincia dalla pubblicità, per poi tentare di realizzare un affare mediante la compravendita di legno, provare a entrare nel giro giusto frequentando dei “pescecani” del mondo degli affari e progettare infine un’entrata in grande stile nel mondo della speculazione edilizia. Ma tutti i suoi tentativi sono coronati dall’insuccesso perché non riesce a fare propria la cultura della nuova borghesia, e il finale dai forti toni magici e surrealisti segna il suo definitivo abbandono della strada intrapresa.

Ma il breve riassunto che abbiamo tracciato non deve trarre in inganno. La “Vita operosa” non è un romanzo a tesi, né un’opera di denuncia dai tratti realisti. La sua forza sta invece nell’ironia dissacrante, nel coniugare un’aura magica e in parte surreale con la bassa lega del mondo della speculazione. La Milano del romanzo è una città oscura, dove spesso le vie vengono citate con il loro nome reale, ma la cui topografia è disorientante, priva di coerenza. Una città priva di tempo perché è “la cattedrale del dio Oggi” (“OGGI è il nome della Volontà di vivere nata dalla rassegnazione a morire”), in cui non vi sono punti cardinali, perché non vi è nemmeno la necessità di orientarsi. Nella “Vita operosa” l’unico punto di riferimento saldo, prima dello scioglimento surreale della narrazione, è dato dai dinee e dai suoi adepti. A cominciare dalla strana B.A.I.A., l’agenzia di pubblicità gestita da un ex giudice e dalla quale il protagonista inizia il suo tentativo di conquista di Milano, fino all’estroverso pescecane della finanza Valacarda. Ma ci sono anche la compìta signora Lina accompagnata dalla figlia violentata dal padre, che progetta di aprire un “locale orientale” per coprire uno spaccio di cocaina e altre droghe, o la signora dall’aspetto perbene incontrata di notte per la strada che chiede al protagonista di essere accompagnata con le tre figlie in Porta Romana perché teme aggressioni (l’allarme “sicurezza” di allora!), ma si rivela poi essere una borghese caduta in disgrazia che tenta semplicemente di prostituire le ragazze per pecunia. E c’è anche il personaggio a dir poco buffo della donna conosciuta un tempo quando traduceva Rimbaud in Valdarno e che ora a Milano frequenta i pescecani della speculazione e “studia canto” (al che il protagonista: “So che quando una signora afferma ‘studio il canto’, come quando un maschio dichiara ‘sono negli affari’, non è opportuno domandare particolari più precisi.”). A nulla vale il pellegrinaggio del protagonista, sempre più disorientato, fino a piazzetta Belgioioso di fronte alla casa del Manzoni, “sacerdote dell’Equilibrio Profondo”. Alla domanda incalzante di come si inserirebbero la sua opera e quella di altri classici nel mondo d’oggi, lo scrittore gli risponde con un’autocitazione, “così va spesso il mondo…”, e il protagonista ribatte seccamente “ho capito, ella, al solito, non vuole compromettersi”: anche il gran lombardo viene dissacrato come inutile relitto.

Il capitolo che forse più tra tutti si riallaccia all’oggi è quello relativo al progetto di via Belloveso, che nel romanzo si origina dopo misteriosi pellegrinaggi per Milano e dopo la visione onirica di una piazza del Duomo “gallica”. L’idea del protagonista è quella di prendere spunto dal principe gallico Belloveso e dalla leggenda che lo ritiene il fondatore della città, per ideare un’enorme iniziativa di speculazione edilizia sul Naviglio della Martesana con la scusa di dedicargli una “via Belloveso” che Milano ancora non aveva. Un enorme viale di tre chilometri e mezzo con ai due lati una sfilata di diciotto grattacieli di duecentoventi metri di altezza, destinati a fruttare una rendita di cento milioni di lire di allora all’anno. Qui ci sono davvero tutti gli ingredienti della Milano di oggi: dal capitale immateriale dell’identità storica della città (Belloveso allora, oggi il tema dell’alimentazione per l’Expo 2015) si arriva a uno sventramento degno del periodo fascista e del dopoguerra, come quelli che ancora oggi segnano Milano (Bontempelli anticipa profeticamente la copertura dei Navigli) e a una nuova “skyline” generatrice di rendita speculativa che ricorda CityLife, Garibaldi-Repubblica, il nuovo grattacielo della Regione e altri megaprogetti dell’era Albertini-Formigoni-Masseroli. “La vita operosa”, oltre a essere una lettura divertente, ci offre quindi uno strumento radicalmente critico di riflessione anche sull’anima della Milano odierna. Forse è per questo che non viene ristampata e nessuno la cita?